Определение стоимости объекта оценки

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, федеральными законами и иными нормативными правовыми  актами Российской Федерации, регулирующими  отношения, возникающие при осуществлении  оценочной деятельности.

Под оценочной деятельностью  понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении  объектов оценки рыночной, кадастровой  или иной стоимости.

   В мировой практике  недвижимость – это земля,  а также все, что с ней  прочно связано, включая присоединенные  к ней объекты независимо от  того, имеют ли они природное  происхождение или созданы руками  человека. В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты. В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие «основные фонды», т. е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Мировая практика свидетельствует  о том, что включение земли  в экономический оборот и изъятие  земельной ренты в пользу государства  является важным источником поступления  средств в бюджеты различных  уровней для финансирования расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение кадастра недвижимости и для других целей. Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений как в государственном, так и в частном секторе.

Отсутствие экономической оценки кадастровой и рыночной стоимости земли приводит к неэффективному землепользованию и нежелательной модели городского развития, например к строительству в центре городов промышленных предприятий, а это в свою очередь приводит к существенным финансовым потерям в муниципальных и городских бюджетах.

 

 

 

 

 

 

 

1 ХАРАКТЕРИСТИКА ГРУПП НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1 Понятие недвижимости

 

 Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению  относятся земельные участки, участки  недр и все, что прочно связано  с землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе здания, сооружения, объекты  незавершённого строительства. Кроме  недвижимости по происхождению, в России существует «недвижимость по закону». К ней относят подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты. В англо-саксонской правовой системе, недвижимость делится на «real-estate» — недвижимость как объекты материального мира (здания, сооружения, земельные участки и т. д.); и на «real-property» — имущественные права на объекты недвижимости. Недвижимость может являться предметом лизинга. Залог недвижимости, равно как и получение кредита под залог недвижимости принято называть ипотекой.

 

1.2 Основные типы недвижимости

 

Земля –это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует  в производстве товаров или оказании услуг

      Земля подразделяется  на:

      1) земельные  участки, предназначенные под  застройку или для иных целей  использования;

      2) природные  комплексы, предназначенные для  их эксплуатации (месторождения  и т. д.)

       Жилье  –это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания  человека.

      Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным  и др.

      Недвижимость  подразделяется по функциональному  признаку на жилую и нежилую.

   В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая предназначена для смешанного использования.

Собственность - принадлежность вещей, материальных и духовных ценностей  определенным лицам, юридическое право  на такую принадлежность и экономические  отношения между людьми по поводу принадлежности, раздела, передела объектов собственности. Собственность находит  свое проявление в отношениях владения, распоряжения, пользования объектами  собственности, ответственности за их сохранность и рациональное применение. Различают государственную (федеральную  и субъектов РФ), муниципальную, частную  формы собственности.

 

1.3 Возникновение гражданских права и обязанностей

 

1. Гражданские права и  обязанности возникают из оснований,  предусмотренных законом и иными  правовыми актами, а также из  действий граждан и юридических  лиц, которые хотя и не предусмотрены  законом или такими актами, но  в силу общих начал и смысла  гражданского законодательства  порождают гражданские права  и обязанности.

В соответствии с этим гражданские  права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных  сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных  сделок, хотя и не предусмотренных  законом, но не противоречащих  ему;

2) из актов государственных  органов и органов местного  самоуправления, которые предусмотрены  законом в качестве основания  возникновения гражданских прав  и обязанностей;

3) из судебного решения,  установившего гражданские права  и обязанности;

4) в результате приобретения  имущества по основаниям, допускаемым  законом;

5) в результате создания  произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных  результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения  вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного  обогащения;

8) вследствие иных действий  граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий,  с которыми закон или иной  правовой акт связывает наступление  гражданско-правовых последствий.

2. Права на имущество,  подлежащие государственной регистрации,  возникают с момента регистрации  соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

 

1.4 Правоустанавливающие документы на объект недвижимости

 

Перечень существующих правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

1. Договор о передаче  квартиры в собственность.

2. По нежилым помещения  — план приватизации, с приложением  по объектного перечня приватизируемого имущества (для акционерных обществ).

3. Решение суда о признании  прав собственности на объект  недвижимости.

4. Решение арбитражного  суда  о признании права собственности  на объект недвижимости (в отношении  имущества, принадлежащего юридическим  лицам).

1.5 Основные методы к оценки недвижимости

 

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Преимущества затратного метода:

1. Иногда это единственный, возможный метод к применению.
2. Надежный при оценке новых объектов.
3. Применятся для оценки в целях страхования и налогообложения.
4. Недостатки затратного метода.
5. Трудоемкость.
6. Быстрый рост затрат.
7. Сложность определения накопительного износа.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода: 
Уровень заработной платы,  величина накладных расходов, затраты на оборудование,  нормы прибыли строителей в данном регионе, рыночные цены на строительные материалы.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении  стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов  от владения (использования) этим объектом. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов. Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации  доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными  в данном методе.

1) В соответствии с  технологией метода прямой капитализации  стоимость определяется отношением  чистого операционного дохода  до налогообложения к ставке  капитализации. Ставка капитализации  определяется оценщиком на основе  величины базовой ставки путем  ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования  денежных потоков применяется,  когда денежные потоки поступают  неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных  коэффициентов капитализации. Согласно  методике, стоимость объекта определяется  как сумма дисконтированных доходов  по проекту. Для этого необходимо  определить модель денежного  потока с составлением прогноза  расходов и инвестиций на выбранный  период. Ставка дисконта определяется  с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы  и суммы будущей перепродажи  объекта, определяются оценщиком путем  анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно  точно определить состояние рынка  недвижимости на длительную перспективу  невозможно.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью  ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого  объекта недвижимости, имеющего аналогичную  полезность).

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта  на основании обработки данных о  ценах сделок (купли-продажи или  аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: