Определение стоимости объекта оценки

 

 

 

 

 

Выбор единиц сравнения

Согласно анализу рынка  объекта оценки показателем цены является 1 м² общей площади помещения. Таким образом, для дальнейших расчетов единицей сравнения является цена 1м² общей площади помещения. Выбор элементов сравнения и расчетов корректировок. Базой для внесения поправок является единица сравнения- цена продажи/ предложения объекта аналога. Для дальнейших расчетов были выбраны следующие основные элементы сравнения:

1. Передаваемые права
2. Условия продажи
3. Условия финансовых расчетов
4. Инфраструктура
5. Назначение помещения
6. Материалы основных конструкций, конструктивные и планировочные отличия
7. Техническое состояние
8. Транспортная и пешеходная доступность
9. Местоположение
10. Наличие рядом объектов- аналогов
11. Площадь помещения
12. Соответствие объекта принципу ННЭИ
 

Таблица 5- Выбор элементов сравнения

1	2	3	4	5
Характеристика объектов	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Адрес объекта	Северо-Западный	г.Канск, Предмостная площадь	г.Канск, Шоссейная	г.Канск. Нефтебаза
Общая площадь, м2	98,3	80	200	200
Цена предложения, руб		2800800	5500000	5500000
Цена предложение 1м2, руб		35000	27500	27500
Цена продажи 1м2, руб		31250	26500	25500
Динамика сделок на рынке		март  2013	март  2013	март  2013
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	26500	25500
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		2800800	5500000	5500000
Условия продажи	Рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	26500	25500
Условия финансовых рассчетов	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %		0	0	0
1	2	3	4	5
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	26500	25500
Инфраструктура	Развита	развита	средне развита	развита
Корректировка, %		0	+7	0
Корректировка, руб		0	1855	0
Скорректированная цена		31250	28355	25500
Использование объектов	Аналог	Аналог	Аналог	Аналог
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	28355	25500
Материалы и конструкции	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		31250	28355	25500
Техническое состояние	требуется косметический  ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт	стандартный ремонт
Корректировка, %		-4000	-4000	-4000
Корректировка, руб		27250	24355	21500
Скорректированная цена, руб		27250	24355	21500
Транспортная и пешеходная доступность	Отличное	отличное	среднее	среднее
Корректировка, %		0	+5	+5
1	2	3	4	5
Корректировка, руб		0	1217	1075
Скорректированная цена		27250	25572	22575
Корректировка на площадь	98,3	0	0	0
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		27250	25572	22575
Месторасположение	Удален от центра	центр	удаленно	удаленно
Корректировка, %		-5	0	0
Корректировка, руб		25887	0	0
Скорректированная цена		1363	25572	22575
Корректировка на площадь	98,3	80	200	200
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		1363	25572	22575
Соответствие принципу ННЭИ	Соответствует	Соответствует	Соответствует	Соответствует
Корректировка, %		0	0	0
Корректировка, руб		0	0	0
Скорректированная цена		1363	25572	22575
Общая чистая корректировка, руб		33637	1928	4925
Корректировка, % от цены предложения		96,1	7,01	17,9
1/к		104,16	14,26	5,68
Вес		83,93	11,49	4,57
Взвешенная цена		1144	2938	10723
1	2	3	4	5
Стоимость 1 м2	14805
Стоимость объекта, руб	1455331
Стоимость объекта округленно,  руб	1500000

 

