Определение рыночной стоимости

     Для получения  итоговой стоимости объекта оценки  Оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчёта стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

     Если в рамках  применения какого – либо подхода  оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

     При согласовании  результатов расчёта стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку,  а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках применённых подходов.[4]

 

 

 

 

Глава 2. Анализ объекта оценки и среды его функционирования

 

2.1. Природно-климатические  особенности Крутинского района

 

     Крутинский район образован в 1923 г. Расположен в северной лесостепной климатической зоне. Основными его чертами является суровая зима, теплое непродолжительное лето. Самый холодный месяц – январь (- 38), а самый теплый месяц июль (+35). Территория расположена в зоне недостаточного увлажнения. Годовое количество осадков 338 мм. За теплый период выпадает 70 – 80 % годовой нормы.

     Районный центр  – р. п. Крутинка. Территория  – 5,7 тыс. кв. км. Расстояние до  ближайшей железнодорожной станции  – Называевская – 54 км. Расстояние до Омска – 185 км.

     Административно  – территориальное деление:

В состав Крутинского района входят 1 рабочий посёлок, 47 сельских населённых пунктов и 9 сельских округов: Зиминский, Китерминский, Новокарасукский, Оглухинский, Пановский, Рыжковский, Толоконцевский, Шипуновский, Яманский.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рис. 1 Крутинский район Омской области

 

2.2. Сведения об объекте  оценки

 

     Оцениваемые  права

Для проведения оценки имеются  следующие правоустанавливающие документы на объект оценки:

     На жилое  помещение

Свидетельство о государственной  регистрации права серия 55АА № 440423 от 19 сентября 2011г.

Субъект права: Шевелёва Елена Васильевна, дата рождения: 03.04.1973г. Гражданство: паспорт гражданина Российской Федерации: серия 52 07 № 483184, дата выдачи 25.08.2007г. Орган, выдавший документ: ТП УФМС России по Омской области в Крутинском районе. Адрес постоянного места жительства: Омская обл., Крутинский район, р. п. Крутинка, ул. Мичурина, дом №73.

Вид права: собственность

Объект права: Жилой дом, общей площадью 77.00 кв.м. Расположен по адресу: Омская обл., Крутинский район, р.п. Крутинка, ул. Мичурина, дом №73.

     На земельный  участок

Свидетельство о государственной  регистрации права серия 55АВ № 736640 от 15 сентября 2008г.

Субъект права: Шевелёва Елена Васильевна, дата рождения: 03.04.1973г. Гражданство: паспорт гражданина Российской Федерации: серия 52 07 № 483184, дата выдачи 25.08.2007г. Орган, выдавший документ: ТП УФМС России по Омской области в Крутинском районе. Адрес постоянного места жительства: Омская обл., Крутинский район, р. п. Крутинка, ул. Мичурина, дом №73.

Вид права: собственность

Объект права: Земельный  участок, площадью 932.00 кв.м., кадастровый номер 55:10:010140:39; разрешённое использование: индивидуальное жилищное строительство, категория земель: земли населённых пунктов, Расположен по адресу: Омская обл., Крутинский район, р.п. Крутинка, ул. Мичурина, дом №73.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Характеристика объектов  исследования

 

     Таблица 1. Характеристики  объектов оценки

1. Общая характеристика  жилого дома
Сегмент рынка	рынок жилой недвижимости
Начальное функциональное назначение	жилой дом
Текущее использование	жилой дом
Год постройки	2011
Количество этажей в здании	1
Материал наружных стен	шпалы, каркасно – насыпной
Число комнат	3
Общая площадь, кв.	77.00
Жилая площадь, кв.	39.8
Подсобная площадь, кв.м.	37.2
В том числе площадь  кухни, кв. м.	11. 6
Состояние жилого помещения (субъективная оценка)	хорошее
Санитарно- и электротехническое обеспечение здания	отопление сетевое газовое, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение
Качество и состояние  дорог	двор асфальтирован, типичные подъездные пути, состояние удовлетворительное
Дополнительные особенности	-
2. Описание земельного  участка
Форма	прямоугольная
Рельеф участка	спокойный, ровное место
Состояние участка	разработан
Площадь земельного участка, кв.м.	932.00
Доступные инженерные коммуникации	электрические сети, газоснабжение

 

Окончание (таблицы 1)

 

     Источники  информации, используемые для характеристики  объектов оценки:

1. Технический паспорт  жилого помещения (дома) расположенного  по адресу: Омская обл., Крутинский р-н, раб. пос. Крутинка, ул. Мичурина, д. 73, выданный Государственным предприятием Омской области « Омский центр технической инвентаризации и землеустройства» от 31 августа 2011 года.

