Определение стоимости объекта недвижимости

 

Таблица 3.2 (продолжение)

Расчет скорректированных  цен земельных участков [3, c.11]

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Дата продажи:	Наст. время	3мес.назад	9 мес. назад	Наст время	6мес.назад	3 мес. назад	6 мес. назад
– процент отличия, %	-	+2	+8	0	+4	+2	+4
– корректировка,  р.	-	+36,30	+75,40	0	72,58	27,50	42,69
– скоррект.цена, р.	-	1851,30	1017,88	1540,00	1886,98	1402,50	1109,87
Местоположение:	С/о	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
– процент отличия, %	-	-20	+10	0	-20	+10	0
– корректировка,  р.	-	-370,26	+ 101,79	0	- 377,40	+ 140,25	0
Асфальтобетонное покрытие:	До 10 %	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
– процент отличия, %	-	0	-2	-5	-2	-5	0
– корректировка,  р.	-	0	-20,36	-77,00	-37,74	-70,13	0
Несущая способность грунтов:	низкая	низк	выс	сред	сред	низк	выс
– процент отличия, %	-	0	-7	-3	-3	0	-7
– корректировка,  р.	-	0	-71,25	-46,20	-56,60	0	-77,70
Скорректированная цена, р.	-	1481,04	1028,06	1416,80	1415,24	1472, 63	1032,17

 

Покажем порядок выполнения расчетов на первом аналоге:

1) Цена единицы сравнения = Цена продажи объекта / Размер объекта = 1650000 / 1000 = 165 р./м2

2) Для  оцениваемых прав собственности:

Т.к. права собственности аналога  – частная собственность и  права собственности оцениваемого объекта тоже частная собственность, следовательно, то между ними нет  процента отличия по данному признаку – 0%. И следовательно, цена аналога  не меняется, т.е. скорректированная  цена = 1650 р./м2.

3)    Для условий финансирования: аналогично

4)   Условия продажи: т.к. аналог требуется продать срочно, а условия продажи оцениваемого объекта типичные, то мы должны ввести повышающую поправку на 10%.

Тогда, корректировка = скорректированная  цена по условий финансирования * Процент отличия / 100 = 1650 * 10 /100 = 165 р.

Скорректированная цена по условиям продажи = 1650 + 165 = 1815 р. (прибавляем, т.к. поправка повышающая цену)

5) Дата продажи: рассчитываем аналогично и получаем скорректированную цену по дате продажи, равную 1851, 3 р.

6) Местоположение: процент отличия и корректировка считается аналогично предыдущим признакам, причем скорректированную цену считать не следует. Корректировка = -370,26 р.

7) Асфальтобетонное покрытие и несущая способность грунтов считаются аналогично местоположению исходя из цены, полученной от даты продажи.

8)  Скорректированная цена аналога = Скорректированная цена по дате продажи + Корректировка по местоположению + Корректировка по асфальтобетонному покрытию + Корректировка по несущей способности грунтов = 1851,3 – 370, 26 + 0 + 0 = 1481,04 р./м2.

Аналогично  считается скорректированная цена всех других аналогов.

Затем, для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные  методы. В частности, суждение о стоимости  объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен;
2. модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся  вместе значения;
3. медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;
4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.[3, c.12-13]

Стоимость земельного участка в итоге принимается  как среднее арифметическое между  значениями приведенных выше показателей.

   Для данного земельного участка сделан следующий анализ:

1. среднее арифметическое значение скорректированных цен = (1481,04 + 1028,06 + 1416,8 + 1415,24 + 1472,63 + 1032,17) / 6 = 1307,66;
2. модальное значение =1416,80 ;
3. медианное значение =1416,02;
4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 1416,80.

Тогда, стоимость земельного участка = (1307,66+  1416,8+1416,02+1416,8)/4 = 1391,73 руб/м²

Тогда, стоимость  всего  земельного участка равна:

С_з =  1391,73*1050 = 1461,32 тыс. руб.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство  нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов  оценки стоимости нового строительства  – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу  сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 м² необходимо выполнить по форме табл. 3.3.

При расчете стоимости нового строительства  необходимо учесть следующую информацию:

• заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;
• накладные расходы – 25 % от прямых затрат;
• прибыль подрядчика – 12 % от суммы прямых и накладных затрат;
• оплата услуг проектно-сметных организаций – 5 % от прямых затрат;
• маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6 % от цены подрядчика;
• затраты на покупку энергетических мощностей – 10 % от цены подрядчика;
• налоги (НДС) – 18 % от суммы всех предыдущих затрат;
• прибыль инвестора – 30 % от понесенных расходов.

