Определение рыночной стоимости земельного участка

Содержание

1. Определение рыночной стоимости земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.
2. Определение рыночной стоимости базового стандартного земельного участка.
3. Определение рыночной стоимости земельного участка методом разбивки.
4. Определение рыночной стоимости земельного участка методом техники остатка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вариант 15

1.   Определить рыночную стоимость земельного участка методом прямого сравнительного анализа сопоставимых продаж.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре земельных участка, недавно проданных на местном рынке.

Таблица 1

Исходные данные по искомому земельному участку и аналогам

№ аналогов	Цена, руб.	Размер, га	Физическая характеристика	Местоположение
искомый	Х	5600	холмист	в центре города
1	4640	5600	ровный	в центре города
2	3300	5600	холмист	вверх по реке
3	3580	5600	ровный	вниз по реке
4	4170	7000	холмист	на другом берегу реки

 

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого размером, физическими характеристиками и местоположением.

Для корректировки по размерам необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере объекты 2 и 4 отличаются только по размеру. Сравнивая объекты 2 и 4, определяем корректировку на размер:

4170-3300=870 руб.

Для определения величины корректировки по физическим характеристикам необходимо произвести сравнение объектов 2 и 3. т.к.  они различаются лишь этим показателем:

3580-3300=280 руб.

Для определения величины корректировки по местоположению необходимо произвести сравнение объектов 1 и 3, т.к. они различаются лишь этим показателем:

4640-3580=1060 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в таблице 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

Характеристики	Искомый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Цена, руб.	х	4640	3300	3580	4170
Размер, м2		0	0	0	-870
Физическая характеристика		-280	0	-280	0
Местоположение		0	1060	1060	1060
Корректировка, руб.		-280	1060	780	190
Скорректированная цена, руб.		4360	4360	4360	4360
Стоимость искомого объекта, руб.	4360

 

В качестве рыночной стоимости оцениваемого земельного участка принимаем скорректированную цену, равную 4360 руб.

 

2. Определить рыночную  стоимость базового стандартного  земельного участка.

 

 В качестве объектов  сравнения выбраны пять земельных  участков, недавно проданных на  местном рынке (объекты сравнения  №1 … №5). Все участки имеют  примерно одинаковые размеры, но  отличаются по другим параметрам. Определение процента поправки  производится методом экспертной  оценки.

Таблица 3

Расчет стоимости по способу базового участка

Участки	Цена продажи, приведенная во времени, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб.
базовый	Х	стандартный	умеренная	0,15	х
№1	1500	стандартный	низкая	0,15	1425
№2	1800	лучший	низкая	0,15	1440
№3	1200	ограниченный	умеренная	0,15	1380
№4	960	ограниченный	высокая	0,15	1200
№5	3360	стандартный	низкая	0,5	2016

 

Рассмотрим объект сравнения №1 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 1500 руб.

Таблица 4

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №1

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	-	не требуется
Интенсивность дорожного движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	-5

1500-5%=1425 руб.

Рассмотрим объект сравнения №2 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 1800 руб.

Таблица 5

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №2

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	на 15 лучше, чем у оцениваемого участка	-15
Интенсивность дорожного движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	-20

1800-20%=1440 руб.

Рассмотрим объект сравнения №3 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 1200 руб.

Таблица 6

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №3

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	на 15 хуже, чем у оцениваемого участка	15
Интенсивность дорожного движения	-	не требуется
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	15

 

1200+15%=1380 руб.

Рассмотрим объект сравнения №4 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 960 руб.

Таблица 7

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №4

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	на 15 хуже, чем у оцениваемого участка	15
Интенсивность дорожного движения	на 10 хуже, чем у оцениваемого участка	10
Размер, га	-	не требуется
Общая поправка	-	25

 

960+25%=1200 руб.

 

Рассмотрим объект сравнения №5 и определим корректировки, которые необходимо применить к его цене – 3360 руб.

Таблица 8

Требуемые корректировки к цене объекта сравнения №5

Позиции сравнения	Сравниваемый (проданный) участок, %	Поправки (+,-), %
Обзор	-	не требуется
Интенсивность дорожного движения	на 5 лучше, чем у оцениваемого участка	-5
Размер, га	на 35 лучше, чем у оцениваемого участка	-35
Общая поправка	-	-40

 

3360-40%=2016 руб.

Скорректированные цены продаж сведены в графу 6 таблицы 3.

В рассматриваемом примере среднее значение цены -1492 руб., значение медианы (середины ранжированного ряда) -1425 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка составляет -1425 руб.

3. Определить рыночную  стоимость земельного участка  методом разбивки при следующих  данных.

Инвестор планирует купить свободный земельный участок размером 6 га, разбить его на 24 индивидуальных участка, построить на них дома (дачи) и продать, получив при этом прибыль.

Стоимость одного участка 690 тыс. руб. Общая выручка от продажи всех индивидуальных участков составляет 16560 тыс. руб. (690 тыс. руб. *24 участка).

Текущая стоимость общих издержек составляет 16560 тыс. руб.

Разработан график продаж, предусматривающий продажу одного индивидуального участка в месяц (т.е. выручка составляет 690 тыс. руб. в месяц). Эта выручка дисконтируется в текущую стоимость по ставке 12% за 24-месячный период, что составляет:

690*12/(1+0,12)1+690*12/(1+012)2=13993,622 тыс. руб.

13993,622-16560=-2566,378 тыс. руб.

Таким образом, получив отрицательный результат, делаем вывод о неэффективности данного предложения.

 

4. Определить рыночную стоимость земельного участка методом техники остатка при следующих исходных данных.

Стоимость или проектные затраты на сооружение здания 350 тыс. руб.

Годовой чистый доход от объекта 85 тыс. руб. Ставка дохода на инвестиции 8%. Продолжительность экономической жизни сооружения 20 лет.

Таблица 9

Расчетные показатели	Значение, тыс. руб.
1. Чистый доход за первый год	85
2. Доход от здания: 8%-ный доход на инвестиции + 5%-ный возврат инвестиций за 20 лет = 13% (0,13*350=45,5)	45,5
3. Остаточный доход (85-45,5=39,5)	39,5
4. Стоимость земли при капитализации дохода по 8%-ной ставке на инвестиции без ограничения срока, т.к. земля не изнашивается (39,5/0,08=493,75)	493,75
5. Общая стоимость объекта (350+493,75=843,75)	843,75