Определение стоимости недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБЩЕГО И ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ РФ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

 

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ  СТРОИТЕЛЬСТВА И ИНВЕСТИЦИЙ

 

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему «Определение стоимости недвижимости»

 

 

 

 

 

 

Студент_____________________________________________И.Н.Игнатовец

Специальность 060800 “Экономика и управление на предприятиях” 

(в строительстве), группа 456.

Руководитель работы _________________________________Д.В.Стогниенко                                                                                         

Работа защищена_____________________________________                                         

Оценка______________________________________________

 

 

 

Новосибирск

2006

 

С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Недвижимость – основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране, поэтому знание основ экономики недвижимости необходимо как в бизнесе, так и в жизни граждан.

Экономика недвижимости – это совокупность различных процессов, а также  работ и услуг по производству, использованию, обмену и изменению  полезных свойств объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств может потребоваться как юридическому, так и физическому лицу при продаже, покупке, залоге основных средств. Банк не может предоставить Вам кредит без независимой экспертизы стоимости и ликвидности предмета залога. При продаже имущества предприятиям требуется справка, подтверждающая рыночную стоимость этого имущества, иначе налогообложению подлежит вся разница между остаточной стоимостью и фактической ценой реализации, что приводит к дополнительным издержкам и снижает эффективность сделки.

Необходимость оценки может возникнуть при слиянии и разделении компаний, их ликвидации, вынужденной продаже  имущества. Независимая экспертиза стоимости, с учетом правового статуса сторон - участников, часто единственный способ разрешения конфликтных ситуаций.

Рынок недвижимости - совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества и права на них. Рынок недвижимости для успешной работы требует участия многих специалистов. При совершении сделок купли продажи участниками рынка будут являться продавцы, покупатели и посредники.

 

Операция с недвижимым имуществом – продажа, обмен, передача права продажи, обмена недвижимости или прав на нее - включает переговоры, посредничество, консультации, разработку договора и совершение сделки.

Согласно  Статье 130 ГК РФ "К недвижимым вещам  относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество…".

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: специализированная недвижимость и неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в  силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую  существует всеобщий спрос, и которая  обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Для различных оценок, в зависимости  от целей владения, недвижимость делится  на категории. Порядок отнесения недвижимости к конкретному классу и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

К основным Законодательным актам  Российской Федерации, на основании  которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц относятся:

• Постановление Правительства РФ № 395 от 3.10.2002 «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»,
• Постановление Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 «Об утверждении стандартов оценки»,
• Приказ Минстроя РФ № 87 от 04.04.1992 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности»,
• Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В настоящей курсовой работе предполагается осуществить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, применение трех методов оценки недвижимости и свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта недвижимости.

Цель курсовой работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости объекта коммерческой деятельности.

1 Постановка задачи оценки

Оценка недвижимости  - это определение  стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Процедура оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов стоимости недвижимости и оформление результатов оценки.

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки.  Этап включает следующую последовательность действий:

1. Идентификация и описание объекта  оценки.

2.Устанавливаются оцениваемые  имущественные права.

3.Указывается дата оценки.

4.Описывается цель оценки, которая  определяет возможность использования  результатов оценки.

5.Определяется вид оцениваемой  стоимости, соответствующий цели  оценки.

6.Отражаются другие условия  проведения оценки.

 Оцениваемый объект недвижимости  представляет собой не оборудованное  производственное помещение общей площадью 264 м². Объект расположен в г. Новосибирске в центре Октябрьского района по адресу: ул. Гурьевская ,76. Транспортная доступность – главная.

 Оцениваемый объект является пристройкой. По конструктивному решению является зданием 2 типа: одно помещение площадью 40-60 % от общей площади здания, остальные помещения  меньшей площади.

Земельный участок, на котором находится здание, имеет площадь – 858м² ,асфальтобетонное покрытие составляет – 30%, несущая способность грунтов – средняя. Состояние здания оценивается как хорошее.

Объект недвижимости находится в полном праве собственности частного предпринимателя Игнатовец И.Н., проживающей по адресу г. Новосибирск, ул. Тургенева, 189, на основании договора купли-продажи от 10.05.2005 г.

Дата оценки недвижимости: 20.10.2006 г.

Целью оценки данного объекта недвижимости является обеспечение кредита. В отношении недвижимости стоимость – это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий).

В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости является рыночная стоимость. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ»       под рыночной стоимостью  понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Залоговая стоимость составляет 30-70 %  от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта.

 

 

2 Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

Лучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов. В курсовой работе следует исходить из того, что вариант использования земли является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здание необходимо изучить соответствие варианта использования  необходимым критериям:

 1.Законодательная разрешенность - проверка потенциального использования на предмет соответствия  действующим законодательным, нормативным актам.

2.Физическая осуществимость – потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности.

3.Экономическая целесообразность - обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала.

4.Максимальная доходность - выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

1.Административное:

264*700=184800 р.

2.Складское:

264*250=66000 р.

3.Производственное:

264*300=79200 р.

4.Общественного питания:

264*1000=264000 р. (наибольший доход)

5.Торговое:

264*900=237600 р.

Исходя из наибольшей доходности,  типа здания и местоположения наилучший  вариант использования объекта – здание общественного питания, занятое предприятием быстрого питания кафе «Смак».

Оцениваемый объект расположен в центре Октябрьского района   города Новосибирска и вполне может   использоваться под кафе, принимая во внимание близость ВУЗов, рынка и магазинов. Транспортная развязка, представленная автобусами, трамваями, троллейбусами и частным транспортом, находиться в непосредственной близости к оцениваемому объекту. Конструктивные особенности также подтверждают целесообразность использования помещения под предприятие быстрого питания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Определение стоимости здания  различными подходами                                          к оценке недвижимости

 

Традиционными подходами  определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определённые методы расчёта. В результате применения этих подходов получают три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного  подхода

 Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для создания аналогичного объекта. Он основан на определении стоимости          недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.   Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс – Ин,                                                         (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках затратного подхода ,тыс. р.;

         Сз – стоимость земельного участка, тыс. р.;

         Снс – стоимость нового строительного здания, тыс. р.;

         Ин – накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка  используется метод прямого сравнения  продаж. По своей сути, данный метод  относится к сравнительному подходу, однако его расчетной модели используется и в других подходах.

В частности, в рамках затратного подхода  необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. При  этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируется путем ведения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения  продаж является изучение рынка и  сбор информации об объектах-аналогах, т. е. объектов,  схожих с оцениваемым.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются (единицей сравнения будет цена 1 кв.м).

Далее вносятся поправки на выделенные различия в ценообразующих характеристиках  оцениваемых объектов (за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Элементы сравнения делят на две группы. 1 – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). 2 – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условиях рынка). Расчет скорректированных цен земельных участков приведен в таблице 3.1