Автор работы: Пользователь скрыл имя, 27 Октября 2013 в 10:24, курсовая работа
достижение следующей цели: определить рыночную стоимость объектов оценки.
В соответствии с определенной целью в представленной дипломной работе были поставлены следующие задачи:
- рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;
- произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, районный посёлок Крутинка, ул. Мичурина, д.73.;
- обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.
Анализ ННЭИ
улучшений земельного участка
в соответствии с выводами, сделанными
в предыдущем разделе,
Анализ использования
земельного участка
в качестве
допустимых вариантов
Опираясь на
анализ наиболее типичного
Вывод о
наилучшем и наиболее
Учитывая проведённые АННЭИ земельного участка, потенциал местоположения, существующий спрос на рынке жилой недвижимости, я пришла к выводу, что наиболее вероятными, физически возможными и финансово осуществимыми являются использования существующих улучшений земельного участка в качестве жилья.
Глава 3. Расчёт рыночной стоимости и анализ результатов
3.1. Обоснование целесообразности применения сравнительного подхода
Метод сравнения продаж, называется также рыночным, методом рыночной информации, методом прямого сравнения, является наиболее широко применяемым методом оценки.
При сравнительном
анализе стоимости объекта
На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов объектов недвижимости с сопоставимыми по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки.
В результате можно сделать вывод, что сравнительный подход применить целесообразно.
Расчёт стоимости объектов оценки сравнительным подходом:
В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв. м. в рублях.
В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. В оценочной практике принято выделять ряд основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. При сравнении объектов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
Я учла следующие виды корректировок:
1. поправка на торг;
2. поправка на площадь;
3. местоположение;
4. тип дома;
5. техническое состояние;
6. класс отделки и состояние помещений
7. доступные коммуникации (вода, канализация, э. энергия, отопление);
8. наличие приусадебного участка.
Стоимость оцениваемого объекта методом сравнения продаж рассчитывается согласно формуле:
C стр. = S стр. x С расч.,
где:
С стр. – рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости;
S стр. – площадь оцениваемого объекта по внутреннему объёму;
С расч. – расчётная стоимость 1 кв. м. по сравнительному анализу.
Обоснование корректировок
В силу того, что и для оцениваемого объекта, и для представленных объектов – аналогов передаваемым правом является право собственности на недвижимость, корректировка на право собственности равна нулю. Таких характеристик, как условия финансирования и оплата, условия продажи также носят равнозначный характер. Таким образом, корректировки на данные параметры не вводились.
Процедура
корректирования цен аналогов
и приведения их к
Расчёт стоимости 1 кв. м. оцениваемого жилого помещения
Таблица 4. Расчёт стоимости 1 кв. м. оцениваемого жилого помещения
Объект оценки |
Сравниваемые объекты | |||||||
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
Аналог 4 |
Аналог 5 |
Аналог 6 |
Аналог 7 | ||
Описание застройки земельного участка |
Жилой дом, Общей площадью 77,0 кв. м. расположен по адресу: Омская обл.,Крутинский район, раб.пос. Крутинка, ул. Мичурина д.73 |
кирпичный дом, площадь 59,0кв.м. расположен по адресу:Омская область,Азовский район, Азово |
одноэтажный дом шлако-блочный,площадь 60,0кв.м. расположен:Омская обл.,тюкалинский район, тюкала |
½ часть одноэтажного дома площадь 60,0кв.м. адрес: омская обл., азовский район, азово |
часть од-ноэтажного дома пло-щадь 60,0кв.м. адрес: ом-ская обл., азовский район, д. Берёзовка,4к |
Жилой дом, площадь 62,0кв.м. адрес:омская область, тюкалинский район, с. Малиновка |
Кирпичный дом, площадь 69.0кв.м. расположен по адресу: омская обл, азовский район, Азово |
½ часть одноэтажного брус дома, площадь 53,0 кв.м. адрес: омская обл., марьяновский район, марьяновка |
цена предложения,руб. |
- |
950 000,00 |
749 000,00 |
950 000,00 |
900 000,00 |
1 100 000,00 |
850 000,00 |
550 000,00 |
Источник информации |
- |
АН «азовское» тел: 24-60-75 Журнал «рынок недвижимости» 2009г. |
