Определение стоимости объекта оценки

Взыскание на заложенное имущество на основании  исполнительной надписи нотариуса  может включать изъятие имущества  и его передачу залогодержателю  для последующей реализации этого  имущества в установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") и Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 года N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон Российской Федерации "О залоге") порядке.

Объекты недвижимости выставляемые на продажу  в добровольном порядке 

Покупка или продажа недвижимости – довольно серьезный шаг, изначально подразумевающий под собой крупные  материальные риски, которые усугубляются фактом наличия колоссально развитой сети аферистов на рынках недвижимости крупных мегаполисов. Судебная практика свидетельствует о постоянном оспаривании  сделок купли-продажи недвижимости, и это является как результатом  действия мошенников, так и невнимательности, попустительства и юридической  безграмотности самих продавцов  и покупателей. Кроме того, когда  людям приходится решать самостоятельно вопросы, касающиеся собственных материальных затрат, они в большей степени  задумываются о цене, а не о том, почему жилье продается, какова история  владения им, есть ли вероятность дальнейших притязаний со стороны третьих лиц. В свою очередь юрист будет  обращать первостепенное внимание именно на гарантии ваших прав и юридическую  чистоту сделки купли-продажи недвижимости.

 

Таблица 3- Анализ рынка недвижимости г.Канска

Район	Улица	Этаж	Общая площадь	Цена	Средняя цена	Примечание
Центр	Гетоева	1	28	450000	16071	Среднее состояние
ВЭС	Энергетиков	1	47,4	820000	17300	Хорошее состояние
БХЗ	Красноярская	1	42,3	870000	20567	Среднее состояние
МЖК	МЖК	1	54	1600000	29630	Хорошее состояние
Центр	Парижской - Коммуны	1	50,5	1720000	34059	Хорошее состояние
Солнечный	Солнечный	1	44	970000	22045	Среднее состояние
Эйдемана	Эйдемана	1	43	850000	19767	Среднее состояние
Арсенал	Арсенал	1	44	1320000	30000	Хорошее состояние
1 в/г	1 в/г	1	37	690000	18649	Среднее состояние
Центр	Революция	1	50,4	620000	12302	Хорошее состояние

 Проанализировав 10 объектов торговли выставленных на продажу, я определила что данные объекты делятся на две группы:

до 20 тыс рублей за 1 м²- данные объекты я охарактеризовала как:

объект с малой проходимостью

цена –ниже средней

местоположение - не престижное

состояние- среднее

доход- от объекта не большой

 свыше 25 тыс рублей за 1 м²  данные объекты я охарактеризовала как:

объект с хорошей проходимостью

цена- высокая

местоположение- престижное

состояние- хорошее

район находится не далеко от центра

доход от объекта средний

Можно сказать что не целесообразно  покупать дом, так как один объект дешевый ,но и прибыльности высокой  не будет, а другой объект дорогой, и  причем расположен на малопроходимой территории.

Поэтому выгоднее приобрести сразу магазин, чем дом под  магазин. Так как на обустройство дома обойдется дороже.

 

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

 

В соответствии с МСО 20101, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту —НЭИ) объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».

Как следует из определения  рыночной стоимости, способ использования  недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. НЭИ — это типичное использование для данной местности, апробированное рынком. Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев. Физическая возможность: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования. Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые разрешены действующим  законодательством и не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и  памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и легальное использование, являясь также разумно обоснованным, будет приносить доход владельцу объекта. Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных, финансово оправданных и рациональных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или приводить к максимальной текущей стоимости объекта.

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное  его использование, являющееся физически  возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет  максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования  оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

1) юридическая правомочность  – рассмотрение только тех  способов, которые разрешены законодательными  актами;

2) физическая возможность  – рассмотрение физически реальных  в данном месте способов использования;

3) экономическая приемлемость  – рассмотрение того, какое физически  возможное и юридически правомочное  использование будет давать приемлемый  доход владельцу имущества;

4) максимальная эффективность  – рассмотрение того, какое экономически  приемлемое использование будет  приносить максимальный чистый  доход или максимальную текущую  стоимость.

Оцениваемый объект относится  к объектам торгового назначения. ННЭИ земельного участка «как свободного»

Анализ наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка как свободного не имеет  смысла ввиду того, что оцениваемый  объект имеет хорошее состояние, является встроенным помещением жилого дома, который не подлежит сносу  в ближайшем будущем.

ННЭИ земельного участка с улучшениями

Оцениваемый объект с соответствующей  ему инфраструктурой находится  в той части города, которая  относится к южной части города. Его окружают жилые здания. Подъезд  к оцениваемому объекту осуществляется с

мкр. Северо-Западный, которая является главной автомагистралью города.

Физически возможно произвести закупку аналогичных активов- основных средств для осуществления коммерческого  цикла и сдачи данного актива в пользование с получением арендной платы, либо самостоятельное использование  актива. Экономически оправданным является использование актива в качестве магазина.