Таблица 3.3

Расчет укрупненного обобщенного  показателя стоимости

при строительстве здания, тыс. р./м² [3, c.14]

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на  1 м2 торгового здания
1	Прямые затраты
1.1	СМР:
	– материалы	3,10
	– заработная плата	1,09
	– эксплуатационные расходы	0,45
	– прочие	0,20
	Итого прямые затраты	4,84
1.2	Накладные расходы	1,21
1.3	Прибыль подрядчика	0,73
	Итого цена подрядчика	6,77
2	Косвенные затраты:
	– оплата услуг проектно-сметных  организаций	0,24
	– маркетинговые, рекламные, страховые расходы	0,41
	– затраты на покупку  энергетических мощностей	0,68

 

Таблица 3.3 (продолжение)

Расчет укрупненного обобщенного  показателя стоимости

при строительстве здания, тыс. р./м² [3, c.14]

№	Наименование	Затраты, тыс. р. на  1 м2 торгового здания
	– налоги	1,46
	Итого затраты инвестора	9,55
3	Прибыль инвестора	2,87
	Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости	12,42

 

Заработная  плата = 0,35 * 3,1 = 1,04 т.р.

Итого прямые затраты = 3,1 + 1,09 + 0,45 + 0,2 =4,84 т.р.

Накладные расходы = 0,25 * 4,84 = 1,21 т.р.

Прибыль подрядчика = 0,12 * (4,84 + 1,21) = 0,73 т.р.

Итого цена подрядчика = итого прямые затраты + накладные расходы + прибыль подрядчика = 4,84 +1,21 + 0,73 = 6,77 т.р.

Оплата  услуг проектно-сметных организаций = 0,05 * 4,84 = 0,24 т.р.

Маркетинговые, страховые, рекламные расходы = 0,06 * 6,77 = 0,41 т.р.

Затраты на покупку энергетических мощностей = 0,1 * 6,77 = 0,68 т.р.

Налоги = 0,18 *  (4,84 + 1,21 + 0,24 + 0,41 + 0,68) = 1,46 т.р.

Итого затраты инвестора = 6,77 + 0,24 + 0,41 + 0,68 + 1,46 = 9,55 т.р.

Прибыль инвестора = 0,3 *  9,55 = 2,87 т.р.

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости = итого затраты инвестора + прибыль инвестора = 12, 42 тыс. руб. на 1 м².

Тогда, стоимость нового строительства  равна:

С_нс = 12, 42* 275 = 3415,50 тыс. руб.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ» в  теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

И_Н = 1 – (1 – И_ФИЗ/100) х (1 – И_ФУНК/100) х (1 – И_ВН/100),     (2)

где  И_ФИЗ – физический износ здания, %;

        И_ФУНК – функциональный износ здания, %;

       И_ВН – внешний износ здания, %[3, c.15].

Физический износ –  это утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств объекта (или его части) в результате воздействия природно-климатических и эксплуатационных факторов, вызывающих разрушение строительных конструкций и материалов. Физический износ определяется нормативным методом, т.е. расчет проводится с использованием ВСН 53-85 и формулы 3. Правила оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). []

Фо = Фн + ((Фк – Фн)/(Пк – Пн)) * (По – Пн),          (3)

где Фо – физический износ оцениваемого признака;

     Фн  и Фк – начальное и конечное значения интервала физического износа;

       Пн и Пк – начальное и конечное значения интервала количественной оценки признака износа;

       По – оцениваемая количественная оценка.[1]

Для остальных элементов  износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам (5-ая колонка табл. 3.5).Итоговая величина износа по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа.

Расчет физического износа здания представлен в таблице 3.4.

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 3.4

Расчет физического износа здания [3, c.15]

№	Конструктивные элементы здания	Удельный вес торгового  здания, %	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундаменты	4,00	Трещины до 0,8 мм	10,70	0,43
2	Стены	23,00	Трещины до 0,5 мм	5,00	1,15
3	Перекрытия	18,00	–	12,00	2,16
4	Кровля	12,00	–	11,00	1,32
5	Полы	7,00	–	15,00	1,05
6	Проемы	10,00	–	13,00	1,30
7	Отделочные работы	8,00	–	7,00	0,56
8	Инженерное оборудование	16,00	–	29,00	4,64
9	Прочие работы	2,00	–	16,00	0,32
	Итого	100,00	–		13,00