Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

а) исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

б) как разность между  ценой продажи и затратами  на создание аналогичных объектов или  затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении стоимости  воспроизводства или замещения  учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ —  уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения, т.е. потери зданиями и сооружениями своих первоначальных свойств. Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных или природных факторов.

Функциональный износ  — несоответствие характеристик  зданий или сооружений современным  требованиям рынка к планировке, техническому оснащению и дизайну.

Функциональный износ  происходит под воздействием научно- технического прогресса в области  архитектуры и строительства и проявляется в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Экономический износ —  износ, вызываемый неблагоприятными изменениями  внешних по отношению к зданию или сооружению факторов.

Этап 2. Расчет чистого  операционного дохода от единого  объекта недвижимости за год на основе рыночных ставок арендной платы.

Данный расчет осуществляется в три стадии.

На первой стадии оценивается  потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД — это доход, который  можно получить от недвижимости при  полной загруженности площадей, предназначенных для сдачи в аренду, без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площадей, сдаваемых в аренду (это могут быть все площади — складское помещение или полезная площадь — офисное помещение), и ставки арендной платы.

ПВД рассчитывается на ежегодной  основе по следующей формуле:

                                                ПВД = А * S ,                                         

     где  S —  площадь (кв. м), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения,  приносящая доход);

        А  — ставка арендной платы за 1 кв. м площади.

Расчет производится на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов, сложившихся на данном сегменте рынка недвижимости.

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке сравнимых объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду.

Величина арендной платы  зависит от следующих факторов:

1) назначение объекта недвижимости;

2) местоположение объекта;

3) степень насыщенности рынка аналогичными объектами;

4) возраст здания;

5) конструктивные решения;

6) планировочные решения;

7) архитектура и отделка;

8) инфраструктура и сервис;

9) наличие парковки;

10)  срок аренды;

11)  площадь помещений, сдаваемых в аренду;

12)  качество управления зданием.

На второй стадии оценивается  действительный валовой доход (ДВД).

ДВД — это предполагаемый доход от недвижимости за вычетом  убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Обычно убытки и потери выражают в процентах по отношению  к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. Если она отсутствует, то оценщик для определения коэффициента недозагрузки анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту. Обращается внимание на существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).

Далее оценщик делает поправку на потери при сборе платежей путем  анализа ретроспективной информации по объекту оценки и рынку в  целом с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу.

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К  прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

а) доходы от пользования  гаражом и автостоянкой;

б) доход от игровых и  торговых автоматов;

в) доход от предоставления камер хранения и охраны;

г) доходы от проката мебели и оборудования;

д) доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;

е) доходы от оказания экскурсионных  и транспортных услуг, доход от сдачи  в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят  от вида недвижимости, например в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы  и расходы на замещение.

Операционные расходы  — это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы  принято делить:

• на условно постоянные;

• на условно переменные (эксплуатационные).

К условно - постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг.

К расходам на замещение  относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

После расчета операционных расходов и расходов на замещение  определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД - Операционные расходы - Расходы на замещение

 

МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Метод предполагаемого использования имеет следующую последовательность действий:

1) определение суммы и временной структуры расходов,    необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3) определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный  участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Другой вариант метода предполагаемого использования  получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки  применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива

на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные  участки актуальна для любого растущего города или поселка  и применяется при массовой жилой  или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким  образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Сравнительный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли:

Принцип замещения исходит  из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Сравнительный подход при  оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод  выделения и метод распределения.

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1)выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2) проверка информации  о сделках с земельными участками;

3)сравнение оцениваемого  земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4)анализ приведенных цен  аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ И  ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ МЕТОДА ВЫДЕЛЕНИЯ

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Условия применения методах:

• наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с еди¬ными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;
• соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

В МСО данный метод называется извлечением. Извлечение (экстракция) — это способ косвенного сравнения (иногда называемый абстракцией). Он дает расчетную стоимость улучшений путем применения анализа затрат за вычетом амортизации и извлечения результата из полной цены объектов имущества, сравнимых в других отношениях. Полученный остаток является показателем возможной стоимости земли.

Процедура оценки земельного участка методом выделения включает три этапа.

Этап 1. Определение  рыночной стоимости единого объекта  недвижимости, включающего оцениваемый  земельный участок.

 Проводится на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения, при необходимости — определение элементов сравнения и внесение корректировок, сглаживающих их отличия.

Этап 2. Расчет стоимости  воспроизводства или стоимости  замещения зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке.

Расчет стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений был рассмотрен в методе остатка.

Этап 3. Определение  рыночной стоимости собственно земельного участка.

Расчет стоимости производится путем вычитания из рыночной стоимости  единого объекта недвижимости стоимости  воспроизводства или замещения  зданий и сооружений.