Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

 

Далее произведен расчет средней  арендной платы за 1 кв.м. офисных  помещений и величины годового дохода (таблица 3.32)

Таблица 28

 Расчет средней арендной  платы за 1 кв.м. офисных помещений  и величины годового дохода

Источник информации

Тип объекта                             недвижимо

Месторасположение

Общая площадь,          кв. м.

Размер арендной платы  за 1

Продолжение таблицы 28

	ти			кв. м в мес., руб.
http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/106243.php	офисное помещение	Коммунистическая 27	195,70	600,00
http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/80793.php	офисное помещение	просп.Карла Маркса,д.32	136,00	600,00
http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/86608.php	офисное помещение	Карла Маркса/Дачная	121,00	603,30
http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/119079.php	офисное помещение	Арцыбушевская/Ульяновская	190,00	500,00
Средняя арендная плата  руб./кв.м/мес.				575,82
Годовая арендная плата, руб./кв.м				6909,89
Потери арендной платы, %				5,00
Эксплуатационные расходы, %				20,00
Прочие расходы, %				0,00%
Чистый годовой  доход, руб./кв.м				5251,52

 

Согласно расчетам, средняя  арендная стоимость объектов-аналогов равняется 575,82 рублей. Потери арендной платы и эксплуатационные расходы  взяты на основании учебника Озерова  Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости». [20]

На основании полученных данных был произведен расчет ставки капитализации, путем деления средней стоимости квадратного метра на средний чистый годовой доход от квадратного метра (таблица 3.33)

Таблица 29

 Расчет ставки капитализации

Средняя стоимость, р./кв.м.	57 150
Чистый годовой доход, р./кв.м.	5251,52
Коэффициент капитализации	9,2%

 

 

Далее был произведен расчет рыночной стоимости аренды методом  сравнительного анализа продаж. Данные по объектам-аналогам представлены в  Приложении 7.

Так как объекты-аналоги  не полностью совпадают с объектом оценки по критериям оценки, то следует  провести корректировку цен объектов-аналогов. (таблица 3.34) Так, если по какому-либо фактору  объект-аналог превосходит оцениваемый  объект, то цену нужно уменьшить  на рассчитанную корректировку, и наоборот.

 

Таблица 30

 Таблица корректировок  цен-аналогов

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Город	Самара	Самара	Самара	Самара	Самара	Самара
Адрес объекта	просп.Карла Маркса,д.32	Дачная/Коммунистическая	Коммунистическая 27	просп.Карла Маркса,д.32	Карла Маркса/Дачная	Арцыбушевская/Ульяновская
Цена руб. за 1 кв.м.		600	600	600	603	500
Общая площадь, кв.м	184,9	180	195,7	136	121	190
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб./кв.м		600,00	600,00	600,00	603,30	500,00
Арендная плата за объект в месяц, руб.		108 000	117 420	81 600	72 999	95 000
Право собственности	Нет обременений	Нет обременений	Нет обременений	Нет обременений	Нет обременений	Нет обременений
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.		600	600	600	603	500
Условия финансирования	Наличный расчет, полная сумма	Наличный расчет, полная сумма	Наличный расчет, полная сумма	Наличный расчет, полная сумма	Наличный расчет, полная сумма	Наличный расчет, полная сумма
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.		600	600	600	603	500
Условия сдачи в аренду		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб./кв.м		600	600	600	603	500

Продолжение таблицы 30

Время продажи		20.11.2012	20.11.2012	20.11.2012	20.11.2012	20.11.2012
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб./кв.м		600	600	600	603	500
Местоположение	просп.Карла Маркса,д.32	Дачная/Коммунистическая	Коммунистическая 27	просп.Карла Маркса,д.32	Карла Маркса/Дачная	Арцыбушевская/Ульяновская
Корректировка		0	0	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб./кв.м		600	600	600	603	500
Состояние улучшений, ремонт	хорошее	отличное	хорошее	отличное	хорошее	отличное
Корректировка, руб.		-80,00	0	-80,00	0	-80,00
Скорректированная стоимость, руб./кв.м		520	600	520	603	420
Наличие отдельного входа	да	да	да	да	да	нет
Корректировка						98,00
Скорректированная стоимость, руб./кв.м		520	600	520	603	518
Суммарное количество корректировок		1	0	1	0	2
Вес аналога/ сумма балов		0,15	0,30	0,15	0,30	0,10
Скорректированная стоимость, руб./кв.м.	569
Арендная ставка за объект, руб/мес.	105 169

