Определение стоимости недвижимости

 

 

 

 

Таблица 3.1 - Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, р.		1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м		1000	5000	4300	2800	3500	1500
Цена единицы сравнения, р./м		1,65	0,9	1,4	1,5	1,25	1,35
Оцениваемые права собственности:	Част	Част	Серв	Гос	Серв	Гос	Част
- процент отличия		-	+12%	+10%	+12%	+10%	-
- корректировка, р.		-	0,108	0,14	0,18	0,125	-
- скоррект. цена. р.		1,65	1,008	1,54	1,68	1,375	1,35
Условия финансирования:	Кред	Тип	Кред	Тип	Тип	Тип	Кред
- процент отличия		-	-15%	-	-	-	-15%
- корректировка, р.		-	0,151	-	-	-	0,203
- скоррект. цена. р.		1,65	0,857	1,54	1,58	1,375	1,147
Условия продажи:	Тип	Сроч	Сроч	Тип	Особ*	Тип	Особ***
- процент отличия		+10%	+10%	-	+8%	-	-7%
- корректировка, р.		0,165	0,086	-	0,134	-	0,08
- скоррект. цена. р		1,815	0,943	1,54	1,814	1,375	1,067
Дата продажи:	Наст	3 мес	9 мес	Наст	6мес	3мес	6мес
- процент отличия		+2%	+8%	-	+4%	+2%	+4%
- корректировка, р.		0,036	0,075	-	0,073	0,028	0,043
- скоррект. цена. р		1,851	1,018	1,54	1,887	1,403	1,11
Местоположение:	Цен	Цен	Отд	С/о	Цен	Отд	С/о
- процент отличия		-	+30%	+20%	-	+30%	+20%
- корректировка, р.		-	0,305	0,308	-	0,42	0,222
Асфальтобетонное покрытие:	До 30%	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
- процент отличия		+2%	-	-3%	-	-3%	+2%
- корректировка, р.		0,037	-	0,046	-	0,042	0,022
Несущая способность  грунтов:	Сред	Низк	Выс	Сред	Сред	Низк	Выс
- процент отличия		+3%	-4%	-	-	+3%	-4%
- корректировка, р.		0,056	0,041	-	-	0,042	0,044
- скоррект. цена. р		1,907	0,977	1,54	1,887	1,445	1,066

 

*Сделка между партнерами по  бизнесу

**Приобретение соседнего участка  для расширения существующего

 

 

 

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласования проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов оцениваемого объекта.

Для согласования применяется четыре показателя:

1 Среднее арифметическое значение скорректированных цен

(1,907+0,977+1,54+1,887+1,445+1,066)/6 = 1,47

2 Модальное значение.

Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся значения.

1,91  0,98  1,54  1,89  1,45  1,01. Мода – 1,9

3 Медианное значение.

Медиана - середина ранжированного числового ряда.

1,066 0,977  1,445  1,54  1,887  1,907. Медиана – 1,493

4 Скорректиррованная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки: 1,54 (А3)

Стоимость земельного участка  в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведённых выше показателей.

(1,47+1,9+1,493+1,54)/4 = 1,6

Стоимость земельного участка:

 858*1,6= 1372,8 тыс. р.

 

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя приведен в таблице 3.2.

 

 

Таблица 3.2 - Расчёт укрупнённого обобщенного показателя стоимости  при строительстве здания, тыс. р./кв.м

№	Наименование	Затраты
1	Прямые затраты
1.1	СМР
	- материалы	3,4
	- заработная плата	1,19
	- эксплуатационные расходы	0,4
	- прочие	0,2
	Итого прямые затраты	5,19
1.2	Накладные расходы	1,298
1.3	Прибыль подрядчика	0,779
	Итого цена подрядчика	7,266
2	Косвенные затраты:
	- оплата услуг проектно- сметных организаций	0,26
	- маркетинговые, рекламные, страховые  расходы	0,436
	- затраты на покупку энергетических  мощностей	0,727
	- налоги	1,564
	Итого затраты инвестора	10,266
3	Прибыль инвестора	3,08
	Итого укрупнённый обобщенный показатель стоимости	13,346

 

 

Для получения стоимости нового строительства объекта (Снс) величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки: Снс = 264*13,346 = 3523,34  

Следующим этапом затратного подхода  является оценка износа. Термин «износ»  в теории оценки - это любая потеря или утрата  полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения. Для оценки недвижимости накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трёх видов износа.

