Определение рыночной стоимости

   Введение

     В настоящее  время недвижимое имущество играет  особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

     Поэтому развитие  рынка недвижимости имеет очень  важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.

     Сейчас загородная  недвижимость (жилые дома, коттеджи  и дачи) является одним из самых  перспективных, быстро развивающихся  и популярных сегментов рынка недвижимости в Омской области. Спрос на  загородные дома постоянно растет и уже давно превышает количество предложений. Это, безусловно, оказало влияние на то, что цены на жилую загородную недвижимость стали формироваться на основании спекулятивных факторов и часто не соответствуют реальной стоимости объектов недвижимости. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Под оценочной деятельностью  понимается деятельность субъектов  оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. То есть оценка – это процесс определения стоимости.

           Объектом исследования представленной дипломной работы является стоимость объекта недвижимости в виде жилого дома.

     Предметом  исследования является  оценка  стоимости объекта недвижимости в современных условиях.

     Изучение выбранной  темы предполагает достижение  следующей цели: определить рыночную  стоимость объектов оценки.

 В соответствии с  определенной целью в представленной  дипломной работе были поставлены  следующие задачи:

- рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;

- произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, районный посёлок Крутинка, ул. Мичурина, д.73.;

- обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

     Нормативно-правовую базу дипломной работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

     Поставленные  цели и определенные задачи  обусловили структуру представленной работы. Дипломная работа состоит из введения, основной части, состоящей из четырёх глав,  заключения, глоссария, включает в себя библиографический список и приложения.

 

 

Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости

 

1.1. Аналитический обзор литературы

     Современные реалии нашей жизни, так или иначе, связывают человека с понятием недвижимости и самой недвижимостью. Недвижимость - это все, что нас окружает и обеспечивает первичные потребности и нужды человека. Недвижимость - это и земля, на которой расположено буквально все в окружающем нас мире, в том числе и дачные и загородные участки, дома и сооружения на них расположенные. Леса, реки и озера, недра земли с залежами - все это недвижимость.

     Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и жилой недвижимости в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами. Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, С.И. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др.

     Развитие гражданско-правовых отношений (прежде всего отношений собственности) в Российской Федерации, объективные потребности рыночных механизмов экономики опережают процесс законодательного регулирования оценочной деятельности.

     Так Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Президент Российской Федерации Б. Ельцин подписал его 29 июля 1998 г.

     Закон устанавливает единообразие в определении стоимости движимого и недвижимого имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности. [1]

     Под оценочной  деятельность понимается деятельность  субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

     Проведение оценки включает следующие этапы:

1. заключение договора  на проведение оценки, включающего  здание на оценку;

2. сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3. применение подходов  к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчётов;

4. согласование результатов  применения подходов к оценке  и определение итоговой величины  стоимости объекта оценки;

5. составление отчёта  об оценке.

     Оценка загородных домов, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

 

 

 

 

 

 

1.2. Понятие  рынка недвижимости

 

     Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая  реальность, с его особенностями  и закономерностями, стал предметом  изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

     «Рынок недвижимости  — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

     «Рынок недвижимости  — это взаимосвязанная система  рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости».

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д. [6]

     Таким образом, без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

 

1.3. Процесс оценки недвижимости

    

     Проведение  оценки включает в себя следующие  этапы:

     1. Заключение  с заказчиком договора об оценке.

     На данном  этапе, при заключении договора  об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностей оценщика, требованиях  к договору об оценке и отчёту об оценке, а также о стандартах оценки.

     2. Установление  количественных и качественных  характеристик об объекте оценки.

     На данном  этапе Оценщик осуществляет сбор  и обработку:

- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта  оценки правами иных лиц;

- данных бухгалтерского  учёта и отчётности, относящихся  к объекту оценки;

- информация о технических  и эксплуатационных характеристиках  объекта оценки;

     3. Анализ рынка,  к которому относится объект  оценки.

     На данном  этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

     4. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объектов оценки.

     На данном  этапе Оценщик, опираясь на  результаты анализа рынка, определяет наиболее вероятные варианты использования оцениваемого объекта типичным инвесторам на рынке. Выбранный вариант использования должен обеспечить максимальную рыночную стоимость объекта.

     5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого  из подходов к оценке и осуществление  необходимых расчётов.

     На данном  этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования)  затратный, рыночный и доходный  подходы к оценке, и определить используемые в рамках подходов методы оценки.

     6. Обобщение  результатов, полученных в рамках  каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

     На данном  этапе Оценщик на основе полученных  в рамках каждого из подходов  результатов определяет итоговую  величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости  объекта оценки должна быть  выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено  иное.

     7. Составление  и передача заказчику отчёта  об оценке.

     На данном  этапе все результаты, полученные  на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде Отчёта. [2]

 

1.4. Описание основных  подходов и методов оценки

 

     Существуют  три общепринятых подхода к  определению рыночной стоимости недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. Заключительным этапом является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов и сведений полученных стоимостных показателей к единой искомой стоимости объекта.

     Доходный подход  применяется, когда существует  достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

     Применяя доходный  подход к оценке, оценщик должен:

1. Установить период прогнозирования.  Под периодом прогнозирования  период в будущем, на который от даты оценки проводится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

2. Исследовать способность  объекта оценки приносить поток  доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периоде прогнозирования;

3. Определить справку  дисконтирования, отражающую доходность  вложений в сопоставимые с  объектом оценки по уровню  риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

4. осуществить процедуру  приведения потока ожидаемых  доходов в период прогнозирования,  а также доход после периода  прогнозирования в стоимость  на дату оценки.

     Сравнительный  подход применяется, существует  достоверная и доступная для  анализа информация о ценах  и характеристиках объектов –  аналогов.

     Применяя сравнительный  подход к оценке, оценщик должен:

1. Выбрать единицы сравнения  и провести сравнительный анализ  объекта оценки и каждого объекта  аналога по всем элементам  сравнения. 

2. Скорректировать значения  единицы сравнения для объектов  – аналогов по каждому элементу  сравнения в зависимости от  соотношения характеристик объекта оценки и объекта – аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснения того, при каких условиях значения введения корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта – аналога к другому.

3. Согласовать результаты  корректирования значений единиц  сравнения по выбранным объектам  – аналогам. Оценщик должен обосновать  схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов – аналогов.

     Затратный  подход применяется, когда существует  возможность заменить объект  оценки другим объектом, который  либо является точной копией  объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устаревании, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.