Определение рыночной стоимости

   

окончание (таблицы 4)

С расч. = 7922,78+9334,32+7486,40+8952,91+7791,02+8916,69+7727,40 / 7 = 8 304,50 руб.

С стр. = 8304,50 *77,0 = 639 446,5 руб.

 

3.3. Расчёт стоимости земельного  участка сравнительным подходом

     Рынок земли  в Омской области практически  не развит, однако удалось найти  информацию о земельных участках, близких по характеристикам и  потенциальному назначению объекту  аренды. В российском деловом  обороте не распространена практика афиширования цены реальной сделки купли – продажи, в официальных источниках публикуются данные о цене предложения. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли – продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.                            Таблица 5. Расчёт стоимости 1 кв. м. оцениваемого земельного участка

 

	Объект оценки	Сравниваемые объекты
		Аналог 1		Аналог 2		Аналог 3		Аналог 4		Аналог 5
Описание аналога	Земельный участок,площадью 932 кв.м.,кадастровый номер 55:10:0101 40:39, расположен по адресу:Омская обл. Крутинский р-он,р.п. Крутинка, ул Мичурина 73, д.73	Земельный участок, площадь: 5300,00 кв.м, под ИЖС расположенный по адресу:Омская обл.,Любинский район, Тавричанка		Земельный участок,площадь: 1650,00кв.м, под ИЖС, расположенный по адресу: Омская обл.,Омский район, д. Классино		Земельный участок,площадь: 3500,00кв.м, под ИЖС, расположенный по адресу: Омская обл.,Омский район, д. Классино		Земельный участок, площадь: 1500,00кв.м, адрес: Омская обл.,Таврический район, Новосилевск		Земельный участок, общей площадью: 1000,00кв.м, расположенный по адресу: Омская обл.,Таврический район, Таврическое
Цена предложения,руб.	-	400 000,00		130 000,00		280 000,00		120 000,00		100 000,00
Источник информации			Аг-во, «юридическая служба Я»,тел.:50-43-21, журнала «рынок недвижимости»2008г		Аг-во «арка»,тел:36-08-74 Журнал «рынок недвижимости» 2008 г.		Аг-во «благая весть» тел:8951-420-66-98, журнал «рынок недвижимости»2008 г.		Аг-во «базис» тел:38-12-24, журнал «новый адрес»№25 (137) от 23 июня 2008г.		Аг-во «АН Азовское» тел: 24-60-75,журнал «рынок недвижимости» 2008г

продолжение (таблицы 5)

Поправка на уторгование		-5%	-5%	-5%	-5%	-5%
Корректирующий коэффициент		95%	95%	95%	95%	95%
Скорректированная цена, руб.		380 000,00	123 500,00	266 000,00	114 000,00	95 000,00
Общая площадь земельного участка, кв.м.	932,0	5 300,0	1 650,0	3 500,0	1 500,0	1 000,0
Стоимость 1 кв. м зем. участка, руб.		71,70	74,85	76,00	76,00	95,00
Поправка на площадь земельного участка		1,36	1,15	1,28	1,14	1,07
Скорректированная цена, руб.		97,79	86,22	97,62	86,35	101,78
Местоположение	Омская обл., Крутинский р-он, р.п. Крутинка, ул Мичурина, д.73	Омская обл., Любинский р-он, Тавричанка	Омская обл., Омский р-он, д. Классино	Омская обл., Омский р-он, д. Классино	Омская обл., Таврический р-он, Новосильевск	Омская обл., Таврический р-он, Таврическое
Корректирующий коэффициент		0,8953	0,8047	0,8047	0,9697	0,9697
Скорректированная цена, руб.		87,55	69,38	78,55	83,73	98,70

 

продолжение (таблицы 5)

Среднее значение стоимости 1 кв. м участка, руб.	83,58
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, руб.	77 900,00

 

окончание (таблицы 5)

Стоимость оцениваемого объекта  методом сравнения продаж рассчитывается согласно формуле:

С зу = S зу * С расч.,

Где:

С зу – рыночная стоимость земельного участка;

S зу – площадь оцениваемого зем. участка;

С расч – расчётная стоимость 1 кв. м. по сравнительному анализу.

С расч. = 87,55+69,38+78,55+83,73+98,70 / 5=83,58 руб.

Сзу.=932*83,58=77 900,00руб. 

     Результаты  расчёта рыночной стоимости оцениваемых  объектов сравнительным подходом следующие:

 Таблица 6. – результаты  расчёта стоимости сравнительным  подходом

Наименование объекта  оценки	Стоимость 1 кв. м, полученная сравнительным подходом, руб.	Площадь объекта, кв. м.	Стоимость объекта, полученная сравнительным подходом, руб.
Жилой дом, общей площадью 77,0 кв. м, расположенный по адресу: Омская область, Крутинский район, раб. пос. Крутинка, ул. Мичурина, д. 73	8 304,50	77,0	639 446,5
Земельный уча-сток,площадью 932 кв.м.,кадастровый номер 55:10:0101 40:39, расположен по адресу:Омская обл. Крутинский р-он,р.п. Крутинка, ул Мичурина, д.73	83,58	932,0	77 900,00

 

окончание (таблицы 6)

     В результате, стоимость оцениваемого объекта  недвижимости, в частности жилого дома, будет составлять 639 446,5 рублей;

     Стоимость  оцениваемого земельного участка  равна 77 900,00 рублей.

