Определение стоимости недвижимости

 

 

Поправки на состояние объекта  и условия транспортной доступности  необходимо определить путем анализа  подобранных аналогов. Для этого  используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается  продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя  из цен, приведенных к оцениваемому  объекту по количественным характеристикам;

2)   подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие;

3)  при определении поправок  всегда делить цены аналогов  с одинаковой с объектом оценки  характеристикой на цену аналога  с отличающейся.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок.

 

По  данным таблицы 3.4 можно сделать  выводы, что различия в ценах:

- аналогичных объектов за счет местоположения составляют -10% между центром и средней отдаленностью и -26,5% между центром и отдаленным районом;

- объектов, находящихся в центре и имеющих хорошее состояние, но разные транспортные доступности, - +28%;

- объектов в центре, имеющих  главную доступность, но разное  состояние, - +0,8%;

- объектов в отдаленном районе, имеющих хорошее состояние, но  разную транспортную доступность, - +4,7%;

- объектов в отдаленном районе, имеющих одинаковую доступность, но разное состояние, - +13%;

- объектов в районе средней  отдаленности, имеющих хорошее состояние,  но разную доступность, - +7%;

- объектов в районе средней  отдаленности, имеющих одинаковую доступность, но разное состояние, - +9%.

Затем необходимо провести согласование полученных цен.

Для расчета весовых коэффициентов  применяется метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А={ij}, где aij- числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи(Xi) над другой (Xj).

Aij={1,5 если Xi >Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.

	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9	Сумма	ВК	ДЦ
А1	1	0,5	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	0,5	0,5	9	0,1111111	316,79996
А2	0,5	1	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	0,5	0,5	10	0,234567	352,77258
А3	0,5	0,5	1	1,5	1,5	1,5	0,5	0,5	0,5	8	0,0987654	280,73966
А4	0,5	0,5	0,5	1	1,5	0,5	0,5	0,5	0,5	6	0,074074	147,59244
А5	0,5	0,5	0,5	0,5	1	0,5	0,5	0,5	0,5	5	0,0617283	122,83931
А6	0,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1	0,5	0,5	0,5	7	0,0864197	172,20507
А7	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	1,5	0,5	12	0,1481481	519,31834
А8	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	1	0,5	11	0,1358024	437,27829
А9	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1	13	0,1604938	563,91101
										81	1	2913,4563

Скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов: 2913,5

Для согласования применяется пять показателей:

1 Среднее арифметическое значение

Ср = (2851,2 + 2857,46 + 2842,49 + 1992,5 + 1990 + 1992,66 + 3505,4 + 3219,96 + 3513,6) / 9 = 2751,7

2 Модальное значение

Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду.

1992,6

3 Медианное значение

Медиана - середина ранжированного числового ряда.

2851,2

4 Скорректиррованная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога: 3505,4

5 Скорректированная цена с учётом весовых коэффициентов

2913,5

Основой для принятия решения об итоговой стоимости объекта оценки в данном случае является среднеарифметическое значение пяти  вышеперечисленных показателей. 

(2751,7 + 1992,6 + 2851,2 +3505,4 + 2913,5)/5=2802,78 тыс.р

Таким образом, стоимость объекта, оцененного в рамках подхода сравнительного анализа, составила 2802,78 тыс. рублей.

 

 

 

 

3.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в  преобразовании в текущую стоимость  недвижимости ожидаемых выгод, которые  может принести использование или  будущая продажа объекта. Для  определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов  в текущую величину стоимости  осуществляется по формуле:

Сдп = ЧОД/Ккап,                             (3)

где Сдп- стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, т. р.;

Ккап- коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует  рассчитать потенциальный эффективный  валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недогрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину  ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в  виде отчета о доходах и расходах по форме таблицы 3.6.

 

 

Таблица 3.6 -Отчет о доходах и расходах

Показатели	Сумма, р.	Порядок расчета
ПВД	2995200
Убытки	149760	7% от ПВД
ЭВД	2845440
ОР:
- налог на землю	15512	12 р./кв.м площади земли/ квартал
- налог на имущество	101,54	2% в год от Снс с учётом  износа
- коммунальные расходы	93600	40 р./кв.м/мес
- расходы на управление	142272	15 % от ЭВД
- страхование	7,41156	0,1% от Снс в год
- обеспечение безопасности	449280	15% от ПВД
Резервы	148,2312	2% от Снс в год
ЧОД	2294278,8

 

  

 Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации. Для расчета данного коэффициента тщательно отбираются сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых потоков доходов.   

