Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

Негосударственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«самарский  институт - Высшая школа

приватизации  и предпринимательства»

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

По дисциплине «Оценка  недвижимости»

На тему:

«ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОФИСНОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ АРЕНДЫ»

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент группы СОМ 08-5-1

Стрелков Игорь Владимирович

 

Проверила:

преподаватель

Савченко Ольга Васильевна

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самара 2012

Содержание

 

	Введение	3
1	Теоретические аспекты оценки офисной недвижимости	5
1.1	Понятие, виды и классификация  офисной недвижимости	5
1.2	Описание процедуры оценки	12
1.3	Основные понятия и  определения	13
1.4	Определение задания на оценку	16
2	Анализ рынка и позиционирование объекта оценки	18
2.1	Анализ офисных площадей г. Самары	18
2.2.	Анализ местоположения объекта оценки	23
3	Определение рыночной стоимости  недвижимости	25
3.1.	Описание оцениваемого объекта	25
3.2.	Анализ прав собственности	27
3.3.	Результаты визуального  осмотра объекта	28
3.4.	Анализ наиболее эффективного использования	28
3.5.	Расчет рыночной стоимости  офисного помещения	31
3.5.1.	Затратный подход к оценке	31
3.5.1.1.	Оценка полной стоимости  воспроизводства	32
3.5.1.2.	Расчет прибыли предпринимателя	34
3.5.1.3.	Оценка износа	35
3.5.1.4.	Расчет стоимости земельного участка	41
3.5.2.	Сравнительный подход к оценке	43
3.5.3.	Доходный подход к оценке	48
3.5.4.	Согласование результатов  оценки и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости	55
	Заключение	58
	Библиографический список	60
	Приложения

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность темы курсовой работы  обусловлена тем, что оценка недвижимого имущества на данный момент имеет важное значение при совершении сделок купли-продажи, обмена, при налогообложении недвижимости, а так же для принятия управленческих решений и заключения договора аренды.

Целью курсовой работы является определение рыночной стоимости  офисного помещения, расположенного по адресу: г. Самара, пр. Карла Маркса, 32.

Исходя из поставленной цели, были решены следующие задачи:

1. Изучено понятие офисной  недвижимости и её классификация.

2. Рассмотрен объект оценки.

3. Изучена ситуация на  рынке коммерческой недвижимости  г. Самара.

4. Определена стоимость  объекта оценки тремя подходами.

5. Согласованы результаты  оценки.

6. Определена величина  рыночной стоимости арендной  платы объекта недвижимости.

В качестве объекта недвижимости выступает офисное помещение, общей  площадью 184,9 кв.м.

Предметом исследования курсового  проекта являются экономические  отношения, возникающие в процессе оценки недвижимого имущества и  дальнейшего использования результатов  оценки.

Теоретической основой исследования являются труды ученых, занимающихся проблемой оценки недвижимости -  Грязновой А.Г., Федотовой М.А., Ивановой Е.Н., Озерова Е.С., Тарасевич Е.А.

В данной курсовой работе  были использованы законодательно- нормативные документы в области оценочной деятельности, учебная и справочная литература, а также статьи журналов «Зеленая площадь», «Новости рынка недвижимости», официальные статистические данные,  информация с сайтов Internet  и др.

Исходя из поставленных задач  структура курсового проекта  следующая: введение, три главы, заключение, библиографический  список и приложения.

В первой главе дано понятие  офисной недвижимости, определено задание на оценку и процедура оценки.

Во второй главе проведен анализ рынка коммерческой недвижимости г.Самара;

В третьей – проведена  оценка офисного помещения.

Библиографический список состоит  из 37 источников, из них 9 - Интернет ресурсы. Работа проиллюстрирована 4 рисунками, 33 таблицами. Общий объем работы 62 страницах. Приложения представлены на 12 страницах.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические  аспекты оценки офисной недвижимости

1.1. Понятие, виды и классификация офисной недвижимости

 

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия  для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

Коммерческая недвижимость характеризуется использованием для  осуществления предпринимательской  деятельности, и, несмотря на схожесть некоторых функциональных особенностей, она отделяется от жилой и производственной недвижимостей. Слово "коммерческая" по отношению к недвижимости показывает, что она служит местом для осуществления действий по продаже товаров и услуг (латинское слово "commercium" переводится как "торговля"). Однако, специфика многих товаров и услуг такова, что они продаются практически в том же месте, где и производятся. Таким образом, коммерческая недвижимость включает в себя не только торговые площадки и магазины, но и многие объекты, в которых создаются товары или оказываются услуги.

Функционально коммерческую недвижимость структурируют по предназначенности: для офисной деятельности, для организации торгового процесса, для культурно-развлекательной деятельности, для организации общественного питания, для бытового обслуживания (сервиса), для гостиничной деятельности, для отдыха и оздоровления; а также гаражи и склады. Кроме того, к коммерческим можно отнести нежилые помещения, назначение которых формально не определено, но потенциально реализуемо для вышеперечисленных целей и процессов предпринимательской деятельности.