Требования законодательства по оборудованию для офисных, торговых, производственных и складских помещений  можно разделить на санитарно-гигиенические  и противопожарные. По санитарно-гигиеническим  требованиям объект на дату оценки имеет соответствующие условия  для труда людей (имеются санузел, отопление и освещение). По противопожарным  условиям объект подлежит эксплуатации, так как находится в пригодном  для использования состоянии.

Для использования объекта  в качестве офиса, розничного магазина, производственного или торгового  помещения не требуется дополнительных вложений, т.е. такое использование  финансово осуществимо.

Отчет об определении рыночной стоимости.

Таким образом, физически  возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым вариантом  является использование объекта  оценки в качестве офиса,  или  розничного магазина, предпочтительнее – в качестве магазина.

Наилучшим наиболее эффективным  вариантом использования принимается  использование объекта оценки в  качестве объекта для дальнейших инвестиций с последующим установлением  функционального соответствия.

Приемлема продажа без  указаний функциональной привязки или  сдача в аренду.

 

2.5 Выбор подходов  и методов к оценке

 

Оценка стоимости объектов недвижимости несколькими подходами  определяют границы обоснованной рыночной стоимости. При проведении оценки оценщик  самостоятельно определяет какие подходы  к оценке он будет использовать или  дает обоснованный отказ от применения какого- либо подхода.

Я в своей курсовой работе для оценки имущества буду использовать-  сравнительный подход.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с объектами - аналогами объекта  оценки, в отношении которых имеется  информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту  оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

 

2.6 Определение  рыночной стоимости объекта затратным подходом

 

Обоснование отказа от затратного подхода. Объектом оценки является встроенное помещение. Затратный подход предполагает определение рыночной стоимости  земельного участка , относимого к объекту  оценки. Заказчиком был представлен  технический паспорт на оцениваемые  помещения, расположенный на первом этаже жилого дома. Данные о межевании  земельного участка не предоставлены.

В данном случае невозможно достоверно определить рыночную стоимость  и накопленный износ нежилого помещения в виду недостаточной  информации. В связи с этим затратный  подход не применяется.

 

 

2.7 Доходный подход 

 

Обоснованный отказ от доходного подхода. Объектом оценки является встроенное помещение. Доходный подход основан на утверждении что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы которую оцениваемый объект приносит в будущем в виде чистого расхода скорректированный на инвестиционный риск.Также необходимо учитывать что недостоверность данной информации будет искажать определение стоимости объекта. Так как я не владела данной информацией, я приняла решение что в своей курсовой работе откажусь от применения данного подхода.

 

2.8 Определение рыночной стоимости объекта сравнительным подходом.

 

Согласно п. 14 ФСО № 1 от 22. 10. 2010 г., № 509 Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно п. 22 ФСО №1 Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.  В рамках сравнительного подхода используются следующие методы оценки:

1. Метод сравнения продаж. Основан на объекте оценки и объекта –аналога для которых известны цены.
2. Метод основанный на применение валового арентного мультипликатора.

Я буду использовать в своей  работе: метод сравнения продаж.

Этап применения сравнительного подхода:

Выбор и описание объекта- аналога. Объект анализируется для  дальнейшего расчета выбранный  по принципу сопоставимости, который  основан на установление сходства показателей  трех уровней:

1. Функциональное сходство- характеризует сходство в назначении, т.е. способность выполнять одинаковые функции.
2. Конструктивное сходство- объекты должны быть подобны конструктивно.
3. Параметрическое сходство- устанавливают исходя из основных эксплуатационных показателей.

Для подбора объекта- аналога  была изучена информационная база для  продажи объекта коммерческой недвижимости в городе Канске. Согласно анализу  ранка недвижимости продаж предполагается значительное количество аналогичных  объектов. Мною выбранные объекты  наиболее близко к объекту по функциональному  параметрическому, конструктивному  сходству. Перечень и описание объектов- аналогов представлены в таблице.

Таблица 4- Сравнение объектов

1	2	3	4	5
Характеристика объектов	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Адрес объекта	Северо- Западный, 24	г.Канск, Предмостная  площадь	г.Канск, Шоссейная	г.Канск. Нефтебаза
Общая площадь, м2	98,3	80	200	200
Цена предложения, руб		2800000	5500000	5500000
Цена предложение 1м2, руб		35000	27500	27500
Цена продажи 1м2, руб		31250	26500	25500
Динамика сделок на рынке		март 2013 год	март 2013 год	март 2013 год
1	2	3	4	5
Право собственности	Полное	полное право	полное право	полное право
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия финансового рассчета	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Инфраструктура	Развита	развито	средне развито	развито
Использование объекта	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Материалы основных конструкций, конструктивные и планировочные  отличия	Кирпич 1/5	Кирпичное 1/9	кирпичное 1/5	кирпичное здание, высокий  цоколь
Техническое состояние	требуется косметический  ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт
Транспортная и пешеходная доступность	Отличное	отличное	среднее	среднее
Месторасположение	Удален от цента	центр	удалено от центра	удалено от центра
Наличие рядом объектов-аналогов	Есть	Есть	Есть	Есть
Соответствие объектов принципу ННЭИ	Соответствует	Соответствует	Соответствует	Соответствует