Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

Класс "С". Устаревшее с высоким уровнем износа здание. Старое здание (бывший НИИ, корпус завода и др.), различное состояние, возможен косметический ремонт фасада.

Имиджевые компоненты.

Класс "А". Идеальное обустройство и состояние холла – внешний вид, освещение, указатели компаний, удобный подход к лифтам. Идеальное обустройство и состояние коридоров – внешний вид, освещение, вывески компаний. Идеальное состояние общественных мест, соответствие окон единому стилю здания, высокое качество материалов, высокий уровень естественной освещенности.

Класс "В". Хорошее состояние холла – внешний вид, освещение, указатели компаний. Хорошее состояние коридоров, хорошее состояние общественных мест. Соответствие окон единому стилю здания, хорошее качество материалов, хорошая естественная освещенность.

Класс "С". Усовершенствованы силами арендаторов.

Инженерные системы.

Класс "А". Отличное состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, отличное состояние систем электроснабжения, выделенная мощность не менее 150 кВт на 1000 кв.м. Оптоволоконные каналы связи. Высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей, с хорошим освещением, вентиляцией, удобной системой использования, с удобным местарасположением. Достаточный уровень осветительной арматуры на 1000 кв.м.

Класс "В". Хорошее состояние систем отопления, вентиляции и кондиционирования, отличное состояние систем электроснабжения, выделенная мощность не менее 100 кВт на 1000 кв.м. Оптоволоконные каналы связи. Лифты известных производителей, поддерживаемые в хорошем состоянии. Хорошая скорость лифтов. Достаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м.

Класс "С". Устаревшие системы отопления и вентиляции, выделенная мощность систем электроснабжения не менее 50 кВт на 1000 кв.м. Устаревшие каналы связи. Устаревшие лифты. Недостаточный уровень осветительной арматуры на 100 кв.м.

Планировка помещений.

Класс "А". Свободная планировка в виде офисных блоков.

Класс "В". Свободная планировка в виде офисных блоков или другая планировка.

Класс "С". Планировка помещений согласно первоначальному предназначению здания или изменена силами арендаторов.

Отделочные материалы.

Класс "А". Высокое качество материалов, используемых в отделке помещений.

Класс "В". Хорошее качество материалов, используемых в отделке помещений.

Класс "С". Возможен косметический ремонт, качество материалов различное.

Инфраструктура здания.

Класс "А". Центральная рецепция в холле здания. Конференц-залы, кафе, ресторан, хорошая репутация арендаторов, известные компании.

Класс "В". Центральная рецепция в холле здания, конференц-залы, кафе, ресторан.

Класс "С". Минимальный набор услуг или организация силами арендаторов.

Категория «управление зданием  и уровень представляемого сервиса».

Класс "А". Профессиональная компания с известным брендом (иностранная, российская, локальный бренд). Опыт работы компании или ее высшего менеджмента более 3 лет. Развернутая система дополнительных услуг. Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки). Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

Класс "В". Профессиональная компания. Опыт работы более 3-х лет. Наличие дополнительных услуг. Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки). Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

Класс "С". Внешняя управляющая компания или управляется силами собственника здания. Служба эксплуатации и уборки. Охрана.

2.  Описание процедуры оценки

    Процедура проведения оценки во многих случаях типовая и выполняется в определенной последовательности.

В ходе предварительных переговоров  между представителем оценочной  компании и заказчиком определяются:

• объект оценки;
• цель оценки;
• вид определяемой стоимости;
• сроки выполнения работ;
• наличие необходимой информации;
• стоимость услуг.

По результатам предварительных  переговоров заключается договор  на оценку, в котором указываются  стоимость, сроки выполнения заказа, порядок взаиморасчетов.

Далее, в случае необходимости, эксперт производит осмотр оцениваемого имущества, собирает недостающую для  выполнения работ информацию, привлекает специалистов для проведения инструментальных исследований, а также технических  или строительных экспертиз.

Проведение оценки включает следующие этапы:

• Проведение интервью с заказчиком.
• Определение цели оценки и вида определяемой стоимости.
• Проведение сбора необходимой информации об объекте оценки.
• Изучение материалов и документов, предоставленных заказчиком.
• Выбор возможных подходов и методов оценки.
• Расчет стоимости объекта оценки выбранными подходами и методами оценки.
• Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта оценки.
• Составление отчета по результатам проведенных расчетов стоимости.
• Оформление отчета в соответствии с утвержденными стандартами оценки.

 

  После получения требуемых  сведений эксперт выполняет оценку имущества и составляет отчет  об оценке, содержащий описание используемых методик, подробный расчет стоимости, сведения о квалификации ответственных  исполнителей и опыте их профессиональной деятельности. В случае отсутствия разногласий между заказчиком и исполнителем подписывается акт сдачи-приемки.

