Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«БЕЛГОРОДСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

им. В.Г. ШУХОВА»

 

 

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

 

 

 

 

Курсовая  работа

по дисциплине:

«Экономика и планирование городского хозяйства»

по теме: «Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости»

 

 

 

 

                                                                                                                                     Выполнила:

                                                                                                                        студентка гр. ГК-51

                                                                                                                        Хорошок Е. Е.

                                                                                                                         Проверила:

                                                                                                                         Чеченина И. В.

 

Белгород  2013

Содержание

Глава 1. Краткая социально-экономическая  характеристика

               города Валуйки…………………………………………………………….3

1. Экономико-географическое и геополитическое положение

Города Валуйки…………………………………………………………..3

2. Маркетинговое исследование района застройки …………………………...5

 

Глава 2. Определение рыночной стоимости единого объекта 

               недвижимости……………………………………………………………..8

        2.1 Подходы к оценке стоимости земельного участка……………………..8

          2.2 Определение рыночной стоимости  единого объекта 

                недвижимости…………………………………………………………...37

          2.3 Условия предоставления кредита банками……………………………40

          2.4 Дисконтирование денежного  потока………………………………….44

          2.5 Показатели экономической эффективности  инвестиционного

                проекта…………………………………………………………………...46

Глава 3. Бизнес-план коммерческой деятельности предприятий городской 

              среды……………………………………………………………………….48

Список используемой литературы………………………………………………...60

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1 Краткая социально-экономическая характеристика города Валуйки

1.1 Экономико-географическое и геополитическое положение города Валуйки

  Валуйский район основан в 1928 году в составе Центрально-Черноземной области, с 1954 года — в составе Белгородской области. Центр района — город Валуйки (основан в 1593 году по «Новому летописцу»).     Территория муниципального района — 1709,6 кв. км. Площадь сельхозугодий — 125 568 га, из них пашни — 93 494 га. Численность населения — 68,2 тыс. человек.

Муниципальный район расположен в юго-восточной части Белгородской области Центрального Черноземья России, на северо-западе граничит с Волоконовским районом, на северо-востоке — с Красногвардейским, на востоке — с Вейделевским, на юго-востоке — с Троицким районом Луганской области Республики Украина, на юго-западе и западе — с Двуречанским и Великобурлукским районами Харьковской области Республики Украина.

Географически находится  на юго-западе Среднерусской возвышенности. Рельеф местности пересеченный, холмистый. Климат умеренный, континентальный. Многолетние средние температуры: январь — 7,4о, июль + 20,3о. Выпадает осадков около 500 мм в год. Среднегодовое направление ветра юго-западное. Промерзание почвы в морозные года до 70 см. Высота снежного покрова может достигать до 30 см.

Растительность характерна на севере района лесостепной зоне, а на юге района — степной. В отношении почвенного покрова в основном преобладают чернозёмные почвы, однако холмы в своем большинстве имеют меловые отложения. В наличии имеются залежи полезных ископаемых — мел, песок, глина.

Леса занимают северо-восточную  и северо-западную части района и составляют около 25% площади. Леса в основном лиственные (преобладает дуб), однако в пойме реки Оскол имеются искусственные насаждения хвойных пород. Разнотравно-луговые степи в большей части распаханы и используются в сельском хозяйстве.

По территории района протекает более 10 рек и речек, наиболее крупные: Оскол и Валуй, 15 прудов с зеркалом воды более 5 гектар каждое, много мелких. В разные годы уровень весеннего подъема вода в реках Валуй и Оскол колеблется от 121 см до 312 см.

 

         

 

 

 

 

 

3. Маркетинговое исследование

Количество зарегистрированных на территории города Валуйки экономических субъектов

         Крупнейшими промышленными предприятиями города, формирующими городской внутренний валовой продукт являются : ОАО «Валуйский комбинат растительных масел», ОАО «Валуйкисахар», Валуйское ОАО «Молоко», Завод по убою и переработке мяса птицы ЗАО «Приосколье», ОАО «Валуйский ликёро-водочный завод», ООО «Лабазъ».

В настоящее время основу промышленности Валуек составляют следующие отрасли

Транспорт:

Станция Валу́йки — узловая железнодорожная станция Белгородского отделения Юго-Восточной железной дороги РЖД. Станция находится на пересечении железнодорожных магистралей Москва — Валуйки — Луганск и Купянск — Валуйки — Лиски. На станции Валуйки действует отделение Белгородской таможни, осуществляется досмотр пассажирских и грузовых поездов, пересекающих границу России и Украины. Пограничный переход Валуйки — Тополи является самым большим на сети дорог РЖД. По состоянию на 2006 год через станцию Валуйки ежесуточно проходит в среднем 30—32 пары поездов с российской стороны и 28 — с украинской.

