Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ рынка и позиционирование объекта оценки

2.1. Анализ офисных площадей г. Самары

Самарский рынок коммерческой недвижимости эксперты оценивают как  стабильный. Это объясняется перенасыщением в его наиболее популярных сегментах, таких как ритейл. В этих условиях основной потенциал развития рынка  реализуется в «качественном» направлении 

За последние два года в Самаре в эксплуатацию сдано  более 200 000 кв. м офисных площадей. По данным «Индест-Develoment», близкими к классу А по своим характеристикам можно считать офисные центры «Витязь» (10 000 кв. м), «Деловой мир» на ул. Урицкого (16 800 кв. м), ОЦ «Глобус» (8200 кв. м) на ул. Водников, Sky City (3000 кв. м) на Московском ш., БЦ на ул. М. Горького (5000 кв. м) и ОЦ «Алабинский» (на пересечении ул. Ленинской и Вилоновской). В стадии ввода в эксплуатацию находятся ОЦ «Вертикаль» (в котором предполагается разместить еще гостиницу и торгово-офисные площади), ОЦ «Москва» в жилом комплексе на Московском ш., ОЦ на ул. Ставропольской (класс В), «Галактика» на ул. Ульяновской с офисами, гостиницами и подземным паркингом (класс А), ОЦ по ул. Галактионовской (В+), ОЦ по ул. Фрунзе (класс В).

Аналитики сомневаются, что  заполняемость офисных площадей зависит только от класса или местоположения объекта. В ситуации удовлетворенного спроса, считают аналитики рынка, местоположение и класс объекта  перестают быть единственными критериями заполняемости объекта арендаторами. Об этом, в частности, говорит тот  факт, что сегодня офисные помещения  в Самаре заполняются на 70–80%. По их мнению, самарский бизнес уже  дорос до того уровня, чтобы предъявлять  требования к качеству коммерческих площадей. Однако большую часть рынка  офисной недвижимости города представляют старые перепрофилированные здания. Они имеют ряд недостатков, такие  как отсутствие паркингов и подъездных путей, бесперебойного электроснабжения, неразвитая инфраструктура, ненадежные телекоммуникации и т. д. Такими коммерческими  площадями изобилует старая часть города – Самарский, Ленинский и частично Октябрьский районы. Но, тем не менее, эти районы по-прежнему считаются престижными, поэтому высокие арендные ставки там сохраняются.

  В секторе торговой  недвижимости Самары за последние  несколько лет произошли изменения,  связанные прежде всего с повышением уровня жизни населения. Традиционный для начала XXI века формат ТЦ, характеризуемый 1–2 якорными операторами и мелкой нарезкой оставшихся площадей, уходит в прошлое.

Сегодня ТЦ уже не является просто совокупностью арендаторов: первостепенные позиции начинает занимать концепция проекта, его будущий  ценовой сегмент и символы, которые  население потребляет наравне с  товарами и услугами, то есть так  называемое «символическое потребление». Девелоперы начинают ориентироваться  преимущественно на качественную характеристику объекта и с целью привлечь большее число потребителей к  торговой составляющей проекта все  чаще добавляют развлекательную. Яркими представителями ТРК в Самаре являются «Мегакомплекс Московский» (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес-центр, веллнес-центр, теннисные корты и фуд-корт) и Park House (мультиплекс, боулинг, фуд-корт, ресторан, детская площадка).

Сегодня сформировался и  основной торговый коридор города –  Московское шоссе, который, обладая  высокой пропускной способностью, является достаточно привлекательным для  девелоперов как регионального, так и федерального уровней. На нем  расположены 15 ТЦ и планируется строительство  еще как минимум пяти. Параллельно  формируется новый торговый коридор  – ул. Ново-Садовая, на котором сегодня открыто 6 ТЦ, и известно еще о трех планируемых объектах.

Рынок предложений в секторе  офисной недвижимости г. Самары на 2012 год  выглядит следующим образом: к продаже представлено 1096 объектов, в т. ч. 286 - объекты долевого строительства  и 810 - объекты вторичного рынка, в аренду предложено 1027 объектов, в т. ч. 69 - долевого строительства и 958 – вторичный рынок.

