Определение рыночной стоимости имущества

                                          СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1 Применение затратного подхода
1.1 Методики оценки
1.2 Определение наиболее эффективного использования объекта
1.3 Методы затратного подхода
ГЛАВА 2 Определение рыночной стоимости имущества
2.1 Затратный подход
2.2 Устаревание
2.3 Определение износа
2.4 Сравнительный подход
2.5 Доходный подход
ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                ВВЕДЕНИЕ

 Стоимость компании  является интегральным показателем  эффективности открытого акционерного  общества, качества его руководства.  С другой стороны, чем больше  стоимость компании, тем больше (при  прочих равных условиях) объем  инвестиций, на который может претендовать компания.

Все компании, акции которых свободно обращаются на рынке ценных бумаг, неизбежно  сталкиваются с необходимостью создания стоимости для своих акционеров. Каждой из них приходится прокладывать собственный путь к цели, исходя из своих стартовых позиций и индивидуальных установок. Существуют различные способы оценки стоимости компании. Не последнюю роль при этом играют здравый смысл и интуиция. Стоимость компании как действующего организма часто необходимо определить, если рассматривается возможность покупки или продажи. В тоже время владелец и менеджеры заинтересованы в повышении стоимости компании. Стоимость и ее оценка сегодня важнее, чем когда-либо, но концепция стоимости бессмысленна и бесполезна, если стоимость нельзя измерить и увеличить. Как показывает практика, увеличение стоимости для акционеров не противоречит долгосрочным интересам других заинтересованных сторон. Успешно действующие компании создают сравнительно больше стоимости для всех участников - потребителей, работников, правительства (через выплачиваемые налоги) и поставщиков капитала.

      Однако есть и другие причины - концептуальные по своей сути, по которым следует принять систему, ориентированную на стоимость для акционеров. Во-первых, стоимость - лучшая из известных мер результатов деятельности. Во-вторых, держатели акций - единственные участники корпораций, которые, заботясь о максимальном повышении своего благосостояния, одновременно способствуют повышению благосостояния всех других. И, наконец, компании, работающие неэффективно, неизбежно столкнуться с утечкой капитала.

Менеджер, ориентированный на стоимость, должен оценивать свое предприятие  и использовать любые возможности  для создания дополнительной стоимости. И, наконец, что самое важное, надо выбрать и привить всем звеньям организации философию управления стоимостью.

     По сути дела, переход на стоимостные принципы управления имеет два аспекта. Во-первых, нужно осуществить структурную перестройку, чтобы высвободить стоимость, заключенную в компании. Второй аспект управления стоимостью: стоимостной подход к руководству компанией после реорганизации. Это предполагает выбор приоритетов исходя из принципов создания стоимости; переориентацию систем планирования, оценки результатов деятельности и материального поощрения на показатель стоимости для акционеров; установление взаимоотношений с инвесторами на основе стоимости.

Менеджеры, применяющие метод дисконтированного  денежного потока для оценки стоимости  и уделяющие должное внимание наращиванию долгосрочного свободного денежного потока, будут вознаграждены повышением цен на акции компании. Свидетельства, которые дает рынок, более чем убедительны.

     Стоимость компании определяется ее дисконтированными денежными потоками, и новая стоимость создается только тогда, когда компания получает такую отдачу от инвестированного капитала, которая превышает затраты на привлечение капитала.

 

 

 

 Целью данной КСР - Рассмотреть все  применение  экономическое содержание затратного подхода    .                                                              

 

 

Объект исследования – изучить применение  экономическое содержание затратного подхода , дать определение, суть и понятие исследования, рассмотрение всех факторов, дать общую характеристику.

 

Предмет исследования –механизм экономического затратного подхода и какие они включают общие технологические аспекты и механизмы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        ГЛАВА 1 Применение затратного подхода

                            1.1Методики оценки

      Определение наиболее эффективного использования объекта

Под наиболее эффективным  использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся, юридически законным, физически возможным, осуществимым с финансовой точки  зрения, разумно оправданным и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1. Юридическая правомочность:  рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

2. Физическая возможность:  рассмотрение физически реальных  и конструктивно возможных в  данном месте способов использования.

3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически  возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

4. Максимальная эффективность:  рассмотрение того, какое экономически  приемлемое использование будет  приносить максимальный чистый  доход или максимальную текущую  стоимость.

