Определение стоимости недвижимого имущества

 

 

 

 

 

 

1.1.2 документы

Документы на землю делятся на правоудостоверяющие (правоподтверждающие) и правоустанавливающие.

Правоустанавливающие документы - это первоисточники, которые служат основанием выдачи правоудостоверяющего документа. Это первичное основание для государственной регистрации права на землю. Данные документы должны соответствовать законодательству, действовавшего во время их составления по месторасположению земельного участка. В таких документах должен быть указан вид права на землю, правообладатель, а также описание земельного участка, которое позволяет однозначно истолковать и идентифицировать конкретный земельный участок.

К правоустанавливающим документам на земельные участки  относятся:

• свидетельства о праве на наследство;
• акты и договоры приема-передачи к ним: приватизация, купля-продажа, мена, дарение и др.);
• вступившие в законную силу решения судов (также утвержденное судом мировое соглашение);
• постановления, распоряжения, решения, акты о предоставлении или выделении земельных участков органов государственной власти, органов местного самоуправления (их должностных лиц);

Стоит помнить, что выданные БТИ, органами местного самоуправления свидетельства  о внесении в реестр собственников, правовой регистрации и др., сами по себе не правоустанавливающие документы. Они могут быть только приобщенными к документам, являющимися основанием для перехода и возникновения  прав на земельный участок.

К правоудостоверяющим документам на земельные участки  относятся:

• свидетельство о праве собственности на земельный участок (также договор аренды земель сельхоз. назначения и договора передачи сельскохозяйственных земель во временное пользование) с приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;
• свидетельство на право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• государственный акт на право собственности, постоянного (без срока давности) пользования определенным земельным участком, пожизненного наследуемого владения.

Основными документами на владение землей являются правоустанавливающие документы, свидетельство о государственной  регистрации права и, конечно, кадастровый  план данного земельного участка.

Совершение сделок с недвижимостью  всегда требует наличия квалифицированной  помощи. Самостоятельно разобраться  во всех юридических нюансах, требуемой  документации практически невозможно.

Также к профессиональным юристам обращаться следует, если необходима помощь в получении ипотеки. Так Вы оградите себя от рисков появления разнообразных проблем в перспективе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Характеристика  доходного подхода

Доходный  подход оценивает стоимость недвижимости, отражает в себе:

• Качество и количество подходов, который объект недвижимости может перенести в течении своего срока службы;
• Риски, характерные для объекта недвижимости;

Доходный  подход используется при определении:

• Инвестиционная стоимость, поскольку потенциальный инвестор не заплатит большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
• Рыночная стоимость

В рамках доходного подхода  можно использовать 2 метода:

• Прямой капитализации подходов
• Дисконтированных денежных потоков

Стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерно для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования доходов.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной  период, а при  использовании метода дисконтирования  денежных потоков – доход от его  предполагаемого использования  за ряд прогнозных лет, а также  выручка от перепродажи объекта  недвижимости в конце прогнозного  периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

• Возможность отразить действительные намерения покупателя;
• Тип, качество о обширность информации на основе которой проводится анализ;
• Способность учитывать конкурентные колебания;
• Способность учитывать особенности объекта( местоположение, размер, потенциальная доходность)

1.2.1 Метод капитализации  доходов.

Метод капитализации  используется:

• Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами;

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий,

Сооружений, земельных участков, т.е. является стоимостью всего объекта  недвижимости. Базовая формула имеет  следующий вид:

С=

;

Где С- стоимость объекта недвижимости(ден. ед.)

R- Коэффициент капитализации (%)

Таким образом метод капитализации  представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового( или среднегодового) чистого операционного дохода(ЧОД) в текущую стоимость.

При применение данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

• Нестабильность потоков доходов
• Если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные этапы оценки методом капитализации:

• Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и эффективном использовании;
• Расчет ставки капитализации;
• Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов:

1. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода:

Оценщик недвижимости работает по следующим уровня дохода:

• ПВД (потенциальный валовой подход)
• ДВД (действительный валовой подход)
• ЧОД (чистый операционный подход)
• ДП (денежные поступления) до уплаты налогов.

Потенциальный валовой доход (ПВД)-это доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД завит от площади оцениваемого объекта и арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S

C; где S-площадь, сдаваемая в аренду, м;

С=арендная ставка за 1м;

Аренда-предоставление арендатору (нанимателю)имущество за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Одним из основных  нормативно правовых актов является Гражданский кодекс РФ, гл. 34.Величина арендной ставки зависит от местоположения, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды. Арендные ставки бывают:

• Контрактными (определяемые договором об аренде);

• Рыночными(типичными для данного сегмента рынка в данном регионе);

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающею  на рынке аналогичных объектов недвижимости т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендатель согласился бы сдать, а арендатор согласился бы взять это имущество аренду, что представляет собой сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценки полного права собственности, когда, по существу недвижимостью владеет, распоряжается, пользуется сам владелец.

Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных  прав арендателя. В этом случаи оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения их заключения. Все арендные договора делятся на 3 группы:

• С фиксированной арендной ставкой( используются в условиях экономической стабильности);
• С переменной арендной ставкой( пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
• С процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендного имущества)

Действительный валовой  доход-потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользовании площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Рассчитывает по формуле:

ДВД=ПВД-Потери+прочие доходы

Обычно эти потери выражаются в процентах по отношению к  потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется  рыночный показатель. Но это возможно только в наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии  такой для определения коэффициента недозагрузки оценщик анализирует  ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е.  существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действий одного арендного договора и заключения следующего ( период в течение которого единицы объект недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (К) объекта недвижимости. Рассчитывается по формуле:

К=

; где Д-доля единицы объекта недвижимости, по которой в течение года перезаключаются договора;

Т-средний период в течение, которого единица объекта недвижимости свободна;

N- Число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования  определяется на базе ретроспективной  и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможностей загрузки площадей в будущем, которая зависит от факторов:

• Общеэкономической ситуации;
• Перспектив развития региона;
• Стадия цикла рынка недвижимости;

Соотношение спроса и предложения  на оцениваемом региональном сегменте недвижимости;

Коэффициент загрузки зависит  от разных типов недвижимости. При  эксплуатации необходимо поддерживать коэффициент загрузки на высоком  уровне, так как значительная часть  расходов является постоянной или не зависящей от уровня загрузки.

К    =1 – К

Оценщик делает поправки при  сборе платежей, анализируя ретроспективную  информацию по конкретному объекту  с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу( в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе)

Коэффициент при сборе  платежей (К)= ;

Опираясь на ретроспективную  и текущую информацию, оценщик  может рассчитать коэффициент недоиспользования  и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировки  для прогнозирования величины действительного  валового дохода:

К  =

;

Где К-коэффициент недоиспользования  и потерь при сборе арендных платежей;

П-потери при сборе арендной платы;

П-потери от недоиспользования арендных платежей;

ПВД-потенциальный валовой доход;

Помимо потерь от недоиспользования  и при сборе арендных платежей необходимо учесть и прочие доходы.

Чистый операционный доход(ЧОД)-действительный валовой доход за минусом операционных расходов(ОР) за год( за исключением амортизационных расходов.

ЧОД=ДВД-ОР

Операционный расходы-это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы  принято делить на:

• Условно-постоянные;
• Условно-переменный или эксплуатационные;
• Расходы на замещение, или резервы;

2. Расчет коэффициента капитализации.