Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

 

Здание построено относительно недавно, следовательно, при строительстве  применялись современные материалы  и технологии, были установлены пластиковые окна, инженерные системы из металлопластиковых труб, полы паркетные и т.д.  Все конструктивные элементы находятся в хорошем состоянии.

Рисунок 3 - Фотография оцениваемого объекта

 

3.2. Анализ прав  собственности

На оцениваемый объект Заказчиком были предоставлены следующие  документы:

- Свидетельство о государственной  регистрации права от 30.04.2010 г.  сер. 63-АД №500536;

-Кадастровый паспорт помещения от 02.04.2010 г.

Обременения прав на недвижимое имущество отсутствуют.

 

 

 

3.3. Результаты  визуального осмотра

Оценщиком был произведен осмотр оцениваемого объекта 20.11.2012г., по результатам которого было установлено, что офисное помещение находится  в хорошем состоянии, произведен ремонт.

 

3.4. Анализ наиболее  эффективного использования

Наиболее эффективное  использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое надлежащим образом оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Понятие НЭИ является основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости. [17]

Анализ НЭИ объекта  недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик объекта оценки, идентификацию  востребованных рынком вариантов, совместимых  с параметрами объекта оценки, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем  проверки соответствия рассматриваемых  вариантов использования следующим  критериям [19]:

Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая обоснованность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная  продуктивность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ НЭИ включает 2 этапа:

1. Рассмотрение участка  как незастроенного.

2. Рассмотрение участка  с уже имеющимися улучшениями.

Проведем анализ НЭИ участка как незастроенного по следующим критериям (табл. 3.4.)

Таблица 5

 Анализ участка как  незастроенного

Вариант использования	Юридическая допустимость	Физическая осуществимость	Финансовая обоснованность	Максимальная продуктивность	Вывод о НЭИ
Жилое	+	+	-	-	-
Торговое	+	+	+	-	+
Офисное	+	+	-	+	+

Юридическая допустимость: земельный участок находится в селитебной зоне, следовательно, он может использоваться и для жилой, и для торговой, и для офисной застройки.

Физическая осуществимость: на земельном участке могут быть построены здания любого назначения.

Финансовая обоснованность: Рассматривается на основании окупаемости финансовых средств, потраченных на приобретение объекта. Доход от жилого помещения наименьший. Торговое помещение окупится быстрее офисного, так как доход от торговой деятельности выше. Риски при осуществлении торговой деятельности ниже, следовательно, банки охотнее дадут кредит на приобретение торгового помещения. Следовательно, финансовая обоснованность будет у помещений торгового назначения.

Максимальная  продуктивность: На основании таблицы 3.5. можно сделать вывод, что наибольшая стоимость земельного участка будет при строительстве здания офисного назначения. Рыночная стоимость офисного помещения была рассчитана на основании доходного и затратного подходов, а расчет рыночной стоимости жилого и торгового помещения приведены в Приложении 1. Стоимость строительства одинакова и взята из затратного подхода.

Таблица 6

 Расчет стоимость земельного  участка при различных назначениях  недвижимости

Показатели	офисное	жилое	торговое
1. Рыночная стоимость	56341,0	42250,0	45940,0
2. Стоимость строительства	23771,0	23771,0	23771,0
3. Стоимость земельного  участка	32570,0	18479,0	22169,0

Далее был проведен анализ участка с уже имеющимися улучшениями. Были рассмотрены варианты жилого, офисного, складского и торгового использования. (Таблица 3.6)

Таблица 7

 Анализ участка с  уже имеющимися улучшениями

Вариант использования	Юридическая допустимость	Физическая осуществимость	Финансовая обоснованность	Вывод о НЭИ
Жилое	-	-	-	-
Торговое	+	+	-	-
Офисное	+	+	+	+
Складское	+	+	-	-

Юридическая допустимость: все предложенные варианты юридически возможны, кроме жилого использования, т.к. перевод из нежилого фонда в жилой юридически запрещен.

Физическая осуществимость: физически возможны все варианты коммерческого использования недвижимости. 

Финансовая обоснованность: Анализ проведен на основании ставок аренды. Складское использование нерационально, т.к. ставка аренды по складским помещениям самая низкая из предложенных вариантов. Торговое и офисное использование одинаково разумны, т.к. ставки аренды практически одинаковы и на рынке торговых помещений и на рынке офисных. [28] Но стоимость торгового оборудования достаточно велика, следовательно, офисное помещение наиболее финансово обосновано.

Проведя два этапа анализа  НЭИ можно сделать вывод, что вариантом НЭИ является офисное назначение, т.е. текущее использование объекта.

 

3.5. Расчет рыночной  стоимости имущества

Определение рыночной стоимости  производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок  объектов в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При оценке рыночной стоимости имущества  в соответствии со стандартами, обязательными  к применению субъектами оценочной  деятельности, Оценщик обязан применять  три стандартных подхода:

• Затратный;
• Сравнительный;
• Доходный.

Использование трех подходов приводит, как правило, к получению  трех различных величин стоимости  одного и того же объекта. После анализа  результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости  недвижимости устанавливается путем  согласования, исходя из того, какой  подход в большей степени, а какой  в меньшей степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого офисного помещения.

 

3.5.1. Затратный  подход к оценке

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

В основе затратного подхода  лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем  та, в которую обойдется получение  соответствующего участка под застройку  и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Основные этапы применения затратного подхода[21]:

1. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;
2. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);
3. расчет выявленных видов износа;
4. оценка рыночной стоимости земельного участка;
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

 

3.5.1.1. Оценка полной  стоимости воспроизводства

Выделяют: Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. [25]

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.

Выбор расчета стоимости  замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает  коммерческую привлекательность для  потенциального покупателя.

Методы определения  стоимости воспроизводства (замещения) [17]:

1. Метод количественного  обследования (количественный метод) заключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий.

2. Метод сравнительной  единицы начинается  определения стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Затем вносятся поправки на различие между оцениваемым и аналогичным объектом. Полная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения.

3. Метод разбивки  по компонентам (по укрупненным видам работ). Оценка рыночной стоимости здания отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов (фундаментов, перекрытий, стен и др.).

В работе был применен метод  сравнительной единицы. Восстановительная  стоимость определена на основании  укрупненных стоимостных показателей  на 1 кв.м. общей площади жилого здания (т.к. офис находится на 1 этаже жилого здания), взятых по сборнику «Укрупненных показателей стоимости строительства», который выпускает Самарский  Центр ценообразования в строительстве. Данные укрупненные показатели издаются ежемесячно, содержат стоимость строительства 1 кв.м. или 1 куб.м. помещений, различного типа и назначения без учета НДС.

 

 

Таблица 8

 Характеристика оцениваемого  объекта

Год постройки	2010
Этажность	1/16
Площадь общая, кв.м.	184,9
Группа капитальности	1
Тип здания	жилое
Назначение объекта	офис
Расценка по сборнику ЦЦС	23771 р./кв.м.

 

 

     Полная стоимость  воспроизводства определяется путем  составления сводного сметного  расчет, который приведен в приложении 2.