Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

 

Расчет неустранимого  физического износа элементов с  долгим сроком жизни приведен в таблице 3.11.

 

Таблица 12

 Расчет неустранимого  физического износа элементов  с долгим сроком службы

Нормативный срок, лет	150
Фактический возраст, лет	2
Стоимость элементов с  долгим сроком жизни, руб.	4 432 550
Устранимый физический износ  элементов с долгим сроком жизни, руб.	221 627
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни, руб.	56 146

Таким образом, общий физический износ и остаточная стоимость  приведена в таблице 3.12.

 

 

Таблица 13

Общий физический износ

Устранимый физический износ, руб.	387 867
Неустранимый физический износ, руб.	260 914
Итого физический износ, руб.	648 782
Полная стоимость восстановления, руб.	7 757 350
Стоимость восстановления с  учетом  физического износа, руб.	7 108 568

Далее рассчитывается функциональный износ. Функциональный износ равен  нулю, так как объект оценки удовлетворяет  все требования и функции современных  офисных помещений данного типа.

 Так как здание построено  в 2008 году, то внешний износ отсутствует.

 

Таблица 14

Расчет остаточной стоимости  с учетов всех видов износа

Фактор функционального  износа	Отсутствует
Функциональный износ, руб.	0
Фактор экономического износа	Отсутствует
Экономический износ, %.	0
Экономический износ, руб.	0
Итого  износ всех видов, руб.	648 782
Стоимость восстановления с  учетом всех видов износа ,  руб.	7 108 568
Стоимость воспроизводства  с учетом всех видов износов, р.	6 459 786

Таким образом, стоимость  воспроизводства с учетом всех видов  износа составляет 6 459 786 рублей.

 

3.5.1.4. Расчет стоимости  земельного участка

Согласно теории оценки, стоимость земельного участка в  большей степени зависит от местоположения, его целевого назначения и вида права  на земельный участок.

Земельный участок, условно  приходящийся на оцениваемый объект, находится в собственности, поэтому  определяется стоимость полных прав на земельный участок – ценность местоположения объекта оценки.

Расчет стоимости полных прав аренды на земельный участок  выполняется методом выделения, суть которого заключается в выделении  стоимости земли из общей стоимости  объектов недвижимости, продаваемых  на вторичном рынке. Расчеты производились  по данным продаж объектов недвижимости, представленных на сайте www.dom63.ru

Таблица 15

Перечень офисных помещений, выставляемых на продажу

№ п/п	Адрес объекта аналога	Общая площадь , кв.м	Этаж/ этажность	Цена предложения	Источник информации
1	дачная/коммунистическая	180,00	1/16	10 700 000	http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/111165.php
2	коммунистическая 27	195,70	1/16	11 600 000	http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/106243.php
3	просп.Карла Маркса,д.32	136,00	1/16	8 150 000	http://dom63.ru/realty/lease/commerce/office/detail/80793.php

 

Далее из рыночной стоимости  офисных помещений вычитается стоимость  восстановления объектов, рассчитанная по данным Самарского Центра Ценообразования  в Строительстве. В стоимости  строительства учитывается среднестатистический физический износ. (таблица 3.15.)

Таблица 16

 Вспомогательные данные  для расчета стоимости земельного  участка, условно приходящегося  на объект оценки

Укрупненный показатель стоимости  строительства (с учетом косвеных, накладных расходов и налогов) объекта аналога 1, руб.	41954
Укрупненный показатель стоимости  строительства (с учетом косвеных, накладных расходов и налогов) объекта аналога 2, 3, руб.	41954
Срок службы зданий, преобладающих  в застройке, лет	150,0
Средний фактический срок жизни домов, преобладающих в  застройке, лет	9,0
Средний процент износа ( исчислен по методу экономической жизни), %	6,0

 

    Полученная разница между указанными стоимостями определяет ценность местоположения конкретного объекта. 

Результат расчетов приведен в приложении 5.