 

 

 

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 – (1 – Ифиз/100)*(1 – Ифунк/100)*(1 – Ивн/100),        (2)

где Ифиз - физический износ здания, %

      Ифунк – функциональный износ здания, %

    Ивн – внешний износ здания, %.

Физический износ – снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства. Для оценки необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 3.3

                                                                                 

Таблица 3.3 -Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы здания	Удельный вес по типам здания, %	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ,  %
Фундаменты	4	До 0,2 мм	3	0,12
Стены	23	До 4%	8	1,84
Перекрытия	18	-	12	2,16
Кровля	12	-	11	1,32
Полы	7	-	13	0,91
Проёмы	10	-	11	1,1
Отделочные работы	8	-	18	1,44
Инженерное оборудование	6	-	21	3,36
Прочие работы	2	-	9	0,18
Итого	100	-	-	12,43

                                                                                                                                                                                                

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине  количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет производится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий [  ]. Итоговая величина по каждому элементу  определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина всего здания определяется суммированием. Если физический износ определен в размере до 20%, то состояние зданий признается хорошим, если от 20 до 40%, то удовлетворительным.

   Функциональный износ объекта недвижимости выражается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Проявляется он в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Неустранимый функциональный износ характеризуется уменьшением стоимости здания в результате недостатка или избытка качественных факторов.

Ифунк = 2%, так как недостатком объекта оценки является инженерное обеспечение, часть которого не отвечает современным требованиям.

Внешний износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования. Также влияет непосредственная близость к очистным сооружениям, танцплощадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам.

Ивн = 4%, так как оказывает влияние жесткая политика в области налогообложения и близость завода.

Ин = 1 – (1 – 12,43/100)*(1 – 2/100)*(1 – 4/100) = 1 – 0,8239 = 0,176

Таким образом, стоимость объекта, оцененная в рамках затратного подхода:

Сзп = 1372,8 + 3523,34 – (0,176*3523,34 )= 4276,964 тыс.р

 

3.2 Использование сравнительного  подхода

Сравнительный подход основан на определении  стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода  является метод прямого сравнения  продаж, которые в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и  состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен  объектов коммерческой недвижимости  приведен в таблице 3.4 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.4 -Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения	Площадь, кв.м	Местоположение	Состояние	Трансп. доступн.	Стоимость оборуд., тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	Цкх, тыс.р		Поправки в долях			Скоррект.цена, тыс. р.
							Оборудов	Площадь	По местопол	По сост	По тр. дост
Объект оценки	264	цен	хор	гл	0	-	-	-	-	-	-	-
А1	303,6	с/о	хор	гл	14,85	3658,05	3643,2	3168	0,9	1	1	2851,2
А2	198	с/о	уд	гл	46,2	2230,8	2184,6	2912,8	0,9	1,09	1	2857,46
А3	475,2	с/о	хор	втр	29,7	5342,7	5313	2951,7	0,9	1	1,07	2842,46
А4	171,6	отд	хор	втр	-	1683	1683	2589,2	0,735	1	1,047	1992,5
А5	369,6	отд	уд	гл	-	3354,45	3354,45	2396	0,735	1,13	1	1990
А6	343,2	отд	хор	гл	-	3524,4	3524,4	2711,1	0,735	1	1	1992,66
А7	528	цен	хор	гл	19,8	7030,65	7010,85	3505,4	1	1	1	3505,4
А8	132	цен	уд	гл	14,85	1612,05	1597,2	3194,4	1	1,08	1	3219,96
А9	290,4	цен	хор	втр	9,9	3029,4	3019,5	2745	1	1	1,28	3513,6