Обоснование корректировок

1. Время продажи – коэффициент капитализации составляет приблизительно 12 % в год соответственно в месяц получается 1 %. Но поскольку у нас время продажи аналогичны друг другу (март 2013) корректировки не проводим.
2. Прав собственности –поскольку данные идентичны друг с другом, корректировку по данному разделу не проводим.
3. Условия продажи- учитывая отсутствие данных о каких либо специальных условия продажи, можно предположить , что все сделки проведены на рыночных условия, поэтому проведение корректировки считается нецелесообразным.
4. Условия финансирования- аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объекта- аналога, корректировка по данному фактору не проводится.
5. Развитость инфраструктуры- Объект оценки имеет развитую инфраструктуру, но один объект имеет среднее развитую инфраструктуру поэтому мы проводим корректировку +7.
6. Использование объектов – все помещение имеют, одинаковое разрешенное использование, поэтому корректировка не проводилась.
7. Материалы и конструкции – все объекты идентичны друг другу , материалы кирпич, поэтому корректировка не проводилась.
8. Техническое состояние: для объекта 1,2,3 требуется стандартный ремонт, стоимость стандартного ремонта с учетом отделочных материалов составляет в среднем –4000 руб. за 1 м².
9. Транспортная и пешеходная доступность- объекты имеют разную транспортную и пешеходную доступность. Корректировка +5.
10. Месторасположение – объект не расположен в центре города, а объект 2 имеет расположение в центре города, поэтому корректировка -5.
11. Наличие рядом объектов- аналогов- в ближайшем окружении объекта оценки имеются объекты аналоги, поэтому корректировка не проводилась.
12. Соответствие принципу ННЭИ- все помещения соответствуют принципу ННЭИ, корректировка по данному фактору не вводилась.
 

2.9 Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной     

стоимости

Заключительным элементом процесса оценки является согласование результатов, полученных с помощью сравнительного подхода.

Согласование в этом случае представляет собой процесс проведения различающихся скорректированной  ценой к единице величине, отражает наиболее вероятную стоимость объекта  оценки, полученных на основе расчетов сравнительным подходом. Согласование необходимо, так как одинаковых продаж не бывает и соответственно каждая из них оказывает различное влияние  на объект оценки.

Подход сравнения аналогов продаж является полезным инструментом оценки, в тех случаях, когда имеется  достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с  оцениваемым объектом.

Итоговая величина 1 500 000 стоимости объекта оценки, полученная, как итог обоснованного оценщиком обобщенных результатов, расчетов стоимости объекта оценки при использовании сравнительного подхода к оценки.

Анализ примененных методов  и используемой информации позволяет  сделать следующие выводы: подход сравнительного анализа продаж может быть весьма полезным инструментом оценки в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом. Существенным недостатком этого метода является то, что, как правило, не бывает двух полностью идентичных продаж и обычно оценщик не обладает всей необходимой информацией об условиях сделки.

 

 

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский кодекс РФ 

2. Постановление Правительства  РФ « Об утверждении стандартов  оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

3. Стандарты

Федеральный стандарт оценки №1 раздел 3(Подходы к оценке)

4. Книга с одним автором: 

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.

Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.

Попов Г.В. «Основы оценки недвижимости», Москва, 1995г

5. Книга с двумя авторами:

Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и  статистика, 2004. – 496с.

6. Описание книги без авторов  под заглавием:

«Оценка рыночной стоимости недвижимости»  Серия «Оценочная деятельность». Учебное  пособие, М.: Дело, 1998г

7. Интернет – ресурсы:

Ссылка на сайт в целом:

http://base.consultant.ru

http://www.kansk-kgc.ru/

Ссылка на онлайн- библиотеку

http://www.aup.ru

economics.com.ua

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

ДОГОВОР №

О ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

г. Канск «27» марта 2013г.

 

 Общество с ограниченной  ответственностью «РусБизнесПроект», именуемое в дальнейшем «Оценщик», в лице Генерального директора Шейко Алены Евгеньевны, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Анохиной Елены Николаевны, именуемое в дальнейшем «Заказчик», вместе именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с  настоящим Договором Оценщик  обязуется по заданию Заказчика  провести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости магазин «Связной» , а Заказчик обязуется оплатить проведение оценки.

1.2. Основание заключения  настоящего Договора: Статья 8 Федерального  закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об  оценочной деятельности в Российской  Федерации».

1.3. Цель оценки: кредитование объекта недвижимости под залог.

1.4. Вид определяемой стоимости: рыночная.

 

2. СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

2.1. Оценщик является аккредитованным  при профессиональной саморегулируемой общественной организации «Российское общество оценщиков» и является участником Некоммерческого Партнерства «Партнерство РОО».

2.2. Оценщик имеет в  штате двух физических лиц,  членов профессиональной саморегулируемой общественной организации «Российское общество оценщиков».

