Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Достоинства метода выделения:

1) это единственный метод (кроме метода распределения) расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками;

2) метод широко используется при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка;

3) метод выделения особенно хорошо использовать при небольшом вкладе улучшений в стоимость единого объекта недвижимости.

Метод выделения приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) с учетом накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность метода выделения  заключается в том, что он может  дать необъективную оценку стоимости  зданий и сооружений, возраст которых  превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства  устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета  накопленного износа возрастает. Кроме  того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость  затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

МЕТОД  РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого  типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) — это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет  достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:

Доля земли = Стоимость  земли / Стоимость единого объекта  недвижимости

Определив типичное соотношение  между стоимостью земли и общей  стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1. Подбор сопоставимых  районов с известными ценами  продаж как застроенных, так  и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

а) численность и структура занятости населения;

б) инфраструктурная обеспеченность;

в) транспортная доступность;

г) одинаковый тип застройки;

д) природные особенности.

2. При необходимости внесение  поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога  от объекта оценки в зависимости  от местоположения, привлекательности  окру¬жения, капитальности и возраста  строений.

3.Расчет наиболее вероятной  цены единого объекта недвижимо¬сти  как средневзвешенного значения  скорректированных цен аналогов.

4. Определение доли земли  в рыночной цене продажи типично  застроенного объекта недвижимости.

5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли затратный  подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые  на перемещение, замещение или воссоздание  природного объекта, рассматриваются  как минимальная экономическая  оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных  платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную  простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина - чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.

Затратный подход может использоваться для получения минимальной стоимости земель, занятых природными объектами, рыночную стоимость которых невозможно определить, например, городскими зелеными насаждениями. В Европейских стандартах оценки данный подход рекомендуется использовать для оценки многолетних сельскохозяйственных культур.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Также в Методических рекомендациях  указывается, что в случае использования  иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель поселений исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ  ИСХОДЯ ИЗ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО  ИНФРАСТРУКТУРЫ

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение  инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом  необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских  земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый  земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и др. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ ПО УСЛОВИЯМ ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ

К затратному подходу относится  метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1. путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

2. на основе заключения инвестиционных контрактов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости

Исходные данные:

Рассматриваемый земельный  участок расположен по адресу: Белгородская обл., г.Валуйки, ул. Демьяна Бедного.

Этот объект имеет 3 этажей с общей площадью (S_зд) 936 м².

Площадь земельного участка  составляет (S_зу) 1000 м².

Срок жизни объекта (n) 40 лет.

Ставка годовой арендной платы (A) за 1 м² 1500 руб.

Сдаваемая в аренду площадь 850 м² .

Условно-постоянные расходы составляют 180руб/м², а условно-переменные - 150руб/м².

Потери от недозагрузки и  недосбора платежей составляют 10% от потенциального валового дохода (ПВД).

Индекс удорожания на данный вид объектов недвижимости К= 5,98

Решение:

1. Рассчитываем ПВД от единого объекта недвижимости:

ПВД = S * A = 850 * 1500 = 1275000 руб.

2. Рассчитываем действительный валовой доход (ДВД):

ДВД = ПВД – потери = 1275000 – (1275000 * 10%) = 1147500 руб.

3. Рассчитываем чистый операционный доход (ЧОД) от единого объекта недвижимости:

ЧОД = ДВД – расходы = 1147500 – (180 * 850 + 150 * 850) = 867500 руб.

4. Доход относимый к зданию:

Доход = стоимость строительства * коэффициент капитализации по зданию = 8424806,39 * 0,1 = 842480,64 руб.

5. Доход относимый к земельному участку:
6. Доход = ЧОД – доход относящийся к зданию = 867500 – 842480,64 = 25019,36 руб.
7. Стоимость земли = 25019,36/0,1 = 250193,6 руб.
8. Кадастровая стоимость :

КС = удельный показатель КС * S земельного участка = 1244,99 * 1000 = 1244990 руб.

9. Цена земельного участка:

Цена = КС * 20% = 1244990 * 20% = 248998 руб.

Таблица 2

Состав накопительных  вложений со здания

№ п/п	Вид работы	% от общей стоимости	Стоимость, руб.
1	Концепция:		505488,36
	Замысел проекта и разработка технико-экономического обоснования;	1%	84248,06
	Маркетинговые исследования;	1,5%	126372,09
	Бизнес банк;	2%	168496,12
	Работа с инвесторами и кредиторами	1,5%	126372,09
2	Планирование:		547612,39
	Разработка проектно-сметной документации;	4%	336992,24
	Проведение конкурсов, торгов;	1%	84248,06
	Экспертиза проекта;	2%	168496,12
	Получение разрешения на производство работ;	2,5%	210620,15
	Заключение контракта	1%	84248,06
3	Строительство		8424806,39
4	Реклама		300000
5	Сдача объекта	3%	252744,18
	Всего:		10030651,32

 

 

10. Рассчитываем всю необходимую сумму:

10030651,32+248998 = 10279649,32 руб.

 

2.3 Условия предоставления кредита в банках

Таблица 3

Расчет кредита и условия его  предоставления
Банк	Сбербанк	Райффайзен банк	Белгородпромстрой банк
Сумма кредита	1210000	1000000	800000
Процентная ставка	10%	14,90%	15%
Срок кредита	4	3	2
Сумма Возврата	1694000	1447000	1040000