Определение стоимости объекта недвижимости

Предыдущие 4 показателя в сумме  являются ставкой доходности на капитал, т.е. это первая составляющая коэффициента капитализации.

Вторая составляющая коэффициента капитализации – это норма  возврата инвестированного капитала. Предполагается, что объект будет  приносить доход в течение 25 лет (объект достаточно привлекателен), следовательно, ежегодная прямолинейная норма возврата составит 4%, так как за 25 лет будет списано 100% актива (100% /25  =  4%). Ежегодно будет возвращаться 4% первоначальных инвестиций наряду с 17,5 % доходности на капитал.

В этом случае коэффициент капитализации  составит: 4% + 17,5% = 21,5%.

В завершение данного подраздела необходимо вывести  результат стоимости объекта, оцененный  в рамках доходного подхода. Для  этого используется формула (4).

С_ДП = 766 319,500 / 0,215 = 3 564 277 р. = 3 564 т.р.

 

 

4  СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ  ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ  СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода  в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Данные  о сведении полученных результатов  в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 4.1.

Таблица 4.1

Расчет рыночной стоимости объекта  недвижимости [3, c.23]

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	4 290	0,05
Сравнительный	3 087	0,80
Доходный	3 564	0,15
Рыночная стоимость	3 219	1,00

 

Порядок расчета:

• затратный подход имеет наименьший вес и взят как 5 %, экономика нестабильна,   спрос и предложение изменяются, следовательно, затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.  Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. Более того затратный подход проблематичен для расчета стоимости воспроизводства старых строений и определения величины накопленного износа старых строений и сооружений. 
• удельный вес сравнительного подхода продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%, т.к. это наиболее простой подход, он статистически обоснован, имеет методы корректировки обеспечение данных для других подходов в оценке. По этому подходу объект оценивается в реальной рыночной ситуации.
• вес доходного подхода выше, чем  затратного, и ниже, чем  подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 15%, т.к.  дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе. Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

В завершение необходимо определить величину рыночной стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки.

Рыночная  стоимость здания =   (стоимость здания по подходу * весовой коэффициент подхода), т.е. стоимость здания умножается на весовой коэффициент, т.к. в стоимости по каждому подходу следует учитывать удельный вес подхода (его значимость и применимость).

Рыночная  стоимость здания = (4 290 * 0,05) + (3 087 * 0,8) + (3 564 * 0,15) = 3 219 т. р.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данная курсовая работа посвящена  оценочной деятельности, т.е. оценена рыночная стоимость объекта недвижимости, а именно пристройки, расположенной в районе средней отдаленности на вторичной улице (ул. Тургенева) г. Новосибирска. было установлено, что рациональнее всего использовать его в качестве объекта торгового здания ( гастроном), т.к. его доходность в этом случае составит 1 650 т.р.

Для определения рыночной стоимости  объекта, оценивается его стоимость по трем подходам.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что  рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, получена стоимость объекта недвижимости, равную Сзп = 4 290 т.р.

В рамках сравнительного подхода, основанного  на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 3 078 тыс.р.

Применяя доходный подход, заключающийся  в преобразовании в текущую стоимость  недвижимости ожидаемых выгод, которые  может принести использование или  будущая продажа объекта, получил  стоимость оцениваемого объекта, равную Сдп =3 564 т.р.

В 4ой главе курсовой работы сведены стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с учетом весовых коэффициентов каждого подхода.

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости на 10. 10. 2012 г. составила 3 212 т. р.

Целью оценки был обмен доли имущества, а именно 50% объекта оценки, т.е. пристройки. По стоимости, равной 3 219 * 0,5 = 1 609,5 т.р. на начало следующего года объект будет обменен.

ЛИТЕРАТУРА

1. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 56 с.
2. Мосин В.Г. Основы внешней оценки производственно-хозяйственной деятельности предприятий: Учеб. пособие / В.Г. Мосин, В.А. Щербаков. – Новосибирск: НГАСУ: НГАВТ, 2009. – 70 с.
3. Определение стоимости объекта недвижимости: Метод.ук. к к/р по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (в строительстве)» всех форм обучения / Под ред. С.А.Гариной и Е.Б.Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ (Сибстрин), 2004. – 32 с.
4. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.
5. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практ. пособие / Под ред. В.Н. Зарубина, В.М. Рутгайзера. – М.: Дело, 2008. – 384 с.
6. Правила оценки физического износа жилых зданий / ВСН 53-86. Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70 с.
7. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости / Е.И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 2007. – 422 с.
8. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 2008. – 247 с. 
9. Теория и методы оценки недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. В.Е. Есипова. – СПб.: СПбГУЭФ, 2008. – 159 с.
10. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова.  –  Ростов н/Д: Феникс, 2012. – 320 с.

Интернет-ресурсы:

11. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости: http://otherreferats.allbest.ru/bank/00218088_0.html
12. Понятие оценки недвижимости /Анализ рынка недвижимости: http://rieltor-pro.ru/509
13. Рейтинг надежности банков: http://www.bankstars.ru/good-rating.html
14. Сбербанк России: вклады, проценты по депозитам: http://wastannion.3dn.ru/