Согласно полученным результатам  стоимость 1 кв.м. земельного участка, условно  приходящегося на объект оценки, равняется  20 111рублей, а в целом на объект 3 718 598 рублей.

Далее рассчитывается стоимость  единого объекта недвижимости. (Таблица 3.16.)

Таблица 17

Расчет стоимости единого  объекта недвижимости

Стоимость воспроизводства  объекта, р.	6 459 786
Рыночная стоимость участка  земли, р.	3 718 598
Стоимость объекта с учетом стоимости земли, р.	10 178 384
Общая площадь, кв.м.	184,9
Стоимость 1кв.м, р.	55 048

 

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет  10 178 384   рубля.

3.5.2. Сравнительный  подход к оценке

Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму  больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта не движимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем  вносятся поправки на различия между  оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным. Перечень объектов-аналогов представлен в Приложении 6.

Методы сравнительного подхода:

1. Метод сравнительного анализа продаж;
2. Метод относительно-сравнительного анализа;
3. Метод корреляционно - регрессионного анализа;
4. Метод анализа иерархий;
5. Метод бальных оценок;

В данной курсовой работе использовался  метод анализа иерархий (МАИ).

Метод анализа иерархий является методом экспертного анализа. Сущность МАИ состоит в следующем: критерии оцениваемого объекта по парно сравниваются между собой (каждый с каждым) и по 9-ти бальной системе определяется относительная степень важности каждого критерия в паре. На основе полученной матрицы сравнений определяется относительная величина степени важности каждого из критериев в образовании стоимости.

МАИ достаточно эффективен при принятии решений в условиях большого числа (более 5…7) критериев. Этот метод может успешно применяться так же в случаях, когда количество критериев и методов не велико.

Таблица 18

Характеристика объектов-аналогов и объекта оценки

Показатель	ОО	ОА № 1	ОА №2	ОА №3	ОА № 4	ОА № 5
Назначение	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Площадь, кв.м.	184,9	180	195,7	136	121	190
Этаж/этажность	1/16	1/16	1/16	1/16	1/16	4/14
Состояние	ремонт	отличное	ремонт	отличное	ремонт	отличное
Количество отдельных  входов	1	1	1	1	1	0
Наличие парковки	огр	огр	огр	огр	огр	огр
Стоимость объекта, тыс.р		10 700 000	11 600 000	8 150 000	7 299 900	10 500 000
Стоимость 1 кв.м, тыс.р.		59444,00	59274,40	59926,47	60329,75	55263,16

 

    Прежде всего, нужно определить степень вклада факторов в максимизацию стоимости. В работе рассматривалось 5 факторов. Перечислим и по степени важности в порядке убывания: Этаж, Площадь, Наличие парковки, Состояние, Наличие отдельного входа. Каждому из факторов присвоили баллы (1, 3, 5, 7, 9). Затем, путем их по парного сравнения, были выставлены баллы (таблица 3.18). Далее вычислили оценку и вес каждого из факторов в определении стоимости объекта оценки.

Таблица 19

Степень вклада факторов в  максимизацию стоимости объекта  оценки

Критерий	Площадь	Этаж/этажность	Состояние	Кол-во отдельных входов	Наличие парковки	Оценка	Вес
Площадь	1	1/3	3	5	1	1,38	0,20
Этаж/этажность	3	1	5	7	3	3,16	0,47
Состояние	1/3	1/5	1	3	1/3	0,58	0,09

Продолжение таблицы 19

Кол-во отдельных входов	1/5	1/7	1/3	1	1/5	0,29	0,04
Наличие парковки	1	1/3	3	5	1	1,38	0,20
						6,79	1,00

 

    Затем было проведено сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по парно также с присвоением баллов.

Таблица 20

Соотношение площадей ОО к  ОА по степени важности

Степень важности	Площадь, кв.м
Минимальная важность	140-179, 231-250
Умеренное превосходство	221-230
Существенное превосходство	170-189, 211-220
Значительное превосходство	190-210