Определение стоимости недвижимого имущества

Министерство  образования и науки Челябинской  области

Государственное бюджетное учреждение

Среднего  профессионального образования

(среднее  специальное учебное заведение)

«Южно-Уральский  многопрофильный колледж»

 

 

 

 

Курсовая  работа по профессиональному модулю

«Определение  стоимости недвижимого имущества»

Тема:

 

 

Специальность 120714 Земельно - имущественные отношения

Выполнил студент группы  З-34

ФИО Курбатова Мария Игоревна

Проверил преподаватель специальных  дисциплин

ФИО

 

 

 

 

 

г.Челябинск, 2013 год

                         Содержание. 

 

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1. Общие понятия оценки
1. Понятие собственности и иных вещных прав
2. Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих  документов на объект недвижимости
2.   Характеристика доходного подхода
1. Метод капитализации
2. Метод дисконтирования денежных потоков
3. Характеристика сравнительного подхода
1. Классификация и суть поправок
2. Подбор объектов аналогов
4. Характеристика затратного подхода
1. Виды износов
2. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
1. Задание на оценку
1. Основания для проведения оценки
2. Наименование объекта оценки
3. Имущественные права на объект оценки
4. Дата оценки
5. Цель оценки
6. Назначение оценки
7. Вид стоимости
8. Форма отчета
9. График проведения оценки
10. Дата составления отчета об оценке
11. Допущение и ограничение на которых основывается оценка
2. Сведения о заказчике оценке и об оценщике
1. Сведения о заказчике оценки
2. Сведения об оценщике
3. Данные об оценочной организации
3. Применяемые стандарты оценочной деятельности
4. Описание объекта оценки
1. Местонахождение и местоположение
2. Техническое описание объекта оценки
5. Анализ рынка объекта оценки
6. Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода
1. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
2. Процедура оценки
3. Выбор и обоснования подходов и методов оценки
7. Определение рыночной стоимости оценки с определением затратного подхода
1. Теоретические и методологические основы затратного подхода
2. Определение стоимости земельного участка
3. Определение стоимости воспроизводства улучшений
4. Оценка совокупности износа
5. Корректировка стоимости замещения на величину предприятия
6. Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
8. Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом
1. Определение чистого операционного дохода
2. Анализ ставок аренды
3. Определение коэффициента капитализации
4. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
9. Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
1. Подбор объектов аналогов
2. Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода
10. Согласование результатов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Введение.

В рыночной экономике весьма распространены сделки по продаже успешных компаний, «готового» бизнеса, административных зданий и торговых центров, а также  долей в них. Для осуществления  подобных сделок требуется проведение оценки бизнеса. Точную оценку реализуемой  собственности могут дать лишь специализированные оценочные компании, однако при купле-продаже  бывает весьма полезно самостоятельно провести предварительную оценку бизнеса. Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости  бизнеса выявляется, какие доходы, когда и в какой форме будет  получать их собственник капитала предприятия и с каким риском это сопряжено. Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости. Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли. Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой торгового центра. В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных метода оценки: затратный, сравнительный, доходный. Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике методах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке торгового центра. При проведении оценки коммерческого объекта можно использовать непосредственно 3 метода - затратный, сравнительный и доходный. Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых методов оценки коммерческой недвижимости - доходный. Он основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечен собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени). В рамках сравнительного метода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки. В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1 общие понятие оценки

Недвижимое имущество-это  физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связанно как под поверхностью и над  поверхностью земли и все, что  является обслуживающим предметом, а так же права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимается нерасторжимо связанные между собой  земельные участки и находящиеся  на них строения. Следовательно, под  объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятия в целом, как имущественный  комплекс, а во-вторых, земельный  участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

• здания и сооружения или группа зданий и сооружений, расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к этому участку;
• Обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• Инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключения земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относится доля собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственником недвижимости квартала или города;
• Стационарные сооружения благоустройств территории участка;
• Элементы хозяйственного, транспортного, инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• Другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое;

Оценка недвижимого имущества  необходима при:

• При операции купли-продажи или сдачи в аренду;
• При акционировании предприятий;
• При кадастровой оценки для целей налогообложения;
• При кредитовании объектов под залог;
• Внесения объектов недвижимости в уставный капитал;
• При ликвидации объекта недвижимости;
• При исполнении прав наследования, исполнения судебного договора, разрешения судебных споров;