 

    Были применены корректировки, на состояние и на наличие отдельного входа. Для определения корректировок были найдены средние цены по пяти объектам-аналогам, идентичным объекту оценки, и  пяти объектам-аналогам, отличающимся на рассматриваемый фактор. Далее из средней цены по идентичным объекту оценки аналогу вычиталась средняя цена по отличающимся аналогам. Расчет корректировок приведен в Приложении 8.

Согласно расчетам, скорректированная  рыночная ставка равна 569 рублей за квадратный метр.

Далее произведен расчет стоимости  помещения доходным подходом (таблица 3.35)

Таблица 31

Расчет стоимости доходным подходом

№ п/п	Показатели	Размер	Рыночная ставка (скорректированная), р./кв.м	Рыночная аренда, р.
	офисное помещение	184,9	569	105 169
1	ИТОГО ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ  ДОХОД			1 262 030
	Потери от незанятости %	3,00%		37 861
	Потери от неплатежей %	3,00%		36 725
	ПРОЧИЕ ДОХОДЫ, р.
2	ИТОГО ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ  ДОХОД			1 187 444
3	ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
3.1	Постоянные затраты, р./год			183 692,5
	Плата за землю, р./год	618566,6	1,5%	9278,50
	Налог на имущество по оцениваемому объекту, р./год	6 459 786	2,2%	142 115
	Страхование имущества (база - полная востановительная стоимость объекта)	6 459 786	0,5%	32 299
3.2	Переменные затраты (коммунальные платежи по факту), р./год			60922,8
	Эл. энергия	500	2,32	13920
	Теплоэнергия	230	17,03	47002,8
	ИТОГО ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ			244 615,3
4	ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД, р.			942 828,7
	Коэффициент капитализации			0,092
	Стоимость объекта недвижимости			10 248 138
	Стоимость 1 кв.м			55 425
Итого стоимость объекта оценки, рассчитанная по доходному подходу, равняется, р.				10 248 138

При определении потенциального валового дохода стоимость аренды за квадратный метр была умножена на площадь  объекта оценки. Далее из ПВД были вычтены потери от незанятости и  неплатежей. Проценты были взяты из учебника Озерова Е.С. «Экономика и менеджмент недвижимости».[20]

Налог на землю был рассчитан  от кадастровой стоимости земельного участка, условно приходящегося  на объект. Кадастровая стоимость 1 квадратного метра земельного участка  по городу Самара  равняется 2689,42 рубля.[34] Умножая это значение на площадь  земельного участка, условно приходящегося  на объект оценки, получаем кадастровую  стоимость равную 618567 рублей. Ставка земельного налога равняется 1,5% (для земель прочего назначения). [33]

Налог на имущество и страхование  рассчитывались от восстановительной  стоимости с учетом всех видов  износа. Ставка налога на имущество  в Самаре равна 2,2%.[33] Страховая премия равна 0,5 %.[32]

Переменные расходы были рассчитаны согласно данным, предоставленным  заказчиком.

Итого чистый операционный расход составил порядка 942 828,7 рублей. Далее эта величина была поделена на коэффициент капитализации, таким  образом была получена стоимость  объекта оценки. Она составила       10 248 138 рублей.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом, равняется 10 248 138рублей.

3.5.4. Согласование  результатов оценки и итоговое  заключение о рыночной стоимости  объекта недвижимости

Заключительным элементом  аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемых объектов является сопоставление расчетных  стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов  оценки.

При согласовании результатов  расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных  подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. (таблица 3.41)

 

Таблица 32

 Обоснование весовых  коэффициентов

Критерий	СП	ЗП	ДП
Полнота информации	0,3	0,4	0,3
Достоверность	0,15	0,6	0,25
Допущения, принятые в расчетах	0,2	0,5	0,3
Способность учитывать конъюнктуру  рынка	0,5	0,1	0,4
Способность прогнозировать во времени	0,1	0,1	0,8
Способность учитывать конструктивные особенности	0,15	0,7	0,15
Вес	0,233	0,400	0,367