2. Правоустанавливающие  документы;

3. Данные визуального  осмотра.

 

2.4. Анализ месторасположения  объектов оценки

 

 

Рис. 2 Местоположение объекта  оценки

   Таблица 2. Анализ  месторасположения объектов оценки

Границы и ориентиры  местоположения	объект оценки расположен в краю р.п. Крутинка по ул. Мичурина
Основной тип застройки  в районе расположения объекта	Общественно – деловая, жилая
Объекты коммерческой инфраструктуры района	вблизи расположены  административные и торговые помещения
Транспортная доступность  объекта	подъезд осуществляется со стороны ул. Мичурина
Подъездные пути	дорожное покрытие - асфальт, качество дорог хорошее
Организованная парковка или подземной гараж	отсутствует
Природные климатические  условия	Климат: умеренно - континентальный
Экологическая обстановка	Хорошее. Содержание вредных веществ не превышает предельно допустимых концентраций
Ландшафт	равнинный
Продолжительность отопительного периода	220 дней
Зона затопляемости	отсутствует

 

Вывод:

Положительная характеристика местоположения	объект оценки расположен в центре р.п. Крутинка
Отрицательная характеристика местоположения	район Омской области  характеризуется относительно низким уровнем жизни  населения

 

окончание (таблицы 2).

 

 

 

2.5. Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

 объекта оценки

 

     Поскольку  каждому способу использования  объекта недвижимости соответствует определённая величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

     Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  (АННЭИ) позволяет определить  наиболее доходное и конкурентное  использование объекта недвижимости, тот способ использования, который  обеспечивает максимальную рыночную  стоимость объекта. Такое использование  должно быть вероятным и соответствовать  варианту использования, выбранному  типичным инвестором на рынке.

     Использование  объекта недвижимости должно  отвечать четырём критериям, чтобы соответствовать наиболее эффективному использованию:

     Законодательное  разрешение: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

     Физическая  осуществимость: рассмотрение физически  реальных в данной местности  способов использования.

     Финансовая  осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

     Максимальная  эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых  использований будет приносить  максимальный чистый доход или  максимальную текущую стоимость.

 

     Те потенциальные  варианты использования, которые  не отвечают хотя бы одному  из вышеупомянутых критериев,  не является наилучшим и наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости.

     В основе  концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость.

     Таким образом,  АННЭИ объекта недвижимости представляет  собой комплексное двухэтапное исследование:

     на первом  этапе производится анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования земельного участка как вакантного (без имеющихся на нём улучшений);

     на втором  – анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования этого  земельного участка с улучшениями  (застройкой).

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного

 

     Когда земельный  участок с улучшениями (включая  искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создаёт стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль использования (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать наилучшим и наиболее эффективным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка, исходя из варианта его наилучшего и наиболее эффективного использования, как условно свободного, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка.

     На взгляд  Оценщика, исходя из условий местоположения  рассматриваемого земельного участка в качестве наиболее вероятного варианта использования как вакантного, могут рассматривать различные варианты застройки участка. В таблице 3 представлены результаты проверки таких вариантов на предмет осуществимости с точки зрения приведённых критериев.

 

     Таблица 3. Варианты  ННЭИ земельного участка, как  свободного

Критерии	Варианты использования
рассматриваемые варианты использования	общественное/промышленное/жилое/ гаражное
Правомочные способы использования	жилое
Физически возможные способы использования	жилое
Финансово осуществимые способы использования	жилое

 

окончание (таблицы 3)

 

    Таким образом,  варианты, предполагающие ликвидацию  строений, не будут соответствовать принципу наилучшего использования. Максимально эффективный вариант использования определяется в рамках анализа наилучшего использования земельного участка с улучшениями.

 

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями