Определение стоимости объекта недвижимости

Цена, приведенная по стоимости оборудования (Цкх обор.) = Цена продажи объекта – Стоимость оборудования.

Для первого аналога Цкх обор. =  3795 – 0 = 3795,00 тыс.р.

Цена, приведенная по площади (Цкх пл.) учитывает площадь объекта и равна (Площадь объекта оценки* Цкх обор. оцениваемого объекта)/ Площадь оцениваемого аналога.

Тогда Цкх пл. первого аналога = (275*3795)/316,25 =  3300,00 тыс.р.

Поправки в долях по местоположению:

Первый  аналог находится в районе средней  отдаленности и объект оценки –  тоже, т.е. по данному признаку они  одинаковы и, следовательно, поправка равна 1 (10 столбец).

Поправки  в долях по состоянию (11 столбец) и транспортной доступности (12 столбец) определяются методом парных продаж.

Причем  поправка в долях для первого  аналога равна 1, т.к. ее состояние  такое же, как у объекта оценки.

Первый  аналог находится на главной дороге, а объект оценки – на вторичной, следовательно надо найти аналог, который бы отличался только по данному признаку. Таким аналогом является третий аналог и его Цкх пл. надо разделить цену первого аналога. 3074,5/3300 = 0,93 (12 столбец) .

Рассчитаем  скорректированную цену первого  аналога: 3300*1*1*0,93 = 3072,30 тыс.р. Аналогично рассчитываются скорректированные цены остальных аналогов.

Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются  описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов, как пятый показатель расчета стоимости здания.

Для данного здания сделан следующий анализ:

1. среднее арифметическое значение скорректированных цен = (3072,30+3074,65+3074,50+3099,02+2945,27+3084,78+3154,38+3515,00+3146,00) / 9 = 3129,54 т.р.;
2. модальное значение = 3074,65 т.р.;
3. медианное значение = 3084,78 т.р.;
4. скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 3074,50т.р. .

Для расчета весовых коэффициентов  применяется метод расстановки  приоритетов. [2, c. 45–54]

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния  на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений  формируется квадратная матрица А = || а _ij ||,

где а _ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х _i) над другой (Х _j).

а _ij = {1,5 если Х_i > Х_j ; 1,0 если Х_i = Х_j ; 0,5 если Х_i < Х_j}.

Xi/ Xj	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9	Итого
А1	1,0	1,5	0,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	12,0
А2	0,5	1,0	0,5	0,5	1,5	1,5	0,5	1,5	0,5	8,0
А3	1,5	1,5	1,0	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	13,0
А4	0,5	1,5	0,5	1,0	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	10,0
А5	0,5	0,5	0,5	0,5	1,0	0,5	0,5	0,5	0,5	5,0
А6	0,5	0,5	0,5	0,5	1,5	1,0	0,5	1,5	0,5	7,0
А7	0,5	1,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,0	1,5	0,5	9,0
А8	0,5	0,5	0,5	0,5	1,5	0,5	0,5	1,0	0,5	6,0
А9	0,5	1,5	0,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,0	11,0
Итого	6,0	10,0	5,0	8,0	13,0	11,0	9,0	12,0	7,0	81,0

 

  Для того, чтобы показать как заполнена матрица, сравню поправки:

Xi – A1, xj – A2. Поправки для А1 – 1; 1; 0,93, для А2 – 1; 1,09; 1,01, т.е у первого аналога поправок меньше, следовательно, он лучше. Xi > Xj, следовательно a₁₂ = 1.5. Аналогично определяются остальные a_ij.

Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме  всех значений определим весовые  коэффициенты Рi(Н₁) для каждого из аналогов. Параметр Pi * Pi(H₁) найдём путём умножения суммы значений по строкам матрицы на матрицы А = [aij] на столбец весовых коэффициентов по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Рi(Н₂) путём деления значения Pi * Pi(H₁) каждого из аналогов на сумму всех значений Pi * Pi(H₁). После чего, умножим удельный вес Рi(Н₂) на 13-ую графу таблицы 3.6 и сложим все полученные показатели по каждому аналогу - получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов. Расчеты представлены в таблице 3.7.       

Таблица 3.7

Расчет стоимости объекта  недвижимости с учетом весовых коэффициентов [2, c.54]

	Pi	Рi(H1)	Pi * Pi(H1)	Pi(H2) = Pi * Pi(H1/ ∑ (Pi*Pi(H1))	Pi(H2) * гр.13
А1	12,00	0,15	1,80	0,18	553,01
А2	8,00	0,10	0,80	0,08	245,97
А3	13,00	0,16	2,08	0,21	645,65
А4	10,00	0,12	1,20	0,12	371,88
А5	5,00	0,06	0,30	0,03	88,36
А6	7,00	0,09	0,63	0,07	215,94
А7	9,00	0,11	0,99	0,10	315,44
А8	6,00	0,07	0,42	0,04	133,14
А9	11,00	0,14	1,54	0,16	503,36
Итого:	81,00	1,00	9,76	1,00	3072,75

 

Для первого аналога:

P1 = 12,00

P1(H1) = 12 / 81 = 0,15

P1 * P1(H₁) = 12 * 0,15 = 1,80

P1(H2) = 1,80 / 9,76 = 0,18

P1(H2) * гр.13 (аналог А1) = 0,18 * 3072,30 т.р. = 553,01 т.р.

Сложив все показатели Pi(H₂) * гр.13 получим скорректированную цену с учетом весовых коэффициентов = 3072,75 т.р. – это и есть 5-ый показатель процесса согласования.

Тогда, стоимость здания по сравнительному подходу = (3129,54+3074,65+3084,78+3074,50+3072,75)/5 = 3087,00 т. р.

