Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

Данные по затратному подходу  более полны и достоверны, так  как основные данные для расчета  были взяты из нормативных источников. Так же при расчете затратным  подходом было принято наименьшее количество допущений. Потому что сравнительный  и доходный подходы больше учитывают  ситуацию на рынке недвижимости, а  рыночные данные не всегда полно отражают действительную ситуацию на рынке. Следовательно, затратному подходу были присвоены  большие веса по критериям «Полнота информации», «Достоверность» и  «Допущения, принятые в расчетах».

Сравнительный подход основан  на сравнении объекта оценки с  объектами-аналогами, сделки по которым  произошли сравнительно недавно, следовательно, ему присвоен больший вес по критерию «Способность учитывать конъюнктуру  рынка».

Доходный подход основан  на прогнозировании доход от объекта  недвижимости, следовательно, ему присвоен больший вес по критерию «Способность прогнозировать во времени».

Затратный подход основан  на учете затрат на строительство  объекта и различных видов  износа конструктивных элементов и  объекта в целом, следовательно  ему присвоен больший вес по критерию «Способность учитывать конструктивные особенности».

Оценщик для получения  итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости  объекта оценки при использовании  различных подходов к оценке и  методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения  стоимости объекта оценки, установленной  в результате применения подхода. (таблица 3.42)

 

Таблица 33

 Согласование результатов  оценки

Подход к оценке	Результат расчета  стоимости	Весовой коэффициент	Доля подхода  в общей стоимости
Затратный подход	10 178 384	0,400	4 071 353,6
Сравнительный подход	11 057 543	0,233	2 576 407,5
Доходный подход	10 248 138	0,367	3 761 066,6
Взвешенная стоимость  недвижимого имущества с учетом НДС, руб.			10 408 827,7
Стоимость объекта  оценки за квадратный метр, руб.			56 294

 

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, расположенного по адресу: г. Самара, пр. Карла Маркса, 32, общей площадью 184,9 кв.м., включая  НДС, составляет: 10 408 828 (десять миллионов четыреста восемь тысяч восемьсот двадцать восемь) рублей.

 

 

 

 

Заключение

Цель курсового проекта  -  определение рыночной стоимости  офисного помещения, общей площадью 184,9 кв.м.

В соответствии с ней в  первой теоретической части курсового  проекта, была проанализирована теория оценки недвижимости, рассмотрены основные понятия и этапы оценки.

Объектом исследования является офисное помещение, расположенное  по адресу: г. Самара, пр.Карла Маркса, 32. Поэтому во второй главе курсового  был проведен анализ  рынка офисной  недвижимости г.Самара. Основные выводы: диапазон стоимости предлагаемых к продаже офисных помещений лежит в пределах от 10 до 195 тысяч рублей за квадратный метр. Средняя стоимость по городу составила 52 164 руб./кв.м. Диапазон стоимости предлагаемых арендных ставок офисных помещений составляет от 50 до 2000 руб./кв.м./мес. Средняя величина арендной ставки по городу составила 477 руб./кв.м./мес.

Анализ наиболее эффективного использования, проведенный во 3 главе  дипломной работы, показал что  текущее использование является наиболее эффективным.

В затратном подходе применялся метод укрупненных показателей  стоимости строительства. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная данным подходом, составляет 10 178 384   рубля.

В рамках сравнительного подхода  применялись методы анализа иерархий и многофакторного корреляционно-регрессионного анализа. Согласование этих методов  дало стоимость объекта оценки, равную                          11 057 543  рубля.

В рамках доходного подхода  применялись методы прямой капитализации  дохода и дисконтированных денежных потоков. Стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, составила  10 248 138 рублей.

После согласования результатов  оценки была получена итоговая стоимость  объекта оценки. Она составила  – 10 408 828 рублей.

Таким образом, рыночная стоимость  офисного помещения, расположенного по адресу: г.Самара, пр. Карла Маркса, 32, общей площадью 184,9 кв.м., включая  НДС, составляет: 10 408 828 (десять миллионов  четыреста восемь тысяч восемьсот  двадцать восемь) рублей.

Таким образом, цель работы – оценка офисного помещения –  достигнута, все задачи решены.

