Рыночная стоимость объекта

Содержание

 

1. Понятие рыночной стоимости объекта оценки                                         3
2. Понятие ЕГРП (Единого государственного реестра прав

 на недвижимое имущество  и сделок с ним)                                            4                                     

2.1.  Документы, необходимые  для регистрации права на 

        недвижимое имущество                                                                            4

3. Сегментация рынка недвижимости                                                            5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие рыночной стоимости объекта оценки

В оценочной  деятельности следует различать  термины стоимость и цена, затраты  и себестоимость.

Цена обычно означает совершенное действие и  представляет собой сумму, по которой  конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте позволяет суммировать различные ресурсы и средства.

Себестоимость связана с этапом создания строительной продукции, к которому она имеет  отношение. Так, фактическая себестоимость  строительства обычно включает прямые затраты (оплата строительных рабочих, машин и материалов), а также косвенные затраты подрядчика. Себестоимость девелопмента (слово, используемое в среде риелторов для обозначения деятельности риелтора, который занимается посредничеством при спекулятивных операциях не только с готовой недвижимостью, но и с ещё не готовой недвижимостью (такой риелтор называется «девелопер») равняется себестоимости строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного уровня, поэтому она включает необходимые издержки девелопера за риск, связанный со строительством.

Расходы на строительство  недвижимости имеют прямое отношение  к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает будущие выгоды, которые будут получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для сторон конкретной сделки, поэтому  во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.

Формулировка  рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке  и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения.

2. Понятие ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое

имущество и  сделок с ним)

Единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (ЕГРП) — государственный информационный ресурс, который содержит данные о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, а также данные об объектах недвижимого имущества, сведения о правообладателях, наличие обременений, арестов и т. д. на территории РФ.

Ведение реестра осуществляется на основе Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сведения из ЕГРП являются открытыми  и общедоступными, не относятся к  государственной тайне и должны предоставляться любому лицу органом, осуществляющим государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество, за плату и в объеме, установленном указанным законом. На сегодняшний день — это Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Ведение ЕГРП осуществляется путем проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также сделок с ним. Государственная регистрация не является обязательной процедурой и имеет заявительный характер. Однако, в ряде случаев, законодательством установлена зависимость момента возникновения права на объект недвижимости от момента государственной регистрации права на него (например, переход права собственности при покупке, регистрация права собственности на вновь созданный объект).

2.1.  Документы,  необходимые для регистрации  права на недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется при представлении следующих документов:

• заявления о государственной регистрации прав;
• документов, подтверждающих уплату государственной пошлины за государственную регистрацию (за исключением случаев, когда в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации государственная пошлина уплате не подлежит);
• документов о субъектах права (физических или юридических лицах);
• документов, описывающих объект права, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества;
• документов, являющихся основанием для государственной регистрации права, ограничения (обременения), сделки;
• иных документов, предусмотренных требованиями действующего законодательства и необходимых для государственной регистрации прав.

 

3. Сегментация рынка недвижимости

    Конкретные  сегменты рынка недвижимости  характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

    Анализ  рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

    Основные  сегменты рынка недвижимости:

• в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
• в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости (рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости);
• в зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости);
• в зависимости от типа операций (рынок аренды и рынок продажи);
• первичный и вторичный рынок.

    Рынок  недвижимости имеет сложную структуру.  Необходимо вы делять различные  сегменты рынка:

По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация  рынка недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

 

• готовые объекты;
• объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
• незавершенные объекты.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации  объектов, положенные в основу сегментации  рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют  всестороннего учета характеристик  оцениваемой недвижимости.

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:

• Жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).
• Коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны).
• Промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания НИИ).
• Незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).
• Недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.).

В зависимости от состояния  земельного участка, рынок недвижимости можно разделить на:

• Застроенные земельные участки.
• Незастроенные земельные участки, пригодные для последующей      застройки.
• Незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

В зависимости от характера  полезности недвижимости (ее способности приносить доход) подразделяются:

• Доходная недвижимость.
• Условно доходная недвижимость.
• Бездоходная недвижимость.

В зависимости от степени  представленности объектов:

• Уникальные объекты.
• Редкие объекты.
• Широко распространенные объекты.

В зависимости от экономической активности регионов:

• Активные рынки недвижимости.
• Пассивные рынки недвижимости.

 В зависимости от  степени готовности:

• Незастроенные земельные участки.
• Готовые объекты.
• Не завершенные строительством объекты.
• Объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Каждый из перечисленных  рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки. Субрынки сегментируются в  соответствии с покупательскими  предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.