Определение стоимости объекта недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

(Сибстрин)

 

 Кафедра  экономики строительства

                                       и инвестиций

 

 

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

«ОПРЕДЕЛЕНИЕ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

Выполнил:

студент 3 курса, 351 группы		Т. Э. Кохоева
курс,  группа	подпись	И.О. Фамилия

 

Научный руководитель:		C. A. Гарина
ученая  степень (звание)	подпись	И.О. Фамилия

 

Работа защищена на оценку______________ ( _________________________ )

Дата защиты: «________»______________________________________ 2013 г.

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ…………………...……………………..………………….………3

ГЛАВА 1. ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ…………………………….8

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ………………………………………………………...…10

ГЛАВА 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  ЗДАНИЯ РАЗЛИЧНЫМИ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ…………………………..13

3.1. Использование затратного  подхода…………………………………......13

3.2. Использование сравнительного  подхода…………………………….…25

3.3. Использование доходного  подхода……………………………………..33

ГЛАВА 4. СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ………….…..38

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….40

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………….41 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость как товар с  экономической точки зрения имеет  двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается  либо сам объект, либо предоставляемые  им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров  своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и  т.д.

Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, или недвижимость) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости включают деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Основных признаков недвижимости три:

1. недвижимость характеризуется как  физический объект, т.е. имеет материальную форму;
2. недвижимость – это объект вещных прав и влечет за собой обязательную государственную регистрацию, позволяющую идентифицировать объект;
3. недвижимость есть экономический объект, т.е. предмет потребления, источник дохода и объект сделок на рынке недвижимости.

Под рынком недвижимости  в зарубежной литературе понимается набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

В России рынок недвижимости возник с переходом к рыночной экономике и находится в постепенном развитии. Он представляет собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, оборот прав, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Так как рынок недвижимости развивается, то возникает  необходимость в оценочной деятельности.

Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и  оформление результатов оценки.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости  - это определение его стоимости.

Основная задача при определении  стоимости – прогнозирование  количества, качества и продолжительности  будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в  настоящую стоимость. Собственность  анализируется исходя из принципов  оценки. 

  Принципы оценки делятся на четыре группы: [15, 33] 

1. принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания); 
2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения); 
3. принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия); 
4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости. 

 Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, т.к. состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. [11, с.48] 

Деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости называется оценочной.

Причем, рыночная стоимость -  наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Оценочная деятельность требует высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [5, c. 45]

Основным источником гражданско-правового регулирования арендных отношений в сфере недвижимости является ГК РФ (гл. 34 и 35). В § 1 гл. 34 сформулирован комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Они носят универсальный характер и полностью регулируют те виды арендных отношений, для которых не предусмотрено специальных правил, а также распространяются на выделенные в самостоятельные виды аренды, но лишь в той части, которая не урегулирована особыми нормами, относящимися к соответствующему виду отношений (финансовой аренде и другим).

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

• Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с изменениями, внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 №181-ФЗ.
• Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)";
• Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)";
• Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)".

Актуальность данной темы обусловлена  тем, что рынок недвижимости в  России находится в процессе развития и требует оценки стоимости объектов недвижимости.

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

• постановка задач оценки по объекту;
• изучение сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости;
• сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта;

Курсовая работа состоит  из введения, четырех разделов, заключения и списка литературы.

 

 

    1 ПОСТАНОВКА ЗАДАЧИ ОЦЕНКИ

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе  выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

1)  идентификация и описание объекта оценки;

2)  установка оцениваемых имущественных прав(объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы – собственность, аренда и т.д.);

3)  указание даты оценки;

4) описание цели оценки (определяет возможность использования результатов оценки);

5) определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки (во избежение неверного трактования результатов оценки).

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой одноэтажное помещение пристройку, площадь которой равна 275 м² и равна половине общей площади здания, остальные помещения меньшей площади. Объект находится в г.Новосибирске по ул.Сакко и Ванцетти, 78.

Общая площадь участка, на котором  располагается объект, составляет 2100 м². Расположенное на нем здание имеет 3 помещения общей площадью 550м² (из них оцениваемой пристройке принадлежит 50% всей площади здания – 275 м²). Следовательно, оцениваемая площадь земли будет составлять 1050 м², 26,2% которого занимает пристройка. Несущая способность грунтов низкая. Расположение здания на участке показано на рис.1.

 

              Рис.1. Общая схема расположения пристройки на участке

Оцениваемый объект недвижимости находится в собственности физического лица Кохоевой Тандалай Эркеменовны на основании договора купли-продажи от 11.11.11 г.

Дата оценки недвижимости 10.10.12 г.

Конечной целью оценки данного  объекта недвижимости является обмен доли имущества, а именно 50% общей площади пристройки. С данной целью определяем рыночную стоимость всего объекта.

Согласно Федеральному закону «Об  оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию,  в котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

 

2 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Определение наиболее эффективного (оптимального) использования (НЭИ) считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип наиболее эффективного использования основан на определении  стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное и  рентабельное на момент оценки использование  объекта обеспечивает самую высокую  текущую стоимость недвижимости.