1.3. Основные понятия и определения

Рыночная стоимость  объекта оценки - наиболее вероятная цена,  по которой данный  объект  будет продан  на  открытом  рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей  необходимой информацией,  а на  величине  цены  не  отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- мотивы продавца и  покупателя являются типичными;

- обе стороны хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют  в своих интересах;

- объект  оценки   находится   на   открытом   рынке   достаточно продолжительное время;

- цена  представляет  собой  разумное  вознаграждение  за  объект оценки  и  каких-либо  особых скидок или уступок  с чьей-либо стороны не было;

- платеж осуществляется  в денежной форме. [6]

Принцип замещения – максимальная стоимость объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой объект аналогичной полезности. [15]

Принцип спроса и  предложения – стоимость собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Когда спрос равен предложению рыночная стоимость отражает реальную себестоимость. [15]

Износ имущества – снижение стоимости имущества под действием различных причин. [13]

Физический износ  имущества – потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия. [18]

Неустранимый  износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным. [18]

Устранимый износ  имущества – износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.[18]

Экономический износ  имущества – износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации. [18]

Функциональный  износ имущества – потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.[18]

Объект сравнения  имущества – аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. [17]

Остаточная стоимость  имущества – стоимость имущества с учетом износа.[18]

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. [5]

Затраты - денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки. [5]

Наиболее эффективное  использование объекта оценки – вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен  и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими ресурсами и дает максимальную стоимость. [5]

Ставка дисконтирования – это ставка, отражающая доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки.[5]

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. [5]

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [5]

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. [5]

Срок экспозиции объекта оценки – это период с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. [5]

1.4 Определение задания на оценку

Объектом оценки является офисное помещение, на 1 этаже шестнадцатиэтажного жилого дома, общей площадью 184,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Самара, пр. Карла Маркса, 32.

Таблица 1

Задание на оценку

Субъект права	Марценович Ольга Викторовна
Имущественные права на объект оценки: Офисное помещение	Право собственности (Свидетельство  о государственной регистрации  права на нежилое помещение от 30.04.2010г. сер. 63-АД №500536)
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости  объекта недвижимости для ведения  переговоров об аренде
Объект права    Недвижимое имущество	Назначение: офисное помещение Площадь: 184,9 кв.м. Адрес объекта: г.Самара, пр. Карла Маркса, 32 Кадастровый (условный) номер: 63:01:0000000:0:19704/305 Ограничения и обременения: нет
Балансовая стоимость	Не предоставлена заказчиком
Предполагаемое использование  результатов оценки (задачи проведения оценки):	Для купли-продажи
Основание для проведения оценки	Договор возмездного оказания оценочных услуг № 247 от 19.11.2012
Ограничивающие условия  в использовании результатов  оценки:	— от Оценщика не требуется  появляться в суде или свидетельствовать  иным образом по поводу составленного  отчёта или оцененного имущества, кроме  как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда; — ни Заказчик, ни Оценщик  не могут использовать отчёт (или  любую его часть) иначе, чем это  предусмотрено договором об оценке; — мнение Оценщика относительно стоимости имущества или прав действительно только на дату

Продолжение таблицы 1

	оценки. Оценщик не принимает  на себя ответственность за последующие  изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость  оцениваемого имущества; — отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества  и прав и не является гарантией  того, что имущество или права  перейдут из рук в руки по стоимости, равной указанной в отчёте.
Вид стоимости:	рыночная стоимость
Дата оценки	20.11.2012
Дата составления отчёта	21.11.2012
Срок проведения оценки	Пять рабочих дней
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	- оцениваемые права собственности  рассматриваются свободными от  каких-либо претензий или ограничений,  кроме оговорённых в настоящем отчёте; - при проведении оценки  предполагалось отсутствие каких-либо  скрытых факторов, влияющих на  стоимость оцениваемого имущества.  На Оценщике не лежит ответственность  по обнаружению (или в случае  обнаружения) подобных факторов; - исходные данные, полученные  от Заказчика и использованные  Оценщиком при подготовке отчёта, считаются достоверными. Тем не  менее, Оценщик не может гарантировать  их абсолютную точность, поэтому  там, где это, возможно, делаются  ссылки на источник информации; - заключение о стоимости,  содержащееся в отчете, относится  к объекту оценки в целом.  Любое соотнесение части стоимости  с какой-либо частью объекта  является неправомерным, если  таковое не оговорено в отчёте;