Определение стоимости объекта оценки

 

2.1 Общие сведение об объекте оценки

 

Приложение А

  - основание для проведения  оценки, данные договора на оценку: договор.

- объект оценки – Аптека мкр. Северо- западный, 24

- заказчик – Анохина  Е.Н.

- оценщик – Шейко А.Е.

- дата проведения оценки  – 27.03.2013.

- цель оценки –кредитование  объекта недвижимости под залог .

- вид определяемой стоимости- рыночная.

 

2.2 Описание региона

 

Красноярский край

Красноярский край расположен в Центральной и Восточной Сибири. Занимает 13,86 % территории России. Расположен в бассейне реки Енисея. На севере край омывается водами двух морей Северного Ледовитого океана — Карским морем и морем Лаптевых. Численность населения края по данным Росстата составляет 2 847 585 чел. (2013). Плотность населения — 1,2 чел./км² (2013). Городское население — 76,64 % (2013). Около 80 % населения края живут к югу от Ангары — на одной десятой территории края.

Интенсивное развитие крупной  промышленности позволило создать  в Красноярском крае мощный строительный сектор. В 2008 году в крае было зарегистрировано более 5000 организаций, относящихся  к строительному комплексу, включая  подрядные организации, проектно-изыскательские предприятия, проектные институты, риэлтерские компании.

Крупнейшие предприятия:

Бамтоннельстрой

ЗАО «Фирма „Культбытстрой“»

Красноярский и Ачинский цементные заводы

ОАО «Железобетон»

Объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2008 году составил 61,2 млрд рублей.

В 2008 году в крае было построено 1 млн 101,6 тыс. м² нового жилья, что составляет 0,4 м² на человека. В Красноярске было построено 691,6 тысяч м² нового жилья. В 2007 году средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов составила по краю 18 256 рублей, по Красноярску — 21 831 рубль. Средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир по Красноярскому краю на первичном рынке жилья в декабре 2007 года составила 40 400 рублей, на вторичном рынке — 40 100 рублей.

Один из городов Красноярского  края- это город Канск. Канск — город (с 1782) в России, административный центр Канского района Красноярского края. Население — 93 060 человек (2012). Это четвёртый по численности населения город Красноярского края — после Красноярска, Норильска и Ачинска. Неофициально является центром восточной зоны Красноярского края. Город расположен на реке Кан (приток Енисея), в 247 км к востоку от Красноярска. Крупные предприятия:

Канский ЛВЗ (принадлежит БайкалФарм)

Канский ЛХККанский

Комбинат Строительных Конструкций

Канская ТЭЦ — филиал ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)»

Завод Легких металлоконструкций ООО  КЗЛМК «МАЯК»

ЗБДО «БУММАШ» (ныне «Сегмент»)

А также завод по производству полимерных упаковочных материалов (примерно с  июля-августа 2010 года) и завод по сборке комбайнов.

Канск — важный железнодорожный узел на Транссибе, Станция Канск-Енисейский.

Через город проходит автомагистраль М53.

В городе три аэродрома, два из них — гражданские — заброшены. Третий — авиабаза ВВС РФ неподалёку от Чечеула — Канск (Дальний).

Таблица 1 – Сведения об объекте  оценки

1	2
Адрес объекта:	Северо –Западный, 24
Город (область, район)	Город Канск
Собственник (арендатор):
Юридическое описание прав собственности, правоустанавливающие документы:	На основе договора прав собственности
1	2
Обременения	Обременения и ограничения прав на объект оценки отсутствует, объект не отчужден в споре и под арестом  не состоит
Предназначение для использования:	Офис, магазин, мастерская
Текущее использование объекта:	Магазин
Год (период) постройки	1980
Период владения	10 лет
Дата и цена приобретения:	В 2003 году, 100 000 руб.
Дата оценки:	27.03.13
Анализ местоположения объекта	Территория на которой расположен объект в мкр. Северо- Западный, 24 район степенью застройки жилыми домами, подъезд на автомобильном транспорте
Местоположение	Красноярский край, город Канск
Качество застройки и состояние	Удовлетворительно
Состояние окружающей среды:
Запыленность и загазованность	Высокая
Близость источников загрязнения	Отсутствует
Уровень шума	Высокий
Интенсивность движения	Высокое
Благоустройство территории	Отсутствует
Озеленение площадки	Имеется
Уличное освещение	Освещение среднее
Подъездные пути	Подъезд вплотную
Автостоянки	Отсутствует
Транспортная доступность	В 500 метрах находится остановка  общественного транспорта с высокой  насыщенностью автобусов
Удаленность от центров	Большая отдаленность от центров
Удаленность от объектов торговли	Насыщен объектами торговли
Удаленность от главных автомагистралей	Находится в 100 метрах на главной автомагистрали
Инженерное обеспечение	Объект обеспечен центральным  водоснабжение горячей и холодной и отоплением,центральной канализацией. Напряжением тока 380 Вольт.
1	2
Подъезд	Дорога проходит вплотную к объекту
Почвы	Твердая
Затопляемость	Нет угрозы затопления
Площадь общая, м2	98,3
Площадь торгового зала, м2	68,81
Высота	2,9
Строительный объем, м3	294,4
Количество этажей	5
Этаж	1
Строительные характеристики:
Фундамент	Ленточные из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментах плит
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Сборные ж/б плиты
Крыша	Волнистые асбестоцементные плиты  по деревянным стропилам
Наружная отделка	Штукатурка, окраска
Полы	Импортные, керамическая плитка
Окна	Металлопластик
Двери	Входная металлопласт, внутренняя филенчатые
Внутренняя отделка	Отделан мокрыми обоями, с последующей окрасой
Качество строительства	Хорошее
Привлекательность / внешний вид	Внешний вид удовлетворяет
Требуемый ремонт	Требуется косметический наружный ремонт
Фактический возраст, лет	33
Нормативный срок службы, лет	65
Остаточный срок эксплуатации объекта	32
Дата проведения капитального ремонта	1994
Дата проведения косметического ремонта	2008