Каждый функционально  выделенный вид коммерческой недвижимости можно дальше структурировать по важным для его оценки критериям. Несмотря на присущую каждому виду особенность выбора показателей  и важности их значений можно выделить четыре обобщённые группы таких критериев: качество, месторасположение, размер и  цена.

Офисная недвижимость предназначена для осуществления управленческой и представительской функций компаний и сопутствующих им бизнес-процессов (бухгалтерия, архив и т.д.). К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.п. Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг. Причём если ранее использовался критерий местоположения (чем ближе к центру города, тем выше класс объекта), то в современной практике этот показатель потерял свою важность из-за новых офисных комплексов международного уровня, построенных вне центральных частей крупных городов. И ему на смену пришёл показатель расположения, то есть оценка доступности со стороны транспортных линий.

На сегодняшний день в  России существует несколько попыток  разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать классификацию  «Весаr. Commercial Property» для НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости».

Общие требования данной классификации приведены ниже.

Класс "А". Наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месторасположению, статусов арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию / дизайн и должны быть оборудованными в соответствии с последними технологиями достижениями и требованию к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.

Класс "B". Здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.

Класс "С". Здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, местоположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.

Категория – «Месторасположение и доступность».

Класс "А". Высокая престижность района / территории. Близость здания к другим коммерческим учреждениям, возможное расположение в непосредственной близости от правительственных посольских и деловых зон, архитектурная ценность близлежащих застроек, отличные видовые характеристики, расположение на первой линии домов / фешенебельный вход при расположении.

Развитая инфраструктура района. Район / территория с развитым уровнем услуг, высокий уровень  комфортабельности и качества застроек, ухоженный внешний вид.

Благоприятная социальная обстановка. Однородный социальный состав населения, проживающего в районе бизнес-центра. Место расположения офисного центра может рассматриваться как престижный (дорогой) район, в котором в большинстве своем проживают люди с уровнем дохода выше среднего.

Благоприятная экологическая  обстановка. Отсутствие промышленных предприятий. Относительно невысокий  уровень загазованности, относительно невысокий уровень шумов. Удобное  транспортное сообщение / доступность. Близость к основным транспортным магистралям, удобные подъездные пути, транспортные развязки, невысокий уровень пробок, близость к остановкам общественного  транспорта, наличие парковки, минимум 1 парковочное место на 100 кв.м. арендуемой площади.

Класс "B". Менее престижный район / территория. Удаленность от других коммерческих учреждений города, не впечатляющие видовые характеристики, расположение на второй линии домов или во дворах / обычный вход.

Менее развитая инфраструктура района. Район / территория с менее  развитым уровнем услуг, хорошая  репутация арендаторов, менее известные  компании, средний уровень качества застроек и внешний вид соседних застроек, оставляющий желать лучшего. Стабильная социальная обстановка. Благоприятный  с точки зрения социального состава, уровня уличной преступности район. Может рассматриваться как место  обитания среднего класса, это не спальный и не промышленный район, но и не центр города. 
Стабильная экологическая обстановка. Средний, стремящийся к снижению уровень загрязняющих веществ и шумов.

Менее удобное транспортное сообщение / доступность. Удаленность  от основных транспортных магистралей, неудобство подъездных путей, удаленность  транспортных развязок, удаленность  от остановок общественного транспорта, наличие парковки, 1 парковочное  место на 100 кв.м. арендуемой площади.

Класс "С". Не престижный район / территория. Большая удаленность от других коммерческих учреждений / расположение в спальных районах или на окраинах, невзрачные или неприятные видовые характеристики, расположение во дворах / неудобный вход. Неразвитая инфраструктура района. Район / территория с неразвитым уровнем услуг, арендаторы – малоизвестные компании.

Неблагоприятная социальная обстановка. Характеризуется некоторой  возможной криминогенностью социальной обстановки. Основная характеристика местарасположения – спальный, промышленный район, с уровнем преступности выше среднего по городу. Неблагоприятная экологическая обстановка. Повышенный уровень загрязняющих веществ и шумов, непосредственная близость промышленных зон. 
Неудобное транспортное сообщение / низкая доступность. Высокая удаленность от транспортных магистралей, высокая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие либо отсутствие парковки, число парковочных мест не важно.

Категория «компоненты и  свойства здания»:

Тип здания, возраст и  внешний вид.

Класс "А". Высококачественное здание новой постройки или конкурентоспособное в сравнении с новыми зданиями, современный стиль, отличный дизайн и конструкция. Отличный внешний вид фасада, отсутствие тещин и повреждений, ухоженные внешние компоненты здания.

Класс "B". Новое, относительно устаревшее здание или здание после реконструкции. Современный стиль или модернизированное здание. Хороший внешний вид фасада, отсутствие трещин и повреждений.