Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

 

Для строительства ТРЦ «Европа» берется три кредита.

Таблица 4

Расчет кредитов, условия их предоставления.

Банк	Сбербанк	Райффайзен банк	Белгородпромстрой банк
Сумма кредита	1210000	1000000	800000
Процентная ставка	10%	14,90%	15%
Срок кредита	4	3	2
Сумма Возврата	1694000	1447000	1040000

 

 

 

 

 

Таблица 5

План привлечения  денежных средств

Временной интервал		Необходимые средства	Собственные средства	Заемные средства
				Сбербанк	Райффайзен банк	Белгородпромстрой банк
	Всего	10030651,32	7021455,93	1210000	1000000	800000
2013	I кв	450000	450000
	II кв	392480,6	392480,6
	III кв	1305844,97	1305844,97
	IV кв	3791162,88	3791162,88
2014	I кв	4091163,47	1081967,48	1209196	1000000	800000

 

 

Затраты на управление

Согласно сложившейся  конъюнктуре рынка управленческих услуг, произведен расчет затрат на их оказание внешними и внутренними  организациями. В результате сформирован  следующий пакет услуг: служба клининга, служба паркинга, видеонаблюдение, курьерская служба, содержание и ремонт внутренних инженерных сетей внешними организациями, охрана, служба приема посетителей, коммерческий менеджмент, аварийно-диспетчерская  служба, внутренняя организация.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 6

Сравнение затрат на управление

№ п/п	Перечень мероприятий  по управлению торговым центром	Стоимость мероприятий  у внешней организации ЗАО управляющая компания «Икс 5 Ритейл Групп», руб/год	Стоимость мероприятий  у внутренней управляющей организации  ЗАО «РАМО-М», руб/год
1	Служба клининга	90000	95000
2	Служба паркинга	50000	54890
3	Охрана	65000	55000
4	Видеонаблюдение	123659	135000
5	Служба приема посетителей	112600	103200
6	Курьерская служба	20000	34000
7	Коммерческий менеджмент	100000	95000
8	Содержание и ремонт внутренних инженерных сетей	30000	45000
9	Аварийно-диспетчерская  служба	55600	50320
10	Общая стоимость  управления торговым центром в год	646859	667410

 

 

 

 

 

 

Таблица 7

Затраты на управление

№ п/п	Перечень мероприятий  по управлению торговым центром	Стоимость мероприятий
1	Служба клининга	90000
2	Служба паркинга	50000
3	Охрана	55000
4	Видеонаблюдение	123659
5	Служба приема посетителей	103200
6	Курьерская служба	20000
7	Коммерческий менеджмент	95000
8	Содержание и ремонт внутренних инженерных сетей	30000
9	Аварийно-диспетчерская  служба	50320
10	Общая стоимость  управления торговым центром	617179

 

Сумма затрат на 1 м² составила 659 руб. 31 коп.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4 Дисконтирование денежного потока.

Расчет нормы амортизации:

Срок жизненного цикла  n = 40 лет

Норма амортизации К=1/n*100%

                                    К=1/40*100%=0,025

                                   А = Сметная стоимость *К =

                     = 8424806*0,025 = 210620,15 руб./год.

В Таблице 8 представлен расчет дисконтированных денежных потоков  для торгового центра.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.5 Показатели  экономической эффективности инвестиционного  проекта

1. Дисконтированный период окупаемости (Ток.дис.):

              Ток.дис. = 4 + 3777,57 / 7015,87 = 4,54 года

2. Чистая приведенная  стоимость проекта (чистый дисконтированный  доход –

    NPV) = 47938344,8 руб.

3. Индекс доходности (PI):

                PI = 47938344,8/10030651,32 = 4,78; 4,78 > 1, проект экономически эффективен

4. Расчет  внутренней нормы доходности (IRR) :

(47938344,8-10030651,32) / (47938344,8-29893792,4)= (10 – IRR) / (10 – 20)                                              

1,55=(10-IRR) / -10

10-IRR= -15.5

IRR=25.5≈26%

                

5. Рыночная стоимость  земельного участка =  250193,6 руб.

6. Кадастровая стоимость  земельного участка  = 1244990 руб.

 

Результаты вычислений показателей эффективности внесены в таблицу 10.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 10

Показатели эффективности	Значения
Дисконтированный период окупаемости (Ток.дис.)	4,45
2. Чистая приведенная  стоимость проекта (чистый дисконтированный  доход - NPV)	47938344,8 руб
3. Индекс доходности (PI)	4,78
4. Внутренняя норма доходности (IRR)	26 %
5. Рыночная стоимость земельного участка	250193,6
6. Кадастровая стоимость  земельного участка	1244990

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3 Бизнес-план коммерческой деятельности предприятий городской среды

 Резюме

Город сегодня динамично  развивается благодаря активной работе местных властей. В Валуйках планируется строительство торгово-развлекательного центра «Европа» — работающая в Центрально-Чернозёмном районе сеть продовольственных гипермаркетов формата «cash&carry». Торговая сеть принадлежит ООО Группа Компаний «Промресурс». Головной офис находится в Курске.