 

Библиографический список 
Нормативно-правовые акты:

1. Конституция (Основной закон) Российской Федерации – России. – М.: Известия, 1993.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1.2. М., 1996.
3. Земельный кодекс РФ. М., 2001.
4. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998г. №135-ФЗ.
5. Приказ от 27 июля 2007 года № 256 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»;
6. Приказ от 20 июля 2007 года № 255 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;
7. Приказ от 20 июля 2007 года № 254 Об утверждении Федерального Стандарта Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
8. Международные стандарты оценки / Микерин Г. И., Павлов Н. В. –М.: Изд-во «Интерреклама», 2003.
9. Ведомственные строительные нормы (Правила оценки физического износа жилых зданий) ВСН 53-86(р)
10. СНиП 1.04.085 «Нормы продолжительности строительства и задела строительства предприятий, зданий и сооружений»
11. Сборник УПСС-2010.01. Книга 1 и 2.
12. ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений»
13. ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время»
14. МДС 81-1.99 «Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»

 

 

Учебная литература и монографии:

15. Бирман, Г.;  Шмидт, С. Экономический анализ инвестиционных проектов,  М.: ЮНИТИ, 1997
16. Грибовский, С. В.; Экономико - математические модели оценки недвижимости / под ред. Грибовский С. В. – М.: Изд-во «Финансы и кредит»- 2005.
17. Грязнова, А. Г.; Федотова, М. А. Оценка недвижимости: учебное пособие /  Грязнова А. Г., Федотова М. А. – М.: Изд-во «Финансы и статистика», 2007.
18. Иванова, Е. Н. Оценка недвижимости: учебное пособие / Иванова Е. Н. - М.: Изд-во ЮНИТИ-ДАНА, 2007.
19. Наназашвили, И.Х.; Литовченко, В.А. Оценка недвижимости: учебное пособие / Наназашвили И.Х., В.А.Литовченко – М.: Изд-во «МКС», 2005.
20. Озеров, Е. С.; Тарасевич, Е. А.  Экономика и менеджмент в недвижимости / Озеров Е. С., Тарасевич Е. А. - СПб: Изд-во «Политехнический университет», 2006.
21. Попова, Л. В.; Дрожжина, И.А.; Маслов, Б. Г. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие / Попова Л. В., Дрожжина И.А., Маслов Б. Г.. - М.: Изд-во «Дело и Сервис», 2009.
22. Симионова, Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости: учебное пособие / Симионова Н.Е. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Наука», 2006.
23. Тарасевич, Е. А. Управление эксплуатацией недвижимости: учебное пособие / Тарасевич Е. А. – СПб: Изд-во «МКС», 2006.
24. Тэпман, Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов / Тэпман Л. Н. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006.
25. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков/ "Банковское кредитование", 2007. № 3
26. Фетисов, Г.Г.; Орешин, В.П. Региональная экономика и управление: Учебник. — М.: ИНФРА-М, 2006.
27. Еженедельная газета «Новости рынка недвижимости» [Электронный ресурс] – режим доступа: http://nrn.ru/nrnlive/421/31153/?sphrase_id=6388
28. Еженедельный журнал «Зеленая площадь» № 42 от 18.11.2012 г.
29. Еженедельный журнал «Зеленая площадь» № 43 от 25.11.2012 г.
30. Сайт Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Самарской области [Электронный ресурс] – режим доступа: http://www.samarastat.ru/public/ofpybl/Forms/AllItems.aspx
31. Коммерческая недвижимость Самары: в поисках качества [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.samru.ru/riet/obzor/12567.html
32. Особенности страхования недвижимости [Электронный ресурс] - Режим доступа:http://www.geldelo.ru/2010-06-14/osobennosti_strahovaniya_ nedvizhimosti
33. Пособие по налогам [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.consultsamara.ru/news/ novosti-kompanii/2009-02-04-posobie-po-nalogam/
34. Земельный кадастр [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.zem-kadastr.ru/samara

35. Подходы к оценке [Электронный  ресурс] - Режим доступа: http://market-pages.ru/ osnocen/13.html

36. Действующая ставка  рефинансирования [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.bankirsha.com/all-rates-of-refunding-of-the-central-bank-with-1992.html

37. Бизнес-право: инфляция [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.businesspravo.ru/Docum/DocumShow.asp =135524&DocumType=2