Определение рыночной стоимости торгового помещения

НЕГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

СРЕДНЕГО профессионального образования

ИЖЕВСКИЙ РЕГИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИКУМ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА, ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

ИЖГСХА

 

120714  «Земельно-имущественные  отношения»

 

 

 

Допущена к защите

«____»___________2014г.

_________________А.А.Дедюхов

 

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

______________________________________________________

(наименование темы)

 

 

 

Выполнил студент(ка)

группы ____________ 3 курса

 

__________________________________

(фамилия, имя, отчество студента)

 

Научный руководитель

__________________________________

(фамилия, имя, отчество преподавателя)

 

Дата защиты_______________________

 

Оценка ___________________________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ижевск

2014 г.

 

 

 

Содержание

Введение...........................................................................................

Глава1.Теоретико-методические аспекты исследования и оценки коммерческих объектов недвижимости .....................................

1.1.Методы, приемы и информационная  база исследования коммерческих  объектов доходным подходом......................................................

1.2.Информационная база и методы  оценки коммерческих объектов  сравнительным подходом............................................................

1.3.Особенности и условия применения затратного подхода к оценке коммерческих объектов

Глава 2.Характеристика коммерческого объекта для целей исследования и оценки его стоимости

2.1.Местоположение, правовой статус  и назначение объекта

2.2.Внутренне строение объекта, его состояние и характеристика его компонентов

2.3.Внешняя среда и окружение  коммерческого объекта, возможные  варианты использования

2.4.Анализ наилучшего, наиболее  эффективного использования объекта

Глава 3.Оценка стоимости коммерческого объекта

3.1.Оценка объекта с использованием методов доходного подхода

3.2.Оценкаобъекта с использованием  методов сравнительного подхода

3.3. Оценка объекта с использованием  затратного подхода

3.4.Согласование результатов оценки 

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

    Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.

    Одним из основных  вопросов, которые возникают у  предприятий, фирм, акционерных обществ, является вопрос о стоимости объекта собственности.

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передачи в качестве вклада в уставные капиталы.

    Таким образом, оценочная  деятельность представляет собой  важнейшую составляющую при создании  развитой инфраструктуры, которая  необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране.

    Оценка недвижимости - один  из наиболее востребованных видов  оценки, включающий оценку права  собственности или иных прав (право  аренды, право пользования и т. д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки;

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

- сооружения и передаточные устройства;

- объекты, незавершенные строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

    Стоимость недвижимости  определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и  качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т. д.).

    В условиях рыночных  товарно-денежных отношений важную  роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода  ценных бумаг.

    Оценки осуществляются  в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и  на групповой, общенациональной  и межгосударственной основе. В  конечном итоге можно говорить  о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой  системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

 

 

 

 

Глава 1. Теоретико-методические аспекты исследования и оценки коммерческих объектов недвижимости.

1.1.Методы, приемы и информационная  база исследования коммерческих  объектов доходным подходом.

 Доходный подход при оценке  объектов недвижимости включает  два метода:

• метод капитализации доходов;

• метод дисконтированных денежных потоков.

Капитализация дохода представляет собой совокупность методов и приемов, позволяющая оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной возможности приносить доход. Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Он представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредитованию, если таковое имеет место, и учета амортизационных отчислений. Чистый операционный доход базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С = ЧОД / Коэффициент капитализации,

Где С – текущая стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

СК – ставка капитализации.

Расчет чистого операционного дохода начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы. И других доходов последнего до даты оценки года. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД =П * Са, где

П - площадь, сдаваемая в аренду,

Са - арендная ставка за 1 квадратный метр.

То есть ПВД оценивается на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различия между ними. Если объекты сходны за исключением одного или нескольких существенных компонентов, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных. Когда же величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Однако, полученный расчетным путем ПВД может быть изменен из-за вакансий (недозагруженности) объекта собственности, недосбора арендной платы. То есть оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери.

Для получения ЧОД проводится анализ расходов. Расходы владельца представляют собой текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными (эксплуатационные) расходы.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;

• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи, арендная плата за землю, налог на имущество).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Условно-переменными расходами являются:

коммунальные расходы (электричество, газ, телефон, вода, канализация, водопровод);

вывоз мусора;

расходы на содержание территории;

расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу, а также связанные с ними налоги;

договорные услуги: противопожарная система, лифт, охрана) и т. д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов (обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру, замена мебели, телефонной системы). В расчете подразумевается, что деньги на это резервируются, хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают. Если владелец планирует замену изнашивающихся компонентов в течение срока владения, то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом, ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы

(за исключением амортизационных отчислений).

Рассчитывается коэффициент (ставка) капитализации. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость стоимости объекта от ожидаемого дохода от эксплуатации. Существует несколько методов определения последнего:

• метод кумулятивного построения;

• метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

В данной курсовой работе используется метод кумулятивного построения:

Коэффициент капитализации в оценке недвижимости состоит из двух элементов:

• ставки дохода на инвестиции (ставка дохода на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

• нормы возврата (возмещения) капитала. Под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой, т.е. теряющей стоимость, части активов.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

• безрисковой ставки дохода;

• премии за риск;

• премии за низкую ликвидность недвижимости;

• премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка дохода. Она используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект.

 

Премия за риск. Все инвестиции, за исключением ранее перечисленных, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем большим является риск, тем выше должна быть величина процентной ставки для его компенсации.

 

Премия за низкую ликвидность. Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость относительно низколиквидна. Особенно высока эта премия в странах, где слабо развита ипотека.