В городе Валуйки проживает 34 600 человек различных возрастных категорий и социального статуса. Строительство ТРЦ «Европа», не имеет аналогов в городе и районеР - это практическая иллюстрация действий по привлечению инвестиций в экономику города, доказательство инвестиционной привлекательности и надежности экономического потенциала и политической стабильности Белгородчины, подтверждением того, что в области создана эффективная система по привлечению и освоению инвестиций.

 Нельзя не сказать  и о социальном аспекте проекта.  Ввод в действие центра обеспечит  трудоустройством более тысячи  жителей всего Валуйского района. Все сотрудники ТРЦ будут иметь  твердые социальные гарантии.

ТРЦ «Европа» имеет выгодное месторасположние в центре города, на улице Демьяна Бедного, где проходят основные транспортые маршруты, и находятся объекты социальной значимости. Любой желающий сможет без труда воспользоваться доступными услугами предоставляемыми ТРЦ «Европа».

Необходимое количество денежных средств 10030651,32 руб, 70% из которых составляют заемные средства, 30% собственные. Дисконтированный период окупаемости 4,45 года. Индекс доходности составляет 4,78. Норма доходности 26%. Чистый дисконтированный доход -47938344,8 руб.

 

Цель проекта – получение максимальной прибыли,

                        - оптимизация расходов,

                        - управление по ключевым показателям  эффективности (KPI).

Большинство предприятий  сети «Европа»/группы компаний «Промресурс» представляют собой многофункциональные  торговые комплексы. В составе торговых центров и комплексов находятся  продуктовые супермаркеты и гипермаркеты с собственным кулинарным производством, торговые предприятия арендаторов, развлекательные центры, рестораны, кафе.

Среди арендаторов представлены такие известные российские сетевые  бренды как «Техносила», «М.Видео», гипермаркет «Стройарсенал», сеть салонов  связи «МТС», «Мегафон», «Технолюкс», «Adidas», «Nike», «4 you», «Gloria Jeans», «Pompa», «Centro», «Yves Rocher», «Детский мир», «ТВОЕ», «Империя сумок», «OGGI», «БЕГЕМОТиК» «Оптимист», «INCANTO», «Carlo Pazolini», «Обувная находка», «INCITY», «ЦентрОбувь», «Много Мебели», «Л'Этуаль», «Sela», «Glance», «Яшма золото», «Дятьково» , «Связной», «Примадонна», «Carpet Trade», «Самоцветы», «Рив Гош»,  «Grand Gudini», «Palmetta», «Zenden», «ШагМарт», «Fix price», «Mascotte», «Жар пицца», «Gloria Jeans», «Рив Гош»  и многие-многие другие.

 

Компания вместе со своими партнерами развивает ряд своих  проектов:

 

* «Европа Кидс» - сеть  гипермаркетов детских товаров,

* «Еврасик Парк» - сеть  семейных развлекательных центров,

* «Евросток» - сеть магазинов  фирменной одежды,

* гипермаркет мебели «Европейский»  (порядка 15 000 кв.м.),

* сеть кафе «Едок», «Во!Блин»,  «Кофейня», «Сладкоежка»,

* «Европейский» - банкетный  комплекс (3 банкетных зала),

* «Мatrix» - ночной клуб,

* «PLAYBALL» - боулинг-клуб,

* «Море пива» - сеть  ресторанов,

* сеть магазинов товаров  для быта «Чистотел»,

 

 В группе компаний «Промресурс»/торговой сети «Европа» работает более 6000 человек. Группа обладает квалифицированными профессиональными кадрами в областях производства, торговли и управления. Группа компаний «Промресурс» - современная компания с эффективным менеджментом.

Торговая сеть «Европа» стабильно  и динамично растет как по числу  торговых предприятий, так и по объему розничной продажи и оказываемых  услуг.

С 2003 года силами собственного строительного подразделения и  привлеченных субподрядных специализированных организаций построены: торговый центр  «Европа-5», торговый центр «Европа-9», торгово-развлекательный центр «Европа-10», торговый центр с гипермаркетом 

 

«Европа-15», торговый центр  «Европа-16», «Европа-17», ТРЦ «Европа-18 » в г. Губкин, общей площадью – 23000 кв.м., суперцентр «Европа-20», общей  площадью - 55000 кв.м., ТЦ «Европа-23» в  г. Воронеж, ТЦ «Европа-24» в г. Орел, ТРЦ «Европа-26» в г. Железногорск, общей площадью – 28000 кв.м., ТЦ "Европа-27" в г.Липецк, общей площадью 11000 кв.м., ТЦ "Европа-28" в г.Курск, гипермаркет  «Европа-29» пр-т победы 48,  гипермаркет  «Европа-30» ул. 1-я вишневая, 17,ТЦ «Европа-31»  в г. Белгород , ТЦ «Европа-33» в  г. Тамбов , гипермаркет «Европа-34» в г. Старый Оскол. В 2013 году в Курске планируется открытие торговых центров по улице Студенческой и Московской площади.

Головная компания ООО  ГК «Промресурс» является центром управления и обслуживания с функциональными  службами: автоматизации (IT), рекламной, коммерческой, экономической, финансово-аналитической, маркетинговой, развития, управления персоналом, по связям с общественностью и др.

Закупка товаров по всей сети централизована. Заключаются договоры с различными организациями.

 

Получение прибыли планируется  через 5 лет после ввода в эксплуатацию объекта (см. табл. 8 стр. 47).