 

 

 

 

 

 

3.3. Использование  доходного подхода 

Доходный  подход заключается  в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может  принести использование или будущая  продажа объекта. Для определения  стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование  будущих доходов в текущую  величину стоимости осуществляется по формуле

С_ДП = ЧОД / К_КАП,     (4)

где С_ДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

       ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

       К_КАП – коэффициент капитализации.[3, c.20]

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный  валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма  всех ожидаемых поступлений от сдачи  объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды (см. табл. 3.1), при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет  ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме  табл. 3.8.

 

 

 

 

Таблица 3.8

Отчет о доходах и расходах [3, c.21]

Показатели	Сумма, р.
ПВД	1 650 000,00
Убытки	115 500,00
ЭВД	1 534 500,00
ОР:	699 870,50
– налог на землю	29 400,00
– налог на имущество	57 380,00
– коммунальные расходы	132 000,00
– расходы на управление	230 175,00
– страхование	3 415,50
– обеспечение безопасности	247 500,00
Резервы	68 310,00
ЧОД	766 319,50

 

ПВД = 275 м2 * 500 р./м2 *12 = 1 650 000 р.

Убытки  равны 5-10% от ПВД, тут взяты 7 % от ПВД, т.к.  данный объект имеет достаточную привлекательность и продать данный объект можно в быстрые сроки. Экономическая ситуация находится на высоком уровне. Расположение пристройки по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды - на среднем уровне, т.к. объект находится в районе средней  отдаленности и на второстепенной улице города, что и обуславливает 7% от ПВД.

Убытки = 0,07 * 1 650 000 = 115 500,00 р.

ЭВД = ПВД – Убытки = 1 650 000 – 115 500 = 1 534 500,00 р.

Налог на землю =  7 р./м² * 4 * 1050 м² = 29 400,00 р.

Налог на имущество = 0,02 * (3 415 500,00 р. – 546500,00 р.) = 57 380,00 р.

Коммунальные  расходы = 40 р./м² * 12 * 275 м² = 132 000,00 р

Расходы на управление = 0,15 * 1 534 500,00 р.  = 230 175,00 р.

Страхование = 3 415 500,00 р. *0,001 = 3 415,50 р.

Обеспечение безопасности = 0,15 * 1 650 000,00 р. = 247 500,00 р.

ОР = 29 400,00 + 57 380,00 + 132 000,00 + 230 175,00 + 3 415,50 + 247 500 = 699 870,50 р.

Резервы = 0,02 * 3 415 500,00 р. = 68 310,00 р.

ЧОД = ЭВД – ОР – Резервы = 1 534 500 – 699 870,50 – 68 310,00 = 766 319,50 р.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент  состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту  недвижимости.

Возмещение  инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая  норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости  объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме  табл. 3.9.

Таблица 3.9

Расчет коэффициента капитализации [3, c.22]

Составляющие ККАП	Значение, %
Безрисковая ставка	6,5
Риск низкой ликвидности	3,0
Риск вложения в недвижимость	4,0
Риск инвестиционного  менеджмента	4,0
Норма возврата капитала	4,0
Итого ККАП	21,5

 

Пояснения по выбору процента для составляющих коэффициента капитализации:

Безрисковая ставка: она взята как депозит надежного банка. Самым надежным банком по рейтингу является Сбербанк.[12] Максимальный депозит в 2013 году  имеет 4,5 – 8,5% годовых. [13] Минимальная сумма вклада – 1 млн. рублей, максимальная – 8 млн. рублей, а срок выбирается любой, но длительный (от 3 лет). Таким образом, находим среднюю по депозиту, она равна (4,5 + 8,5) / 2 = 6,5 %, это и есть безрисковая ставка.

 

Для определения риска низкой ликвидности, риска вложения в недвижимость и  риска инвестиционного менеджмента  необходимо пояснить привлекательность  объекта недвижимости.

Риск низкой ликвидности = 3% (процент  будет тем ниже, тем быстрее  можно продать объект). Ликвидной можно считать недвижимость, которая будет востребована на рынке при практически любом развитии экономической ситуации в стране.

Оцениваемый объект обладает достаточно хорошей  ликвидностью, т.е. продать данный объект можно быстро, т.к. она находится на второстепенной улице города и в районе средней отдаленности и, следовательно, на него имеется спрос по сравнению с объектами расположенными в отдаленных районах. Более того, в данном районе развитая инфраструктура. Кроме того, полезность пристройки может быть оценена  на высоком уровне, т.к. планируется разместить в ней гастроном на длительный срок службы  и экономическая ситуация в районе расположения объекта (Октябрьский район) тоже на высоком уроне.

Риск вложения в недвижимость = 4% (низкая привлекательность поднимает  значение риска вплоть до 6% в интервале 4-6%)

Риск  вложения в недвижимость – это  риск утраты потребительской стоимости.  Данный риск учитывает все виды износа здания, в том числе физический, функциональный и внешний. Оцениваемая пристройка находится в хорошем состоянии, т.к. Ин = 0,16%. По физическому износу объект недвижимости отвечает условиям прочности, долговечности, экологичности. Для торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, в данном случае она равна 1%, который связан с разработкой и производством новых технологически, эстетически более совершенных зданий. Более того на этот риск влияет транспортная доступность объекта – окружающий объект оценки район обеспечен транспортной инфраструктурой.

Риск  инвестиционного менеджмента = 4% (чем больше спрос, тем меньше процентное значение). Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В рамках системы профессионального управления возникает необходимость подхода к вопросу управления объектом недвижимости. Т.к. экономическая ситуация в данном районе прогрессирует, растут доходы населения, и следовательно, растет спрос на рынке недвижимости, и увеличивается деловая активность населения. С ростом уменьшается риск инвестиционного менеджмента.[10]