Определение рыночной стоимости торгового помещения

Объект представляет собой одноэтажное кирпичное здание с рулонной мягкой кровлей. Здание имеет размеры по осям 15 х 20 м. В плане объект имеет прямоугольную форму.

Таблицы 2.    Строительные характеристики объекта оценки

Фундаменты	Бутовые с кирпичным цоколем
Стены наружные	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Рулонная, рубероидная, совмещенная по железобетонным плитам с цементной стяжкой и с организованным водостоком по всей площади крыши. Отвод воды предусмотрен через систему внутренних водостоков.
Полы	Плиточные
Проёмы оконные	Двойные, глухие
Проёмы дверные	Деревянные простые
Внутренняя отделка	Окраска масляными красками, отделочная рейка, обшивка потолков ДВП с окраской, побелка
Наружная отделка	Окраска кремнеорганическими составами
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляции, канализация, телефон,.

Описание технического состояния основных элементов здания

• Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.
• Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное.
• Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.
• Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой местами потемнел, в отдельных местах повреждён. Коробление подшивки вследствие протечек кровли. Состояние удовлетворительное.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3. Внешняя среда и окружение коммерческого объекта, возможные варианты использования.

Сведениями о наличии на участке официально установленных санитарно-защитных зон автор работы не располагает. На основании анализа окружающей среды был сделан вывод об удовлетворительном экологическом состоянии в данном микрорайоне.

Окружение: здание магазина расположено на расстоянии до 150м от жилых домов. На таком же удалении находится средняя школа, продуктовый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе поселка.

    Коммерческая  привлекательность объекта оценки

Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта. Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве торгового помещения.

    К достоинствам объекта  оценки, увеличивающим его коммерческую  привлекательность, можно отнести:

• объект имеет высокий уровень технического обеспечения;
• выгодное местоположение;
• объект имеет внутреннюю отделку отличного качества;
• удобные подъездные пути;
• наличие складских помещений.

 

 

 

 

2.4.  Анализ лучшего и наиболее эффективного 
использования недвижимости.

     Наилучшее и наиболее  эффективное использование (ННЭИ) земли  и улучшений - это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей стоимости его.     Совокупность процедур отыскания и обоснования выбора функций ННЭИ объекта из набора альтернативных вариантов использования последнего, называется анализом ННЭИ. Для целей оценки рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме особых случаев) проводиться сначала для участка земли как свободного, а затем ? для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного. Варианты функций или комбинаций функций, соответствующих принципу ННЭИ для участка с существующими улучшениями и для этого же участка без указанных улучшений, могут быть различными.Первоначально составляется максимально полный (по возможности исчерпывающий) перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:1. правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т.п.2. физическая осуществимость: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования.3. финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу участка.4. максимальная эффективность: (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость. Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта. Рассмотрев структуру рынка недвижимости города в целом и проведя анализ ближайшего окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта. Для оцениваемой застроенной территории необходимо рассмотреть варианты использования, которые физически возможны и юридически правомочны с точки зрения потенциально доходного использования в случаях:

    Использования участка  земли как условно незастроенного;

использования участка земли с учетом имеющейся на нем постройкой.

Анализ использования земельного участка, как свободного, позволяет определить стратегию застройки и тип зданий, строительство которых на оцениваемом участке имеет наибольшую отдачу. Сравнение характеристик существующей застройки с полученными результатами определяет соответствие улучшений требованиям рынка и, следовательно, полезность улучшений для инвестора.

    Наилучшее  и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

    На основании анализа  всех возможных вариантов, мы  пришли к выводу о том, что  наилучшими и наиболее эффективным  использованием объекта оценки является его использование в качестве магазина.

 

 

Главы 3. Оценка стоимости коммерческого объектаа.

    Определение стоимости  осуществляется с учётом всех  факторов, существенно влияющих  как на рынок недвижимости  в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

• затратный метод:
• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• доходный метод.

3.1. Оценка объекта с использованием  методов доходного подхода.

    Для оценки восстановительной  стоимости объекта затратным  методом воспользуемся ресурсным  методом. Этот метод основывается  на расчете стоимости основных  строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 1.

