Определение стоимости объекта недвижимости

 

Пример расчетов:

По  ВСН 53-86 находим, что износ фундамента бетонного при ширине трещин до 1,5 мм равен 0 - 20%, а т.к.  по исходным данным у нас ширина трещин равна до 0,8 мм находим износ:

Фо = 0 + ((20,00-0)/(1,50-0))*(0,80-0) = 10,70%.

Износ по ВСН при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 1 мм 0 - 10%, при ширине трещин до 0,5 мм (по условию) равен 5%.

Тогда:

Физический износ фундамента составляет: И_физ4,00*10,70/100,00=0,43%

Физический износ стен: И_физ=23,00*5,00/100=1,15%

Физический износ перекрытий: И_физ=18,00*12,00/100=2,16%

Физические износы остальных  элементов здания считаются аналогично.

Итоговая величина физического  износа всего здания определяется суммированием износов конструктивных элементов зданий и таким образом, физический износ данного здания составил 13%, следовательно, здание находится в хорошем состоянии (до 20%).

Функциональный  износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации здания исходя из его текущего или предполагаемого использования.

Функциональный износ данного здания можно оценить как 1% (в интервале от 1% до 5%, т.к:

1. Технологический процесс здания соответствует современным требованиям;
2. Здание надежно, т.к. безотказно в работе, долговечно, пожаробезопасно и ремонтопригодно;
3. Среда здания комфортна (чистая воздушная среда, зрительный и звуковой комфорт);
4. Здание эстетично, т.е. художественно выразительно и имеет хорошее архитектурное решение. Но следует учитывать, что в настоящее время создается архитектурно новые и более совершенные здания, что и определяет 1% износа.

  Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Примем И_вн = 2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в районе средней отдаленности, где всегда наблюдается стабильность экономических показателей. Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле (2).

И_н = 1-(1-13/100)*(1-1/100)*(1-2/100) = 0,16%

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент  умножим на стоимость нового строительства  здания:

Ин = 0,16*3415,5 = 546,5 тыс.р.

Таким образом, используя  формулу (1), находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 1461,3 + 3415,5 – 546,5 = 4330 т.р.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан  на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного  подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка.

[5 ,с.17]

Метод прямого сравнения  продаж заключается в определении  стоимости недвижимости на основе анализа  рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными  особенностями, сглаживаются путем  проведения соответствующей корректировки  данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется  приобретение аналогичного объекта  с подобными свойствами. Стоимость  оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие  факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов  или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [4,с.62]

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие  сопоставимых аналогов (в том числе  по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;
4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого  сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение  оцениваемого объекта (здания вместе с  земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок  расчета остаются теми же.

Данные о продаже сопоставимых объектов приведены в таблице 3.5.

 

 

 

 

 

Таблица 3.5

Данные о продажах коммерческой недвижимости [3, c.17]

Аналоги	Площадь*,   м2	Место-положение	Трансп. доступность	Состояние	Цена продажи здания	Стоимость оборудования
А1	+ 15 %	с/о	гл.	Хорошее	3795	-
А2	– 25 %	с/о	гл.	Удовлетв.	2274,8	-
А3	+ 80 %	с/о	втр.	Хорошее	5600,1	66
А4	– 35 %	отд.	втр.	Хорошее	1834,8	82,5
А5	+ 40 %	отд.	гл.	Удовлетв.	3584,9	90,2
А6	+ 30 %	отд.	гл.	Хорошее	3732,3	61,6
А7	+ 100 %	цен.	гл.	Хорошее	7400,8	99
А8	– 50 %	цен.	гл.	Удовлетв.	1664,3	-
А9	– 10 %	цен.	втр.	Хорошее	3146	-

 

Элементы  сравнения объектов-аналогов относятся  ко второй группе – относящиеся  непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения  необходимо принять все здание.

На  основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

• 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
• 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки  на состояние объекта и условия  транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных  аналогов (см. табл. 3.6, гр. 1–9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа  двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением  одной характеристики, наличием которой  и объясняется разница в ценах  этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

После определения поправок необходимо сделать  вывод о различиях в ценах  за счет той или иной характеристики (состояние и транспортная доступность) в процентах для каждого района города.

Данный  метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем  использовать ее для корректировки  на этот параметр цены продажи сопоставимого  с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Расчет  скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводятся по форме табл. 3.6.

Таблица 3.6

Расчет скорректированных цен

объектов коммерческой недвижимости [3, c.18]

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ, тыс. р.		Поправки  в долях			Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	275,00	с/о	Хор	Втр	0	–	–	–	–	–	–	–
А1	316,25	с/о	Хор	гл	0	3795,00	3795,00	3300,00	1,00	1,00	0,93	3072,30

Таблица 3.6 (продолжение)

Расчет скорректированных цен

объектов коммерческой недвижимости [3, c.18]

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ, тыс. р.		Поправки  в долях			Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
А2	206,25	с/о	Уд	Гл	0	2274,8	2274,80	3033,10	1,00	1,09	0,93	3074,65
А3	495,00	с/о	Хор	Втр	66,0	5600,1	5534,10	3074,50	1,00	1,00	1,00	3074,50
А4	178,75	Отд	Хор	Втр	82,5	1834,8	1751,60	2694,80	1,15	1,00	1,00	3099,02
А5	385,00	Отд	Уд	Гл	90,2	3584,9	3494,70	2496,20	1,15	1,08	0,95	2945,27
А6	357,50	Отд	Хор	Гл	61,6	3732,3	3670,70	2823,60	1,15	1,00	0,95	3084,78
А7	550,00	Цен	Хор	Гл	99,0	7400,8	7301,80	3650,90	0,90	1,00	0,96	3154,98
А8	137,5	Цен	Уд	Гл	0	1664,3	1664,30	3328,60	0,90	1,10	0,96	3515,00
А9	247,50	Цен	Хор	Втр	0	3146,0	3146,00	3495,60	0,90	1,00	1,00	3146,00

Ц_КХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

 

Площадь каждого аналога считается исходя из таблицы 3.5, т.е. к площади объекта оценки прибавляется данный процент по аналогу.

S_A1 = 275 + 0,15*275 = 316,25 м²

Местоположение, транспортная доступность, состояние, цена продажи и стоимость оборудования (3, 4, 5, 6 и 7 столбцы) берутся из табл. 3.5.