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных  затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту  недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод  Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта равен  30 лет.

 

 

 

 

                      

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.7

 

Таблица 3.7 – Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Риск низкой ликвидности	2
Риск вложения в недвижимость	4
Риск инвестиционного менеджмента	3
Норма возврата капитала	3
Итого Ккап	20

Безрисковая ставка – минимальная  процентная ставка дохода, которую  инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные  активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Норма возврата – процент от первоначальных инвестиций  в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.

Риск – это вероятность возможных  потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучение доходов, предусмотренных прогнозом.

      ЧОД = 2294,2788 тыс.  р.

       Сдп = 2294,2788/0,31

       Сдп = 7400,9 тыс.р.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4 Сведение стоимостных  показателей  в итоговую оценку стоимости  недвижимости

Для определения рыночной стоимости существует три метода.

Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для  целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других видах инвестирования. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала. После сравнения источников дохода со стоимостью операционных расходов можно определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемой, достаточного объема, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, т.е. применять сравнительный подход к оценке недвижимости.

Если собственность не продается  и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения доходов не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом износа, т.е. затратным методом.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами, и после определения стоимостных показателей осуществляют сведение их в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Выбор итоговой величины стоимости  объекта может осуществляться тремя  способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое  взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависит от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

После определения стоимости недвижимости 3 подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта.

Данные о сведении полученных результатов  в итоговую стоимость оцениваемого нежилого помещения приведены в таблице 3.8.

Таблица 3.8.

Расчет рыночной стоимости объекта  недвижимости.

Подход к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	*******	0,**
Сравнительный	*******	0,**
Доходный	*******	0,**
Рыночная стоимость	********	1

Рыночная стоимость:

 

 

При определении весов для каждого  из подходов к определению стоимости  объекта недвижимости учитывается, что:

1. затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным ** так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками.

2) сравнительный подход проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода  продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составить **%

3)оцениваемый объект относится  к доходной недвижимости, однако использование в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому удельный вес доходного подхода в итоговом согласовании составляет **%.

Таким образом, в результате согласования стоимостных показателей, полученных различными методами оценки недвижимости, рыночная стоимость оцениваемого нежилого помещения составила ***************

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В выполненной курсовой работе была проведена оценка стоимости нежилого помещения с целью обеспечения  кредита имущества.

Была определена стоимость объекта недвижимости с помощью трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

При оценки объекта недвижимости затратным  подходом рыночная стоимость оцениваемо помещения составило ******* тыс.руб. При сравнительном подходе к оценки недвижимости рассматриваемое помещения была оценена в ******* тыс.руб. При доходном подходе рыночная стоимость объекта составила ******* тыс.руб.

При анализе и согласовании всех стоимостных показателей, полученных тремя методами, данный объект недвижимости оценен в ********тыс.руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. - 568 с.
2. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие / Е.Б.Денисенко.-Новосибирск: НГАСУ, 2004.
3. Гражданский кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. - М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996. - 496 с.
4. Законодательные основы риэлторской деятельности. - М.: Менеджер, 1995. - 398с.
5. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Русская деловая литература, 1998. - 224 с.
6. Определение стоимости недвижимости. Метод указания к выполнению курсовой работы, Новосибирск: НГАСУ, 1999. - 33 с.
7. Основы бизнеса на рынке недвижимости. - СПб, 1997. - 373 с.
8. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. / Под ред. В.В. Григорьева. - М.: ИНФРА -М, 1997. - 320 с.
9. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998. - 384 с.
10. Проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. СТП НИСИ 07.01-90. Новосибирск, 1990. - 12 с.
11. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ под ред. проф. В.Е.Есипова. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.
12. Фридман ДЖ, Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело Лтд», 1995. - 480 с.
13. Щербаков А.И., Золотарев И.И, Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Уч. пособие. Новосибирск: НГАС, 1997. - 124 с.
14. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/ Под общ.ред. П.Г. Грабового, М.: Изд-во «АСВ»,1999. - 568 с.