Определение рыночной стоимости торгового помещения

 

Таблица 6

Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов

Элемент сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб.		1600000	1200000	1400000
Площадь	Кв. м	274	310	144	180
Цена за единицу площади	Руб./кв.м		3871	4167	5000
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена			3871	4167	5000
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	нерыночные
Корректировка	%		0	0	+ 15
Сумма корректировки			0	0	+750
Скорректированная цена			3871	4167	5750
Условия продажи		Продажа	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-10	-10	-10
Сумма корректировки			-387	-417	-425
Скорректированная цена			3483	3750	5325
Местоположение в п.Игра		ул. Труда	ул. Советская	ул. Мира	ул. МКР. Нефтянников
Корректировка	%		-5	5	0
Сумма корректировки			-200	206	0
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Наличие коммуникаций		все необходимые	все необходимые	все необходимые	все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее	Требуется косметический ремонт
Корректировка	%		+10	0	+5
Сумма корректировки			400,65	0	191,25
Удаленность от проезжей части		рядом	рядом	рядом	200м
Корректировка	%		0	0	+3
Сумма корректировки			0	0	114,75
Скорректированная цена	Руб./кв. м		4206	4331	5631
Средневзвешенная цена	Руб./кв. м	4723
Стоимость	Руб.	1 794 102

    Таким образом, рыночная  стоимость магазина, рассчитанная  методом прямого сравнительного  анализа продаж, составляет: 1794 102 рублей.

Объяснение корректировок

    Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.

    Объекты сравнения нами  подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Оценка объекта с использованием  затратного подхода.

    Этот метод основан  на том, что оценщик измеряет  текущую стоимость будущих выгод  от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения  и выручка от последующей перепродажи  недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

    Предполагается, что данный  объект оценки будет сдан в  аренду на условиях рыночной  арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на  рынке установилась месячная  арендная плата в 30-50 руб. за квадратный  метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 40 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

    Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi – Сзсi) × ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i.

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество лет.

    Величина ставки дисконтирования  СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 25-30%. Принимаем СД равной 30%, что соответствует максимально возможной стоимости гаража.

Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

   Ставка возвратной капитализации  в данном случае показывает, во  сколько раз стоимость имущества  превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев×ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

    Затраты на содержание  гаража составляют 50300 рублей, в том  числе налог на имущество – 24000 рублей, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования здания магазина как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Таблица 7

Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п	Наименование показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая площадь	м2	274
2.	Арендная плата за месяц	руб./м2	40
3.	Арендная плата за год	руб./м2	480	131520	144672	159139	167096	175451	184223,5
4.	Увеличение арендной платы в год	%/год		0	10	10	5	5	5
5.	Эксплуатационные расходы	руб./год		26304	28934,4	31827,8	33419,2	35090,2
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	5	5
7.	Налог на имущество	руб./год		24000	26400	29040	30492	32016,6
8.	Чистый операционный доход	руб./год		81216	89337,6	98271,4	103185	108344
9.	Процент по депозиту			30	30	30	30	30
10.	Стоимость единицы			0,76923	0,59172	0,45517	0,35013	0,26933
11.	Текущая стоимость денежных потоков	руб.		62473,8	52862,5	44729,8	36127,9	29180,2
12.	Текущая стоимость будущих доходов	руб.							475374
13.	Стоимость реверсии	руб.							1151497
14.	Рыночная стоимость объекта	руб.							1 626 871

 

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме.(табл.5)

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от  аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

Таким образом, стоимость здания магазина, как объекта приносящего доход, составляет 1626871 рубль.

3.4 Согласование результатов оценки и заключение об итоговой его стоимости.

Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости магазина по трем методам получены следующие результаты:

Метод оценки	Стоимость, руб
Затратный метод	1 737 546
Метод сравнительного анализа продаж	1 794 102
Доходный метод	1 626 871

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.

Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. Затратный метод - 0,3.

2. Метод сравнительного анализа  продаж - 0,5;

3. Доходный метод - 0,2;

Следовательно, рыночная стоимость здания магазина определится следующим образом:

С= 1737546×0,3 + 1794102×0,5 + 1626871×0,2 = 1 743 689 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Заключение

     Произведенный в работе  расчет рыночной стоимости объекта  недвижимости подтверждает актуальность  темы исследования.Оценка стоимости  конкретного объекта недвижимости  зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату проведения оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

    Универсальная модель  оценки представляет собой достаточно  гибкий алгоритм, который вместе  с тем имеет строго определенную  последовательность действий оценщика, регламентируемых законодательными актами, теорией и методологией оценки.

    Основная цель оценки  недвижимости - определение рыночной  или иной стоимости объекта  и согласование результатов с  заказчиком. Постановка задания  на оценку в соответствии с  типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник  Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова  Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров  А.Е., Школьников Ю.В. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. – 2004;

2. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение  в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во  «Азбука», М. – 1997;