Таблица 3. Расчет стоимости материалов

№ п/п	Материалы	Ед.изм.	Количество	Цена единицы, руб	Общая сумма, руб
1	Фундаментный блок ФВС-3	куб.м	150	494,42	74163
2	Щебень	куб.м	25	55	1375
3	Рубероид	кв.м	900	6,7	6030
4	Бетон	куб.м	30	430,5	12915
5	Кирпич красный	шт.	35000	8,5	297500
6	Кирпич облицовочный	шт.	25000	15,5	387000
7	Раствор цементный	куб.м	45	450	20250
8	Перемычки	куб.м	3,3	1500	4950
9	Оконные блоки ОР 12-12	кв.м	16	650	10400
10	Оконные блоки ОР 12-9	кв.м	3	620	1860
11	Стекло	кв.м	90	25	2250
12	Скобяные изделия	шт.	100	10	1000
13	Дверной блок ДГ 21-9	кв.м	26	270	7020
14	Дверной блок ДГ 21-7	кв.м	11	290	3190
15	Битум	т.	1,2	2500	3000
16	Скобяные изделия для дверей	шт.	100	25	2500
17	Плиты перекрытия ПК 63-12	куб.м	75	1050	78750
18	Балки 50-100	куб.м	0,7	1100	770
19	Доска 0,02	куб.м	4,5	1750	7875
20	Брус для перекрытия 0,05-0,05	куб.м	0,9	980	882
21	Швеллер	м/т	35	6700	234500
22	Утеплитель	куб.м	38	380	14440
23	Доска половая	куб.м	5	1300	6500
24	Гвозди строительные	кг	120	12	1440
25	Лаги-брус 50-100	куб.м	3,8	990	3762
26	Раствор известковый	куб.м	12	400	4800
27	Стропила 50-200	куб.м	6,5	990	6435
28	Бревна-стойки 150	куб.м	1,5	310	465
29	Обрешетка	куб.м	9	750	6750
30	Профлист	кв.м	250	150	37500
31	Кирпич огнеупорный	шт.	8000	2,1	16800
32	Доска 90 мм	куб.м	3	720	2160
33	Линолеум	кв.м	200	55	11000
34	Плинтус	м	250	25	6250
35	Умывальник	шт.	1	380	380
36	Мойка	шт.	2	600	1200
37	Унитаз компакт	шт.	2	650	1300
38	Труба водопроводная	М	45	35	1575
39	Труба 3/4 дюйма	м	10	25	250
40	Труба 50мм	м	10	140	1400
41	Радиатор отопления	шт.	35	650	22750
42	Комплект проводки электрооборудования	шт.	1	6800	6800
43	Монтаж санитарно-технического оборудования	шт.	1	6500	6500
44	Стоимость всех СМР по объекту		1	570000	570000
	ИТОГО:				1888637

Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 1888637 рублей.

Определение величины накопленного износа строений.

    Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

    Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.

Таблица 4

Определение физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	6	8	0,48
Стены и перегородки	22	10	2,2
Крыша	9	20	1,8
Перекрытия	6	5	0,3
Полы	9	7	0,63
Наружная и внутренняя отделка	11	15	1,65
Окна	8	5	0,4
Двери	4	5	0,2
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	25	2	0,5
ИТОГО	100		8,16

Таким образом, процент физического износа здания магазина составляет 8,0%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат = 1888637× (100 – 8,0) / 100 = 1737546 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2. Оценка объекта с использованием  методов сравнительного подхода.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 8.

Таблица 5

Таблица характеристик объектов торгового назначения по  сравнимым продажам.

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул.Труда	ул. Советская	ул. Труда	ул. МКР. Нефтянников
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения, продажи,  руб.		1700000	1100000	1300000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные
Условия продажи	Продажа	Предложение	Предложение	Предложение
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные	Фундамент бетонный,  стены кирпичные
Общая площадь, м2	274	310	144	180
Площадь участка, м2	300	310	144	180
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт	Хорошее, После ремонта	Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт
Удалённость от магистралей	Рядом	Рядом	Рядом	200 м
Использование	Магазин строительных материалов	Мебельный Магазин	Хозяйственный магазин	Хозяйственный магазин