Оценка обязательно проводится при вовлечения в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, и муниципальным образованиям. Оценка обязательно производится при возникновении спора о стоимости объекта недвижимости в том числе:

• При национализации имущества;
• При ипотечном кредитовании физического и юридического кредитования;
• При составлении брачных контрактов и разделении имущества в случаи развода;
• При выкупи или иной изъятии имущества у собственника для государственной и муниципальной нужды;
• При проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случаи споров об исчисления налогооблагаемой базы;
• Оценка акций для их обязательного выкупа по просьбе акционера;
• Оценка взносов в уставный капитал вне денежной;
• Оценка имущества в целях исполнительного производства;
• Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения бухгалтерского учета;
• Оценка в рамках законодательства о банкротстве;
• Оценка доли ООО для нотариальной регистрации сделок купли-продажи;

Данный список не является исчерпывающим поскольку условия гражданского оборота могут выявить иные случаи проведения обязательной оценки.

1.1.1Понятие собственности  иных вещных прав

Содержание права собственности. Согласно норме п. 1ст. 209 Гражданского кодекса содержание права собственности образуют три правомочия собственника, которые иногда именуются триадой правомочий:

• владение, т. е. основанная на законе возможность лица господствовать над вещью (держать, перемещать в пространстве, числить на своем балансе, разделять на части и т. д.);
• пользование, т. е. возможность извлекать из вещи ее полезные свойства в процессе, как личного потребления, так и предпринимательской деятельности;
• распоряжение, т. е. возможность определения юридической судьбы вещи. Данное правомочие означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе он может продавать свое имущество, сдавать его в аренду, передавать в залог или в доверительное управление.

Важная особенность трех указанных  правомочий собственника заключается  в том, что они позволяют ему  устранять, исключать всех других лиц  от какого-либо воздействия на принадлежащее  ему имущество, если на то нет его  воли. Одновременно с этим собственник  несет бремя содержания имущества  и риск его случайной гибели или  повреждения (ст. 210, 211 Гражданского кодекса). Как и большинство вещных прав, право собственности бессрочно. Ограничения (пределы) осуществления права собственности могут быть предусмотрены законом или договором. Одной их важнейших классификаций гражданских прав присуще деление их на вещные и обязательственные. Вещные права являются одними из важнейших гражданских прав, опосредствующих принадлежность вещей (телесного имущества) конкретным субъектам. В отличие от обязательственного, вещное право:

• является разновидностью абсолютного права, т. е. обладателю такого права противостоит неограниченный круг субъектов, обязанных не нарушать его право на вещь;
• вещными правами признаются только права, прямо предусмотренные нормами данной национальной системы гражданского права (замкнутый круг вещных прав);
• объектом вещных прав всегда является индивидуально определенная вещь.

Ограниченные вещные права. Известные еще римскому частному праву вещные права не сразу прижились в отечественном праве, и до сих пор они не составляют достаточно цельной системы. Так, не смотря на расширение круга вещных прав вначале 1960-х гг. на основе трудов академика А. В. Бенедиктов и других ученых-юристов. Когда в гражданское законодательство было включено такое вещное право, как право оперативного управления государственным или иным общественным имуществом, разд. II ГК (ст. 209–306) называется не «Вещное право», а «Право собственности и другие вещные права». В соответствии со ст. 216 Гражданского кодекса вещными, наряду с правом собственности, признаны следующие права лиц, не являющихся собственниками:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 Гражданского кодекса);
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 Гражданского кодекса);
• сервитута (ст. 274, 277 Гражданского кодекса);
• право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 Гражданского кодекса) и право оперативного управления имуществом (ст. 296 Гражданского кодекса).

Этот перечень не является исчерпывающим. Так, за рамками указной статьи в  качестве вещных прав лиц, не являющихся собственниками, следует признать:

• право залога (ст. 334 Гражданского кодекса);
• право пользования жильем членами семьи собственника (ст. 292 Гражданского кодекса);
• право фактического владельца, который, не будучи собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владеет этим имуществом как своим (ст. 234 Гражданского кодекса);
• право учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 298 Гражданского кодекса).