 

 

3.4. Обоснование применения  доходного подхода

 

     Доходный подход  основан на расчёте текущей  стоимости будущих доходов от владения какой – либо собственность. Базовым принципом, положенным в основу данного подхода является предложение о том, что, приобретая имущество, инвестор рассчитывает получить доход от его коммерческой эксплуатации ( например, от сдачи в аренду). Именно  на оценке ожидаемых выгод сосредоточены все процедуры донного подхода, а стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов.

     Использование  данного подхода возможно на  базе информации о доходах,

связанных с эксплуатацией  объектов оценки на каком – либо временном интервале.

     Рынок аренды объектов жилой недвижимости, аналогичный оцениваемому объекту, в районах Омской области практически отсутствует, и на момент оценки в официальных информационных источника не было представлено сведений о сдаче в аренду объектов, схожих по основным характеристикам с объектом оценки. Использование информации об аренде подобных объектов в городе Омске требует существенного корректирования данных, что может дать необъективный результат.

     В то же  время расчёт методом дисконтирования  денежных потоков с учётом затрат на реконструкцию и смену функционального назначения (в соответствии с выводами анализа наилучшего и наиболее эффективного использования) может привести к значительным погрешностям в расчётах и ошибочному результату.

     На основании  вышеизложенного, я сочла правомерным  не применять метод доходного подхода к оценке объекта оценки.

 

3.5. Обоснование целесообразного  применения затратного подхода

 

     Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, используемого под застройку, как свободного, и стоимость строительства улучшений с учётом износа.

     В общем  виде модель оценки выглядит  следующим образом:

 

Стоимость единого            стоимость здания               стоимость земельного

объекта                   =     улучшений земельного     +            участка

недвижимости                        участка

 

     Стоимость  здания определяется как стоимость  строительства аналогичного или точной копии существующего объекта в современных условиях, а затем из полученной стоимости вычитается накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

     Затратный  подход основывается на принципе  замещения, который гласит, что  покупатель не заплатит за  недвижимость больше той суммы,  которую нужно будет потратить  на приобретение земельного участка  и строительства на нём объекта,  аналогичного по своим потребительским  характеристикам объекту оценки.

     У оценщика  не было документов на весь  жилой дом, поэтому не возможно рассчитать стоимость строительства аналогичного или точной копии существующего объекта.

     На основании вышеизложенного, я сочла правомочным не применять метод затратного подхода к оценке объекта оценки.

3.6. Согласование результатов  оценки и определение итоговой  стоимости объектов исследования

 

     Целью использования  более одного подхода является  достижение наибольшей обоснованности  и очевидности выводов оценочного  заключения.

     Описанными  выше различными методами в  рамках сравнительного подхода мне удалось найти один ориентир рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Таблица 7. Согласование результатов

Объект	Подходы к оценке
	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный  подход
Жилой дом, об-щей площадью 77,0 кв. м, расположенный по адресу: Омская область, Крутинский район, раб. пос. Крутинка, ул. Мичурина, д. 73	-	639 446,5	-
в том числе: Земельный участок,площадью 932 кв.м.,кадастровый номер 55:10:0101 40:39, расположен по адресу:Омская обл. Крутинский р-он,р.п. Крутинка, ул Мичурина, д.73	-	77 900,00	-
Согласованная величина рыночной стоимости единого объекта недвижимости с учётом НДС, округлено до тысяч:

 

 

продолжение (таблицы 7)

Жилой дом, об-щей площадью 77,0 кв. м, расположенный по адресу: Омская область, Крутинский район, раб. пос. Крутинка, ул. Мичурина, д. 73	630 000,00
в том числе: Земельный участок,площадью 932 кв.м.,кадастровый номер 55:10:0101 40:39, расположен по адресу:Омская обл. Крутинский р-он,р.п. Крутинка, ул Мичурина, д.73	70 000,00

 

окончание (таблицы 7).

     Итоговое значение  округляется, так как моё мнение  не может быть абсолютно точным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 4. Правила техники  безопасности оценщика на рабочем месте

     Сотрудников фирмы необходимо ознакомить с требованиями охраны труда и правилами техники безопасности на рабочем месте (ст. 212, 225 ТК РФ) для предотвращения несчастных случаев и профессиональных заболеваний.                                                                                                     Инструктаж на рабочем месте - обязательная процедура, которую должны   проходить все без исключения сотрудники, в том числе руководители (п. 1.1 Порядка обучения по охране труда и проверки знаний требований охраны труда работников организаций, утвержденного постановлениями от 13 января 2003 г. Минтруда России № 1, Минобразования России № 29). [3]