Таблица 2 – Техническое  состояние объекта оценки

1				2	3
Наименование конструктивного  элемента				Описание элементов (материал, конструкция  или система, отделка и прочее)	Признаки износа конструктивных элементов (деформации, осадки, трещины, гниль)
1. Фундамент				Сборные железобетонные	Повреждение. Износ
2. Наружные и капитальные внутренние стены				Кирпичные	Искривлений повреждений  нет, имеются следы различных  ремонтов, в том числе небольшие  трещины в простенках
3.  Перегородки				Кирпичные	Отслоение обоев
4. Перекрытие		чердачное		-	-
		междуэтажное		Сборные железобетонные	Трещины
		подвальное		-	-
5. Крыша				Волнистые асбестоцементные плиты по деревянным стропилам	Местами протечки
6. Полы			1-го этажа	Дощатые	Изношенность
			последующих	-	-
7. Проемы			окна	Металлоплатстик	Повреждений нет
			двери	Металлопластик	Повреждений нет
8. Отделка			внутренняя	Отделка мокрыми обоями	Повреждений нет
			1	2	3
			наружная	Кирпич	Мелкие трещины
9.	Отопление			Центральное	Батареи. Повреждений нет.
10. Электро - и сантехнич. устройства			горячее водоснабж	Трубы металлопластик	Повреждений нет
			водопровод	Трубы металлопластик	Повреждений нет
			электричество	Напряжение от городской сети	Лампы без повреждений
			радио	Имеется
			телефон	Имеется	Стационарный
			сигнализация	Имеется	Оборудовано пожарно- охранной сигнализацией
11. Крыльца				Керамическое, нескользкое	Без повреждений
12. Лестницы				Керамическое, нескользкое	Без повреждений

 

 

 

2.3 Анализ рынка недвижимости

 

Понятие рынка недвижимости

 Это совокупность участников (покупатель, продавец, собственник,  консультант, девелопер, брокер, агент, риелтор, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними.

Развитие рынка недвижимости

Рынок недвижимости делится на два  главных направления: рынок коммерческой недвижимости и рынок жилой недвижимости. Деление рынка не является условным, все сделки с коммерческой и жилой  недвижимостью определены законодательством  РФ.

Рынок коммерческой недвижимости

Этот сегмент рынка специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены  для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и  торговые помещения, земельные участки  для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты  и т. п. – все то, что предназначено  для эксплуатации физическими или  юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

К коммерческой недвижимости также  относятся заводы, фабрики как действующие, так и разукомплектованные.

Рынок жилой недвижимости характеризуется  сделками по купле-продаже, аренде квартир  и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются  на примере квартир. Цены и спрос  на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в  целом изменяются по одному и тому же закону.

 

В 90-х гг. ХХ в., когда с началом приватизации в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России появились первые легальные сделки по купле-продаже жилья. Становление рынка недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы.

Цены на жилье в 2003 г. росли так быстро, что ни один банковский вклад и прочие финансовые инструменты не могли дать такого прироста капитала, как рынок жилой недвижимости. В этот период наблюдался количественный рост рынка недвижимости, росли не только цены, но и предложение, спрос, активность субъектов рынка.

Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей  на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим  был одинаков для тех и других. Недвижимостью признавались не только земельные участки и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности  земли. Все эти предметы, связанные  с землей или фундаментально скрепленные  с поверхностью, считались ее составной  частью.

Действовало правило о том, что  сделанное над поверхностью следует  за поверхностью. Не допускалась отдельная  собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При  этом воздушное пространство над  поверхностью также рассматривалось  как часть поверхности. Как отмечал  И.А. Покровский, «последовательное  проведение римского принципа создавало  общую неуверенность гражданского оборота, поскольку покупатель не мог  быть уверен, что через промежуток времени появится собственник, чье  право нарушено, докажет права  собственности на вещь и отберет  ее».

Объектом недвижимости может считаться  товар, который неразрывно связан с  земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение  обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую  мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных  особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов  и структуры рынков, в рамках которых  производятся операции по купле-продаже  объектов и т. п.

Каналы попадание объектов недвижимости

Продажа государственной собственности

На конкурсе могут продаваться  предприятие как имущественный  комплекс или акции созданного при  приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более  чем 50 процентов уставного капитала указанного общества, если в отношении  указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия (т.е. этот способ может быть вторым этапом приватизации в случае, когда сначала было произведено  преобразование государственного унитарного предприятия в открытое акционерное  общество, 100% акций, которого принадлежат  государству).  
Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса. Конкурс является открытым по составу участников. Предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками конкурса в запечатанных конвертах.  
Конкурс, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся. Предложение о цене продаваемого на конкурсе имущества подается участником конкурса в день подведения итогов конкурса. По желанию претендента запечатанный конверт с предложением о цене продаваемого имущества может быть подан при подаче заявки условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.  
Аукцион является открытым по составу участников. Предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене). Здания и помещения продаваемое в случае обращения взыскания на недвижимое имущество должника