Диапазон стоимости предлагаемых к продаже офисных помещений  лежит в пределах от 10 до 195 тысяч  рублей за квадратный метр. Средняя  стоимость по городу составила 52 164 руб./кв. м. максимальная средняя стоимость  помещений в Ленинском и Самарском  районах города - 57201 и 72707  руб./кв. м. соответственно. Минимальная стоимость  – 10 тыс. руб./кв. м. запрашивается за подвальное помещение площадью 200 кв. м. в Красноглинском районе. Помещение сухое, пригодно для размещения как для объекта офисного, так и торгового назначения. Максимальная стоимость – 195 тыс. руб./кв. м. – за помещение площадью 500 кв. м. с евроремонтом на первом этаже на ул. Ленинградской. Для 2012 года характерно расширение ценового диапазона предлагаемых объектов. Практически во всех районах появились предложения подвальных помещений, пригодных для размещения офисов, они заполняют нижний ценовой сегмент предложений. В верхнем ценовом сегменте – вновь появившиеся в продаже дорогостоящие помещения с дорогим качественным ремонтом, расположенные на местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Повышение числа подобных предложений по сравнению с предыдущим периодом объясняется некоторым оживлением рынка недвижимости.

Максимальное число предложений  приходится на ценовой диапазон от 30 до 70 тыс. руб./кв. м. предлагаемых объектов. Такую стоимость запрашивают  за 72,9% всех предложенных к продаже  объектов, в том числе 22,6% предложений  находятся в диапазоне от 40 до 50 тыс. руб./кв. м. На ценовой диапазон свыше 100тыс. руб./кв. м. приходится 5,9% всех предложений, что на 2,5% больше, чем  предлагалось на начало 2012 года.

 

Рисунок 1  - Средняя стоимость продажи офисных помещений, руб. (четвертый квартал 2012  года)

Диапазон стоимости предлагаемых арендных ставок офисных помещений  составляет от 50 до 2000 руб./кв.м./мес. Средняя  величина арендной ставки по городу составила 477 руб./кв.м./мес. (рис.2.2.) [27]

Рисунок 1.1 - Средняя величина арендной ставки.

(четвертый квартал  2012  года)

Максимальное число предложений  приходится на ценовой диапазон от 300 до 600 рублей за один квадратный метр в месяц. Такая арендная ставка предлагается за 69,9% всех предлагаемых в аренду объектов, в том числе треть предложений  – 32,2%  - расположены в диапазоне от 400 до 500 руб./кв.м./мес.

 

Если обратиться к анализу  самарского рынка коммерческой недвижимости, выполненному Поволжским Центром Развития, то ставка капитализации офисных  площадей в среднем по Самаре составила 6,8% (от 6 до 9%), что соответствует сроку  окупаемости в 14,7 года. В течение  прошлого года данный показатель демонстрировал снижение. Так, например, в начале лета средняя окупаемость находилась на уровне 13,8 года, а ставка капитализации  равнялась 7,8%. В Самаре сформировалось локации с уровнем капитализации 10-11%. Во-первых, это зона вдоль Московского  шоссе от ул. Авроры до ул. Советской  Армии, где расположены новые  отдельно стоящие бизнес-центры. Но данное «пятно» высокой доходности – результат того, что на продажу здесь выставлены офисные площади с общим адресом: ул. Санфировой, 95, которые продаются по цене от 24 тыс. руб. за кв. м, а к аренде предложены довольно дорогостоящие БЦ: «Региональный деловой центр» (750 руб. за кв. м), БЦ на ул. Авроры, 150 (550-1500 руб. за кв. м), «Информатика» (630 руб. за кв. м). Другие зоны высокой капитализации - две небольшие локации «встройки» - на пр. Кирова в районе Шоколадной фабрики и на пр. К. Маркса/ул. XXII Партсъезда.

Выводы:

Большую часть рынка офисной  недвижимости Самары представляют старые перепрофилированные  здания.

Высокую динамику роста цен  демонстрирует периферия, именно там  особенно бурно идет процесс развития рынка офисной недвижимости

 

 

2.1. Анализ местоположения  объекта

Границы анализируемой  территории

Земельный участок с улучшением в виде жилого здания со встроено-пристроенными  нежилыми помещениями находится  в селитебной зоне на территории Ленинского района. В Ленинском районе застройка представлена жилыми зданиями, торговыми и офисными помещениями, промышленными помещениями объектов инфраструктуры города, спортивные сооружения, объекты здравоохранения и другие.

Застроенность окружения

Рядом с оцениваемым объектом преобладает жилая застройка, офисные  и торговые помещения в основном расположены на первых этажах жилых  домов, а также небольшие торговые помещения.

