Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

Далее определили вес каждого  аналога во влиянии на вклад в  стоимость объекта оценки фактора  «Площадь»

Таблица 21

 Сравнение объектов-аналогов  по критерию «Площадь»

Объект	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	Оценка	Вес
ОО	1	1/3	1/3	3	5	1/3	0,89	0,09
ОА 1	3	1	1/7	3	7	1/3	1,25	0,13
ОА 2	3	7	1	5	7	3	4,66	0,48
ОА 3	1/3	1/3	1/5	1	5	1/5	0,47	0,05
ОА 4	1/5	1/7	1/7	1/5	1	1/5	0,17	0,02
ОА 5	3	3	1/3	5	5	1	2,37	0,24
							9,81	1,00

 

 

По критерию «Этаж/этажность» были присвоены следующие баллы:

1 этаж – значительное  превосходство

2 этаж и цокольный –  умеренное превосходство

последний этаж – минимальная  важность

 

 

Таблица 22

Сравнение объектов-аналогов по критерию «Этаж/этажность»

Объект	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	Оценка	Вес
ОО	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 1	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 2	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 3	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 4	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 5	1/3	1/3	1/3	1/3	1/3	1	0,33	0,05
							6,56	1,00

 

По критерию «Состояние»  были присвоены следующие баллы:

Евроремонт(отличное) – очень сильное превосходство

ремонт – существенное превосходство

требуется ремонт– минимальная важность

Таблица 23

 Сравнение объектов-аналогов  по критерию «Состояние»

Объект	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	Оценка	Вес
ОО	1	1/5	1	1/5	1/5	1	0,38	0,04
ОА 1	5	1	5	1	5	1	2,63	0,29
ОА 2	1	1/5	1	1/5	1	1/5	0,38	0,04
ОА 3	5	1	5	1	5	1	2,63	0,29
ОА 4	1	1/5	1	1/5	1	1/5	0,38	0,04
ОА 5	5	1	5	1	5	1	2,63	0,29
							9,02	1,00

 

В сравнении аналогов по факторам «Наличие парковки» и «Наличие отдельного входа»: наличие фактора  – существенное превосходство, его  отсутствие  – минимальная важность.

 

Таблица 24

 Сравнение объектов-аналогов  по критерию «Наличие парковки»

Объект	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	Оценка	Вес
ОО	1	1	5	5	1	1	1,90	0,23
ОА 1	1	1	5	5	1	1	1,90	0,23
ОА 2	1/5	1/5	1	1	1/5	1/5	0,28	0,03
ОА 3	1/5	1/5	1	1	1/5	1/5	0,28	0,03
ОА 4	1	1	5	5	1	1	1,90	0,23
ОА 5	1	1	5	5	1	1	1,90	0,23
							8,17	1,00

 

Таблица 25

 Сравнение объектов-аналогов  по критерию «Наличие отдельного  входа»

Объект	ОО	ОА 1	ОА 2	ОА 3	ОА 4	ОА 5	Оценка	Вес
ОО	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 1	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 2	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 3	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 4	1	1	1	1	1	3	1,25	0,19
ОА 5	1/3	1/3	1/3	1/3	1/3	1	0,33	0,05
							6,56	1,00

 

В завершении определяются приведенные оценки для каждого  объекта аналога по каждому критерию путем перемножения веса критерия (таб. 3.18) на вес каждого объекта-аналога  по соответствующему критерию (таб. 3.19 - 3.23). Находится вес каждого объекта  аналога в стоимости объекта-оценки (таб. 3.24).

       Таблица  26

 Определение приведенных оценок

Объект	Площадь	Этаж/этажность	Состояние	Кол-во отдельных входов	Наличие парковки	Оценка
ОО	0,0184	0,0884	0,0036	0,0080	0,0474	0,1658
ОА 1	0,0258	0,0884	0,0250	0,0080	0,0474	0,1945
ОА 2	0,0966	0,0884	0,0036	0,0080	0,0069	0,2035
ОА 3	0,0097	0,0884	0,0250	0,0080	0,0069	0,1379
ОА 4	0,0036	0,0884	0,0036	0,0080	0,0474	0,1510
ОА 5	0,0491	0,0237	0,0250	0,0021	0,0474	0,1473
						1,0000

 

 

Стоимость ОО рассчитывается по формуле:

С = (Σ стоимость 1 кв. м ОА/ вес ОА) * вес ОО / количество ОА

Подставляя значения в  данную формулу, получаем стоимость 1 кв.м. объекта оценки, она равна 59803 рубля. Стоимость объекта оценки полностью, рассчитанная МАИ составляет 11 057 543 рубля.

 

3.5.3. Доходный подход  к оценке

В основе доходного подхода  лежит принцип ожидания, который  утверждает, что стоимость объекта  оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью  получения в будущем соответствующего дохода.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации  и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. [17]

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  не движимости преобразуется доход  за один временной период в том  случае, если доходы от объекта стабильны  или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков  доход от предполагаемого использования  недвижимости рассчитывается на несколько  прогнозных лет и учитывается  выручка от перепродажи объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода. Данный метод применяется, когда доходы меняются от периода  к периоду, т.е. они не стабильны.

В работе был применен только первый метод 

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, данное определение  дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической  точки зрения, коэффициент капитализации  отражает норму доходности инвестора.

Основные этапы  оценки методом капитализации доходов [17]:

1.   Определение чистого операционного дохода.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании  недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

2. Определение действительного  (эффективного) валового дохода. Следующий шаг расчета ЧОД – определение действительного валового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

3. Определение величины  операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным относятся  расходы, размер которых не за висит  от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы  на страхование и другие.

К условно-переменным относятся  расходы, размер которых зависит  от степени загруженности объекта  и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы  это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют  как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы  на периодическую замену короткоживущих элементов строений.

4. Определение чистого  операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница  между величиной ДВД и величиной  операционных расходов (ОР).

5.   Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент (ставка) капитализации  состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это  компенсация, которая должна быть выплачена  инвестору за ценность денег с  учетом фактора времени, за риск и  другие факторы, связанные с конкретными  инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального  вложения.

Для расчета ставки капитализации  были рассмотрены следующие объекты-аналоги (таблица 3.31)

Таблица 27

 Информация по объектам-аналогам

Тип объекта                             недвижимости	Месторасположение	Общая площадь,          кв. м.	Цена предложения, руб.	Стоимость 1 кв.м, руб.	Источник информации
офисное помещение	Дачная/Коммунистическая	180,0	10 600 000	58 889	http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/111165.php
офисное помещение	Коммунистическая 27	195,7	11 700 000	59 785	http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/106243.php
офисное помещение	просп.Карла Маркса,д.32	136,0	8 150 000	59 926	http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/80793.php
офисное помещение	Арцыбушевская/Ульяновская	190,0	9 500 000	50 000	http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/119079.php
Средняя стоимость, руб./кв.м				57 150