Пищевая промышленность:

• ОАО «Валуйский комбинат растительных масел»: Завод, основанный в 1889 году, является одним из старейших предприятий России. В настоящее время ОАО "Валуйский комбинат растительных масел"– компания, насчитывающая более 1000 работников, имеющая цеха по приемке, сушке, очистке, переработке сырья; цех рафинации и дезодорации масла, цех расфасовки масла. Под фирменными марками Милора и Раздолье, завод производит качественное подсолнечное масло, которое соответствует самым высоким мировым стандартам.
• ОАО «Валуйкисахар»: Завод введен в эксплуатацию в 1973 году и является одним из ведущих предприятий страны по переработке сахарной свеклы и сахара сырца.Мощности завода составляют:переработка сахарной свеклы - 4 800 т/сутки, переработка сахара-сырца - 720 т/сутки.Виды выпускаемой продукции:сахар-песок ГОСТ – 21-94 по 50кг и 25 кг, фасованный сахар по 1 кг, меласса, жом: отжатый, сухой, гранулированный.
• Валуйское ОАО «Молоко» создано на базе молочного комбината в 1981 году. Завод построен в промышленной зоне города. Предприятие  размещается  на  общей  площади  -  19757 м²,  в  том  числе  под  производственными  корпусами  -  5769  м².   Предприятие специализируется на производстве масла животного, сухих молочных продуктов. В настоящее время работают технологические линии:по производству масла животного;по производству сухих молочных продуктов.
• Компания «Приосколье» — лидер отечественного рынка мяса птицы (по данным Росптицесоюза за 2010 год), заслуживший доверие потребителей и делового сообщества. В 2007 году компания возглавила список трехсот самых эффективных и успешных российских компаний, членов клуба «Агро — 300». Компания «Приосколье» стала крупнейшим поставщиком качественного и экологически чистого мяса птицы на российский рынок.
• Открытое акционерное общество   "Валуйский ликеро-водочный завод" одно из старейших  предприятий России (завод основан в 1887 году), расположено на юго-востоке Белгородской области в старинном русском городе Валуйки, который славен своей многовековой историей. ОАО "Валуйский ЛВЗ" является современным предприятием ликеро- водочной индустрии, оснащенным по последнему слову техники, использующим в производстве самые передовые технологии, научные и технические достижения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

 2.1 Подходы к оценке стоимости земельного участка

В мировой практике для  кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода:

      1) доходный;

      2) сравнительный

     3) затратный (техника остатка).

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный и затратный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы (рис. 1).

 

 

 

 

Подходы к  оценке земли

Сравнительный                           Доходный                              Затратный

Метод сравнения продаж                   Метод капитализации

                                                                    земельной ренты

 Метод  выделения                              Метод предполагаемого

                                                                    использования

Метод распределения                             Метод остатка

Рисунок 1 -  Схема  подходов и методов оценки рыночной стоимости земельных участков

Итоговая величина оценочной  стоимости земельного участка выводится  исходя из результатов, полученных различными подходами. Существенные расхождения  стоимости земли, рассчитанной при  разных подходах, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости  земли исходя из ожидаемых потенциальным  покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость  земельного участка определяется исходя из способности земли приносить  доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода  лежат четыре принципа:

       1) принцип  наиболее эффективного использования;

       2) принцип  ожидания;

       3) принцип  спроса и предложения;

       4) принцип  замещения.

Стоимость земельного участка  рассчитывается путем капитализации  годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования  ожидаемых будущих доходов и  выручки от последующей перепродажи  земельного участка.

Капитализация представляет собой деление дохода от использования  земельного участка на соответствующий  коэффициент капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

         1) метод капитализации дохода (земельной  ренты);

         2) метод остатка (техника остатка  для земельного участка);

         3) метод предполагаемого использования.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут  существенно изменяться, а коэффициент  капитализации зависит от состояния  экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования  земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ  финансовой математики. Тем не менее  математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и  расходов можно использовать как  ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так  и после налогообложения. Главное  условие, которое необходимо соблюдать  при расчетах, состоит в том, что  потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных  участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных  данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Метод капитализации дохода (земельной ренты) основан на определении  годового дохода от владения земельным  участком и делением его на коэффициент  капитализации или умножением на срок капитализации, т.е. период, необходимый  для окупаемости или воспроизводства  земледельческого капитала.