Определение рыночной стоимости офисного объекта недвижимости в целях аренды

Согласно сводному сметному расчету, стоимость воспроизводства  объекта составит 7757350,00  рублей в  целом за объект или 41954 рубля за квадратный метр.

Далее необходимо сравнить стоимость воспроизводства объекта-аналога  с объектом оценки и ввести корректировки  на наличие/отсутствие каких-либо конструктивных элементов у объекта оценки (таблица 3.8.).

Таблица 9

 Расчет полной стоимости  воспроизводства

Полная стоимость восстановления объекта-аналога, р.	7757349,700
Поправочный коэффициент  на степень капитальности	1
Поправочный коэффициент  на отсутствие конструктивных элементов	1
Полная стоимость восстановления объекта оценки с учетом поправочных  коэффициентов, р.	7757349,700

Таким образом, стоимость  воспроизводства объекта оценки в целом составляет 7757350,00 рублей.

 

3.5.1.2. Расчет прибыли  предпринимателя

Прибыль предпринимателя  является платой за один из факторов производства – предпринимательские способности. Прибыль предпринимателя имеет 2 составляющие – нормальную и экономическую  прибыль. Нормальная прибыль – это скрытые издержки. Это минимальная прибыль, которая позволяет капиталу удержаться к определенной сфере. Это плата за капитал, цена инвестиций. Если цена присутствия в бизнесе окажется ниже возможных доходов в другом месте, предприниматель закроет производство и переведет свой капитал в другую отрасль. Поэтому можно сравнить прибыль с альтернативной нормой отдачи на капитал. Вторая часть – это сверх прибыль, или экономическая прибыль. Поэтому ставка капитализации складывается из безрисковой ставки и премии инвестору за риск вложений в конкретный объект. За базу расчета берется норма дохода по безрисковым финансовым инструментам, в качестве которых в России, в настоящее время, принимаются депозиты в банках высшей категории надежности. [17]

Все вложения в приносящие доход активы должны:

- полностью возместить  инвестиции;

- обеспечить рыночную  норму дохода на инвестиции  с учетом риска.

В работе при расчете прибыли  предпринимателя срок строительства  и потребности в инвестициях  были взяты из СНиП 1.04.03-85* "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений". Согласно ему, срок строительства шестнадцати этажного жилого кирпичного здания составит 10 месяцев. В Приложении 3

 приведен расчет прибыли  предпринимателя. [10]

В качестве нормы отдачи на вложенный капитал была взята  ставка капитализации для офисных  помещений, равная 9,91 %.

Согласно расчетам, прибыль предпринимателя составит 12,08 %.

 

3.5.1.3. Оценка износа

Износ — это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ  объекта оценки — совокупность всех возможных видов износа, который  характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие  конструктивную надежность зданий и  сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более  будущему использованию, связанные  с жизнедеятельностью человека. Кроме  того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т. д. [17]

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ  подразделяется на:

- физический,

- функциональный;

- внешний (экономический).

Физический  износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй – под воздействием естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета  срока жизни здания. [22]

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета  физического износа основан на использовании  Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается  в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В  данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится  в стоимостном выражении.

Метод расчета срока жизни  зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует  физическому состоянию объекта  и учитывает возможность его  приобретения) так относится к  типичному сроку экономической  жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ – к  текущей восстановительной стоимости.

Функциональный  износ – это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.[17]

Функциональный износ  может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость  превышает затраты на восстановление, то функциональный износ – устранимый. Элементом устранимого функционального  износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной  стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его  же стоимостью на дату оценки без обновленных  элементов.

К неустранимому функциональному  износу относится уменьшение стоимости  из-за факторов, связанных как с  недостатком, так и с избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в  аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной  платы, характерный для данного  вида недвижимости.

Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик, - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ – это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям. [22]

Для расчета износа для  начала определяются удельные веса конструктивных элементов, взятых по УПСС, для шестнадцатиэтажного  жилого знания (таблица 3.9.).

Таблица 10

 Удельные веса конструктивных  элементов

№ п/п	Наименование	Удельный вес по сборнику УПСС,1,1-0.24 (%)	коэффициент корректировки	Стоимость, руб.
1	Фундамент :	4,26	1,0	330 463
2	Стены наружные:	23,98	1,0	1 860 212
3	Перекрытия :	15,00	1,0	1 163 602
4	Стены внутренние и перегородки	13,90	1,0	1 078 272
5	Крыша,кровля :	0,59	1,0	45 768
6	Полы :	6,96	1,0	539 912
7	Проемы :	6,25	1,0	484 834
8	Отделочные работы :	5,74	1,0	445 272

Продолжение таблицы 10

9	Внутренние  инженерные устройства :	19,63	1,0	1 522 768
10	Прочие работы :	3,69	1,0	286 246
	Итого:	100,00	1,0	7 757 350
	В том числе:
	элементы с коротким сроком жизни			3 324 800
	элементы с долгим сроком жизни			4 432 550

 

Далее из полной восстановительной  стоимости вычитаются различные  виды износа. Первый рассчитывается устранимый физический износ (Приложение 4). Он был  рассчитан на основе ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых  зданий». [9]

Согласно расчетам устранимый физический износ составил:

- по элементам с долгим  сроком жизни = 221 627 рублей;

-  по элементам с  коротким сроком жизни = 166 240 рублей.

Итого устранимый физический износ по всему объекту составил 387 867 рублей.

Далее рассчитывается неустранимый физический износ элементов с  коротким сроком службы (таблица 3.10.). При  расчете учитывалась остаточная стоимость элементов за вычетом  устранимого физического износа. Нормативный срок эксплуатации был  взят согласно усредненным срокам службы конструктивных элементов, оборудования и видов работ в жилых домах  I капитальности. 

 

Таблица 11

Расчет неустранимого  физического износа элементов с  коротким сроком жизни

№ п/п	Элементы	Восст. ст-ть (за вычетом устранимого физического износа), руб.	Срок эксплуатации		% износа	Износ, руб.	Восст. ст-ть за вычетом неустранимого износа, руб.
			факт	норм.
1	Полы	512 916	2	30	7%	34 194	478 722

Продолжение таблицы 11

2	Проемы	460 593	2	30	7%	30 706	429 886
4	Отделка	423 008	2	30	7%	28 201	394 808
5	Инженерные системы	1 446 629	2	30	7%	96 442	1 350 187
6	Кровля	43 480	2	20	10%	4 348	39 132
7	Прочие работы	271 934	2	50	4%	10 877	261 057
	Итого	3 158 560				204 768	2 953 792