2.3. Гражданская ответственность  Оценщика застрахована в ОСАО «Ингосстрах». Объектом по данному виду страхования являются не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы Оценщика, связанные с возмещением причиненного им в результате проведения оценочной деятельности вреда имущественным интересам третьих лиц.

2.4. Оценщик является работодателем  надлежащих профессиональных оценщиков,  признанных таковыми по результатам  проведенной в установленном  порядке процедуры официальной  аттестации.

2.5. Оценщик имеет в  своем штате специалистов, обладающих  документами об образовании, подтверждающими  получение профессиональных знаний  в области оценочной деятельности.

 

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН

3.1. Заказчик имеет право:

3.1.1. Запрашивать у Оценщика  информацию о требованиях законодательства  об оценочной деятельности в  объеме, достаточном для разрешения  вопросов, касающихся надлежащего  исполнения настоящего Договора.

3.1.2. Требовать у Оценщика  предоставления документов на  осуществление оценочной деятельности.

3.2. Заказчик обязан:

3.2.1. Предоставить Оценщику  в полном объеме документацию, необходимую для проведения оценки  Имущества в срок, указанный в  п. 5.2. настоящего Договора. Объем,  состав, вид и характер документации, указанной в настоящем пункте, определяется Оценщиком.

3.3. Оценщик имеет право:

3.3.1. Выбирать и применять  самостоятельно методы проведения  оценки Имущества в соответствии  со стандартами и правилами  проведения оценки: «Стандарты профессиональной  деятельности в области оценки  недвижимого имущества», принятые  Всероссийской конференцией Общества  оценщиков 14 июля 1995 года в г. Москве; Международными стандартами оценки МСО 1-4 (Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ Association of Master Appraisal)). Предпринимать необходимые действия с целью проверки достоверности и полноты сведений, содержащихся в документах, имеющих отношение к настоящему Договору.

3.4. Оценщик обязан:

3.4.1. Провести оценку Имущества  на основании и с учетом  предоставленных Заказчиком документов, а также собранной самостоятельно  информации.

3.4.2. Привлекать в случае  необходимости к участию в  проведении оценки Имущества  иных оценщиков либо других  специалистов и экспертов, без  получения разрешения на указанные  действия со Стороны Заказчика  и без его уведомления.

3.4.3. Соблюдать при проведении  оценки Имущества требования  Федерального закона от 29.07.1998 г.  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации», а также  принятых на его основе нормативных  правовых актах Российской Федерации  и нормативных правовых актов  субъектов Российской Федерации.

3.4.4. По окончании проведения  оценки Имущества предоставить  Заказчику отчет об оценке  Имущества, содержащий сертификат  качества оценки, ограничительные  условия и допущения, описание  процедуры оценки, расчет стоимости  Имущества Заказчика, а также  отвечающий иным требованиям  Федерального закона от 29.07.1998 г.  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации».

3.4.5. По окончании проведения  оценки Имущества вернуть полученные  от Заказчика в соответствии  с пп. 3.2.1. настоящего Договора документы.

3.5. Оценщик обязуется  сохранять конфиденциальность любой  информации, связанной с исполнением  Договора, и не раскрывать ее  третьим лицам, за исключением  лиц, указанных в пп. 3.4.2. настоящего Договора, без предварительного письменного согласия Заказчика в период действия настоящего Договора и до момента, когда указанная информация станет общедоступной.

 

4. СТОИМОСТЬ УСЛУГ И  ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Стоимость услуг по  настоящему Договору составляет 10 000(десять тысяч) рублей. НДС не облагается (глава 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации, Уведомление о возможности применения упрощенной системы налогообложения №439 от 23 мая 2003 г.).

4.2. Оплата производится  в два этапа путем оплаты  аванса и окончательным расчетом: – аванс в размере 50 % производится  в течение 3 (Трех) банковских дней  с момента заключения Договора, на основании счета, выставленного  Оценщиком. Оставшаяся стоимость  услуг, в размере 50% , в течение  3 (Трёх) банковских дней от даты  подписания сторонами акта сдачи-приемки  услуг, на основании счета,  выставленного Оценщиком..

4.3. Размер стоимости услуг  по проведению оценки Имущества  не зависит от итоговой величины  стоимости Имущества.