Месторасположение и транспортная доступность

Рисунок 2. Месторасположение объекта оценки

Транспортная доступность

Улицы со средней  интенсивностью движения: пр. Карла Маркса

ул. Киевская, ул. Тухачевского, ул. Чернореченская

 Остановка автобуса ближайшая: ул. Киевская/Тухачевского.

Маршруты: 24, 34, 41, 96, 99, 205, 207, 295, 264, 226, 480

Остановка трамвая ближайшая: ул.Киевская.

Маршруты: 3, 15, 18

    У оцениваемого объекта хорошая транспортная доступность, рядом пролегают трамвайные пути, ходят автобусные  маршруты, а так же большое количество маршрутных такси. Но расстояние до ближайших остановок достаточно большое (порядка 300-500 метров). Объект находится в непосредственной близости к Железнодорожному вокзалу.

Объект находится на расстоянии около 5-10 километров от исторического  центра города Самара.

К объекту ведут подъездные пути по пр. Карла Маркса, по улицам Пензенской, Владимирской, Дачной, Киевской. Недалеко пролегает одна из главных  автомагистралей города – Московское шоссе.

Развитость  инженерной инфраструктуры

К объекту оценки подведены  следующие инженерные сети: электроснабжение, водопровод, канализация, ЛВС.

Зонирование, типы землепользования, типичное исследование окружающей недвижимости

Ж-4 – зона многоэтажной жилой  застройки.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что местоположение объекта оценки имеет хорошую  транспортную доступность, локальный  рынок еще не насыщен объектами  офисного назначения, следовательно, объект оценки будет пользоваться спросом.

 

 

 

 

 

Глава 3. Определение рыночной стоимости недвижимости

3.1. Описание оцениваемого  объекта

Объектом оценки является офисное помещение, общей площадью 184,9 квадратных метров, находящееся  по адресу пр. Карла Маркса, 32.

Таблица 2

Описание оцениваемого участка  земли

Адрес объекта (город, область, район)	г.Самара, пр.Карла Маркса, 32
Собственник	Марценович Ольга Викторовна
Правоустанавливающий документ	Свидетельство о государственной  регистрации права от 30.04.2010 г.  сер. 63-АД №500536
Дата приобретения	01.01.2008 г.
Текущее использование объекта	многоэтажный жилой дом  со встроено-пристроенными нежилыми помещениями
Градостроительная зона и  соответствие зонированию	Зона Ж-4 (многоэтажная жилая  застройка), соответствует назначению
Площадь участка, принадлежащего оцениваемому объекту, кв.м.	184,9
Форма участка	прямоугольный
Инженерные сети	отопление, водопровод, электроосвещение, радио, телефон, водоснабжение, канализация, газоснабжение
Транспортная доступность	хорошая
Подъездные пути	с асфальтовым покрытием, шириной 6-7 метров, состояние удовлетворительное
Текущая ставка земельного налога, % от кадастровой стоимости	1,5%

 

Земельный участок прямоугольной  формы, к которому ведут различные  инженерные сети (отопление, водопровод, электроосвещение, радио и т.д.), принадлежит  на праве собственности Марценович Ольга Викторовна. Подъездные пути в удовлетворительном состоянии, шириной порядка 6-7 метров.

 

 

Таблица 3

Описание улучшения

Объект	Здание
Этаж/этажность	1 этаж 16-ти этажного жилого  дома
Площадь общая, кв.м	184,9
Группа капитальности	1
Нормативный срок службы	150 лет
Год постройки	2008
Представленные для идентификации  документы	Свидетельство о государственной  регистрации права от 30.04.2010 г.  сер. 63-АД №500536; Кадастровый паспорт помещения  от 02.04.2010 г

Помещение находится на первом этаже жилого здания со встроено-пристроенным нежилыми помещениями, общая площадь 184,9 квадратных метров, сдано в эксплуатацию в 2010 году, принадлежит на праве собственности  Марценович Ольга Викторовна

Таблица 4

 Характеристика конструктивных  элементов

Конструктивный элемент	Материал	Состояние
Фундамент	Ленточный, крупноблочный	хорошее
Стены	Кирпичные	хорошее
Перекрытия	Из сборных железобетонных плит	хорошее
Крыша, кровля	Совмещенная из сборных железобетонных слоистых панелей, рулонная кровля	хорошее
Полы	Паркетные	хорошее
Проемы	Деревянные и пластиковые	хорошее
Отделка	Окраска водными составами	хорошее
Инженерные системы	системы холодного и горячего водоснабжения, центрального отопления, канализации и водостока, электрооборудования  и мусоропровода	хорошее