Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Расчеты стоимости земли  методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:

                     Стоимость земли = Доход / Коэффициент капитализации      

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом  капитализации дохода включает следующие  этапы:

       1) определение  величины капитализируемого дохода;

       2) определение  коэффициента капитализации;

       3) определение  рыночной стоимости земельного  участка.

Этап 1. Определение  величины капитализируемого дохода.

Доход от земельного участка  рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:

а)  земельная рента при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;

б) земельная арендная плата  при оценке земель поселений;

в)  часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок, рассчитанная методом остатка;

г)  доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем.

Этап 2. Определение  коэффициента капитализации.

В отличие от оценки зданий и сооружений при определении  стоимости земли коэффициент  капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода, норма  возмещения не применяется, так как  срок эксплуатации земельного участка  не ограничен.

В мировой практике сложилось  четыре подхода к расчету коэффициента капитализации, первоначально разработанных  для капитализации земельной  ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает  земельный участок как разновидность  денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффициент капитализации  исходя из характеристик денежного  рынка на дату оценки. Доход, приносимый земельным участком, представляет собой  определенный процент на вложенный  в покупку земли капитал. Критерием  эффективности вложения капитала выступает  процентная ставка по инвестициям, характеризующимся  сопоставимым уровнем риска. В большинстве  развитых стран инвестиции в землю  считаются не очень рискованными и приравниваются к банковским вкладам, а в качестве коэффициента капитализации  используется банковская ставка процента по депозитам. В России в настоящее  время денежный рынок нестабилен, поэтому данный подход использовать сложно.

Второй подход — условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве  развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лесных земель. Определяется срок, в течение которого воспроизводится  капитал в сельском хозяйстве. Доход  с одного гектара, получаемый от производства сельскохозяйственных культур, умножается на установленный срок капитализации, и получается стоимость земель сельскохозяйственного назначения.

Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капитализации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом  кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом  кумулятивного построения, что позволяет  оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный  участок.

Формула определения ставки дохода методом кумулятивного построения имеет следующий вид:

    

где   К - коэффициент  капитализации (ставка дохода) для земельного участка;

  К0 - безрисковая ставка  дохода на капитал;

  Кi - премия за риск  по i-му фактору риска; 

   n - число факторов  риска.

Безрисковая ставка дохода определяет минимальную компенсацию  за капитал, инвестированный в земельный  участок с учетом фактора времени. Безрисковая ставка используется в  качестве базовой величины, к которой  добавляются поправки, учитывающие  конкретные риски, связанные с инвестициями в оцениваемый земельный участок.

Экономическое содержание безрисковой  ставки проявляется в том, что:

а)  она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место  доступ всех инвесторов к данным высоколиквидным  активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым относят  инвестиции, возврат которых гарантирует  либо государство, либо в высшей степени  надежный банк (для иллюстрации, обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные  ценные бумаги, как правило, облигации  или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой ставки при  анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или  аналогичным ценным бумагам.

В Методических рекомендациях  по определению рыночной стоимости  земельных участков, утвержденных распоряжением  Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка отдачи при  наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам  банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению  по государственным ценным бумагам). В отчетах независимых оценщиков  часто используется ставка дохода по рублевым депозитам для максимального  срока и максимальной суммы Сберегательного  банка или выборка по банкам высшей категории надежности (для денежного  потока, рассчитываемого в рублях).

При оценке стоимости земли  коэффициент капитализации также  включает премию за риск инвестиций в  оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает  риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный  видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Региональный риск — это  риск вложения средств в недвижимость, находящуюся, во-первых, под юрисдикцией  страны, в которой имеется достаточно большая вероятность возникновения  форс-мажорных обстоятельств из-за недостаточно устойчивого социально-экономического и политического положения. Во-вторых, учитывается специфика региона.

Премия за низкую ликвидность - учитывает риск, связанный с  возможностью возникновения потерь при реализации участка из-за недо-статочной  развитости или неустойчивости земельного рынка. Для ее расчета необходимо проанализировать динамику цен как  на рынке недвижимости, так и на земельном рынке, а также типичный срок экспозиции. В целом динамика цен и объемов продаж на земельном  рынке характеризуется устойчивой тенденцией повышения.

где    Пликв - премия за низкую ликвидность;

K0 - безрисковая ставка  дохода;

Т - типичный срок экспозиции земельного участка на рынке (месяцев).

Четвертый подход - метод  анализа сравнительных продаж (рыночной выжимки) предполагает расчет коэффициента капитализации путем деления  величины дохода по аналогичным земельным  участкам на цену их продажи. Рекомендуется  рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Данный метод считается  особенно точным, когда все данные берутся с рынка, т.е. капитализируется рыночная арендная плата за земельный  участок.

Этап 3. Определение  рыночной стоимости земельного участка.

Для расчета стоимости  земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится  на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата - это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется «капитализация арендной платы» за свободный  участок. Если земельный участок  способен независимо приносить ренту  как свободный, эту ренту при  наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует  проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение  особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации  можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в  российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

                                                            

где  А - годовой арендной платы за земельный участок;

Cб - базовая ставка  арендной платы за 1 кв. м;

Кд - коэффициент вида деятельности арендатора;

Км - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;

       S - площадь  земельного участка.

Стоимость земельного участка  рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

МЕТОД ОСТАТКА

Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и доходной недвижимости, может использоваться метод остатка (техника остатка дохода для земли). Этот метод применяется также для оценки незастроенных участков, если имеется возможность их застройки улучшениями, приносящими доход.

Метод остатка широко применяется  для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и  сооружениям, построенным на земле  за счет привлечения капитала, рабочей  силы и управления, отдается приоритет  при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

           1) имеющиеся здания и сооружения  соответствуют варианту наиболее  эффективного использования земельного  участка. Например, временное сооружение  из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;

         2) стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке,  или предполагаемые затраты на  их строительство могут быть  рассчитаны достаточно точно,  как и срок их эксплуатации;

         3) известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Этап 1. Расчет стоимости  воспроизводства или замещения  улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства  — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения —  сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость  воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений  состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными  работами. Прямые издержки включают: стоимость  строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.