АН «АС-недвижимость» тел.: 59-50-84 журнал «новый адрес» №25(137)2008г |
АН «Азовское» тел.:24-60-75 журнал «рынок нежвижимости» 2009г |
АН «Азовское» журнал «рынок недвижимости» за 2010г. |
АН «азов-ское» тел: 24-60-75 Журнал «рынок недвижи-мости» 2009г. |
АН «азовское» тел: 24-60-75 Журнал «рынок недвижимости» 2009г. |
АН «азовское» тел: 24-60-75 Журнал «рынок недвижимости» 2009г. |
продолжение (таблицы 4)
Поправка на торг |
-3,00% |
-3,00% |
-3,00% |
-3,00% |
-3,00% |
-3,00% |
-3,00% | ||
корректировка |
-28 500,00 |
-22 470,00 |
-28 500,00 |
27 000,00 |
-33 000,00 |
-25 500,00 |
-16 500,00 | ||
скорректированная цена, руб. |
921 000,00 |
726 530,00 |
921 500,00 |
873 000,00 |
1 067 000,00 |
824 500,00 |
533 500,00 | ||
Стоимость единицы сравнения | |||||||||
Общая площадь, кв. м |
77,0 |
59,0 |
60,0 |
60,0 |
60,0 |
62,0 |
69,0 |
53,0 | |
Цена за 1 кв. м |
- |
15 618,64 |
12 108,83 |
15 358,33 |
14 550,00 |
17 209,68 |
12 684,62 |
10 066,04 | |
Относительные корректировки | |||||||||
Поправка на площадь |
1,01 |
1,01 |
1,02 |
1,02 |
1,03 |
1,05 |
0,97 | ||
Скорректированная цена, руб. |
15790,62 |
12173,10 |
15631,73 |
14809,01 |
17746,30 |
13328,65 |
9751,31 | |
местоположение |
Омская область,Крутинский район,раб. пос.Крутинка, ул. Мичурина,д. 73 |
Омская обл.,Азовский район, Азово |
Омская обл.,Тюкалинский район,Тюкалинск |
Омская обл.,Азовский район, Азово |
Омская обл.,Азовский район, Азово |
Омская обл.,Тюкалинский район, Малиновка |
Омская обл.,Азовский район, Берёзовка |
Омская обл.,Марьяновский район, Марьяновка |
Корректирующий коэффициент |
0,9039 |
0,9581 |
0,9039 |
0,9039 |
0,9039 |
0,9039 |
0,9208 |
продолжение (таблицы 4)
Скорректированная цена,руб. |
14 273,52 |
11 663,06 |
14 129,90 |
13 386,22 |
16 041,31 |
12 048,09 |
8 979,38 | |
Капитальность (конструктивное решение жилого здания) |
Жилой дом каркасно-насыпной, шпальный |
Жилой дом кирпичный |
Жилой дом шлакоблочный |
Жилой дом кирпичный |
Жилой дом кирпичный |
Жилой дом кирпичный |
Жилой дом кирпичный |
Жилой дом брус |
Группа капитальности |
4 |
2 |
3 |
2 |
2 |
2 |
2 |
4 |
Корректирующий коэффициент |
0,86 |
0,93 |
0,86 |
0,86 |
0,86 |
0,86 |
1,00 | |
Скорректированная цена |
12 275,23 |
10 846,65 |
12 151,71 |
11 512,15 |
13 795,52 |
10 361,35 |
8 979,38 | |
Техническое состояние |
Хорошее состояние, Повреждений и дефектов нет |
Хорошее состояние, Повреждений и трещин нет |
Хорошее сост-ие,местами имеются трещены |
Хорошее состояние, дефектов нет |
Хорошее состояние,повреждений нет |
Хорошее состояние,повреждений и дефектов нет |
Хорошее состояние, местами имеются небольшие трещены |
хорошее состояние,местами имеются небольшие трещены |
Физический износ,% |
40 |
30 |
40 |
30 |
35 |
20 |
40 |
40 |
корректирующий коэффициент |
0,86 |
1,00 |
0,86 |
0,92 |
0,75 |
1,00 |
1,00 | |
скорректированная цена,руб |
10 521,62 |
10 846,65 |
10 415,76 |
10 626,60 |
10 346,64 |
10 361,35 |
8 979,38 |
продолжение (таблицы 4)
Наличие коммуникаций |
канализация, отопление сетевое газовое, э/снабжение, водоснабжение |
водяное отопление, э/снабжение |
водяное отопление, э/снабжение |
центральное отопление, канализация водоснабжение |
водоснабже-ние,э/снабжение |
канализация,водяное отопление |
э/снабжение,водяное отопление |
печное отопление,электроснабжение |
Поправка на наличие водоснабжения |
+ |
1,0 |
1,0 |
0,979 |
0,979 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
Поправка на наличие канализации |
- |
1,0 |
1,0 |
0,979 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
Поправка на наличие отопления |
+ |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
1,0 |
Поправка на наличие телефона |
+ |
1,004 |
1,004 |
1,004 |
1,004 |
1,004 |
1,004 |
1,004 |
скорректированная цена,руб |
7 922,78 |
9 334,32 |
7 486,40 |
8 952,91 |
7 791,02 |
8 916,69 |
7 727,40 | |
Наличие приусадебного участка |
932кв.м |
800кв.м |
1000кв.м |
600кв.м |
600кв.м |
900кв.м |
700кв.м |
500кв.м |
продолжение (таблицы 4)
Корректирующий коэффициент |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 |
1,00 | |
Скорректированная цена, руб. |
7922,78 |
9 334,32 |
7 486,40 |
8 952,91 |
7 791,02 |
8 916,69 |
7 727,40 | |
Среднее значение цены |
8 304,50 | |||||||
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, руб. |
639 446,5 | |||||||