При оценке объекта недвижимости анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) состоит из двух этапов:

- определение НЭИ земельного  участка как свободного от  застройки;

- определение НЭИ объекта  недвижимости с имеющимися улучшениями  (зданиями и сооружениями) с учетом возможности сноса строений и использовании в соответствии с НЭИ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       1.2 Определение наиболее эффективного использования объекта

 

         Оценка объектов имущества на основе затратного подхода целесообразна и единственно возможна в следующих случаях:

1) при выявлении наилучшего  и более эффективного земельного  участка. Например, выбор этажности  при строительстве домов. Если  строить мало этажей то значительно  сократятся расходы на строительство, но доходы от аренды будут невысоки; при строительстве многоэтажных домов велики эксплуатационные затраты; нужно определить этажность дома, доход от которого позволит компенсировать затраты на строительство;

2) при технико-экономическом  анализе нового строительства и создании улучшений, которые позволят обосновать целесообразность определенного строительства или реконструкции;

3) при оценке общественно-государственных  и специальных объектов, которые  не предназначены для получения  дохода, а вероятность найти информацию о типичных продажах очень низкая

4) при оценке объектов  на малоактивных рынках, например  уникальные объекты в настоящее  время не продаются вообще, а  единственный способ оценки этих  объектов – на основе затрат;

5) при оценке для  целей налогообложения и страхования. Для страхования требуется разделение объектов, подлежащих и не подлежащих страхованию.

Недостатки затратного подхода:

1) затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости;

2) попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

3) несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам  на новое строительство точно  такого же, так как в процессе  оценки из стоимости строительства  вычитается накопленный износ;

4) проблематично рассчитать стоимость воспроизводства старых строений;

5) отдельная оценка  земельного участка от строений  – такое разделение на практике  фактически невозможно или связано  со значительными расходами;

6) очень проблематично  оценить земельные участки в  Российской Федерации;

7) очень сложно определить  величину накопленного износа  старых зданий и сооружений, потому  что в большинстве случаев  суждение о степени износа 

недвижимости на основе затратного подхода наиболее целесообразна  и применима в ситуациях технико-экономического анализа для нового строительства, для оценки новых объектов, для целей налогообложения или ареста имущества физических и юридических лиц, то для объектов специального назначения в целях страхования и при оценке стоимости объектов, сведения о продажах, которых на рынке практически отсутствуют, применение затратного подхода затруднено.

 

 

 

                        

 

 

 

 

 

                               1.3 Методы затратного подхода

 

Затратный подход

- Методы оценки при  затратном подходе

- Износ

- Применение затратного  подхода

- Основные положения  доходного подхода

- Анализ доходов и  расходов

- Применение доходного  подхода

- Оценка земли

- Анализ

- Категории земель

- Земельное законодательство  в России

- Использование городских  земель

- Кадастровый учет

- Методы оценки земли

- Лес как недвижимое  имущество

- Отчет об оценке

- Права и обязанности  оценщика

- Государственная регистрация

- Порядок проведения

- Формы

- Основные принципы

- Налог на имущество  физических лиц

- Налог на имущество  организаций

- Земельный налог

- Страхование недвижимости

- Управление объектами недвижимости

- Управление рынком недвижимостью

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

              ГЛАВА 2 Определение рыночной стоимости имущества

                                       2.1 Затратный подход

          Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.

Затратный подход часто  оказывается единственно возможным  при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке. Применение этого подхода также оправдано в случаях исчисления налога на имущество, страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, а также бухгалтерского учета основных средств и при их переоценке.

Использование затратного подхода в чистом виде в целом  основывается на той предпосылке, что  в качестве стоимости могут быть приняты затраты на его создание и реализацию. Определяемая таким образом стоимость может не совпадать с рыночной стоимостью, так как затраты - не единственный фактор стоимости, на которую также влияют полезность, качество, конкурентоспособность.

В зависимости от характеристик  оцениваемого объекта и объема исходной информации о нем применяют различные методы определения затрат на его воспроизводство (замещение), то есть различные методы затратного подхода.

Методы затратного подхода  можно разделить на 2 группы:

1. Методы, основанные на способах прямого определения затрат применяются для оценки стоимости специальных и специализированных машин и оборудования. К ним относятся:

1) метод поэлементного  расчета затрат, который заключается  в суммировании стоимостей отдельных  элементов объекта оценки, затрат на их приобретение, транспортировку и сборку с учетом прибыли;

2) метод анализа и  индексации имеющихся калькуляций,  который заключается в определении  стоимости путем индексирования  статей затрат, входящих в калькуляцию,  по экономическим элементам (затрат на материалы, комплектующие изделия, зарплату рабочих и косвенные расходы), приводя их тем самым к современному уровню цен;

З) метод укрупненного расчета себестоимости, который  заключается в определении стоимости  путем расчета полной себестоимости изготовления по укрупненным нормативам производственных затрат с учетом рентабельности производства.

2. Методы, основанные  на способах косвенного определения  затрат. К ним относятся:

1) метод замещения,  который основан на принципе  замещения и заключается в подборе объектов, аналогичных оцениваемому по полезности и функциям. Этот метод позволяет на основании известных стоимостей и технико-экономических характеристик объектов-аналогов рассчитывать стоимость оцениваемого объекта;

2) индексный метод  (по трендам изменения цен)

3) метод удельных ценовых  показателей, заключается в расчете  стоимости на основе удельных  ценовых показателей, т.е. цены, приходящейся на единицу главного  параметра (производительности, мощности  и т.д.), массы или объема.