Определение рыночной стоимости торгового помещения

 

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода на коэффициент капитализации:

Стоимость имущества = ЧОД/Коэффициент капитализации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Информационная база и методы оценки коммерческих объектов сравнительным подходом.

     Сравнительный подход  определяет рыночную стоимость  недвижимости на основе цен  сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление  различия. Основу сравнительного  подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, финансирования, дата сделки, местоположения, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учётом особенностей территориального рынка недвижимости. Необходимые условия и сфера применения.

     Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценки недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами. Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка, т.е. он может применяться для оценок всех видов недвижимости при условиях, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период близкий к дате оценки. Более того именно данный подход даёт наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке недвижимости применение сравнительного подхода затруднительно, поэтому при недостаточности информации рассчитанная рыночная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами. Как правило сравнительный подход используются для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

     К факторам ограничивающим  применимость сравнительного подхода, можно отнести:

- уникальность оцениваемого объекта;

-закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходный  недвижимости обычно является приоритетной;

· -недостаточность информации об инвестиционных возможностей покупателя;

· -кризисная ситуация на рынке делает невозможным использования даже качественной информации в связи с тем, что она перестаёт отражать истинную рыночную мотивацию, принципы оценки.

Основу сравнительного подхода составляют базовые принципы оценки, которые обосновывают состав элементов сравнения, приведения ценообразующих характеристик, расчёт и внесение корректировок. Спрос и предложение. Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредитов, увеличивающий размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношения спроса и предложения или покупателей и продавцов на территориальном рынке определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цены. Специфические черты недвижимости - прикрепленность к земельному участку, длительный срок создания и высокая стоимость единичного товара - осложняют гибкую реакцию предложения на изменение спроса.

Анализ спросам и предложения для оценки рыночной стоимости учитывает, с одной стороны, количество потенциальных пользователей недвижимости конкретного назначения с учетом их покупательной способностей, с другой - все имеющиеся непроданные объекты, а так же объекты находящиеся в стадии реконструкции, проектирования и строительства. Замещение. В соответствии с принципом замещение стоимость объекта оценки лимитируется ценой, которую готов заплатить разумный независимый инвестор за аналогичный по полезности и востребованности объект собственности, объективность расчетов сравнительного подхода существенно зависит от активности рынка и качества информации. Внешние факторы. Привязанность недвижимости к местности приводит к тому, что её стоимость зависит от внешнего окружения. Цена аналогов формируется с учетом таких факторов, как объекты окружения, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, развитость инфраструктуры, состояние экологии и др., Кроме факторов внешнего окружения, оценщик обязан проанализировать динамику общеэкономического развития. Рост экономической активности или ее спад оказывает влияние на рыночную цену объектов недвижимости.

Информационное обеспечение сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Состав информации для оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом достаточно разносторонний, однако его можно разбить на 3 основных блока:

1. данные о физических и экономических  характеристиках объекта оценки  и его окружения;

2. данные о физических и экономических  характеристиках объектов - аналогов  и их окружения;

3. рыночная или ценовая информация  об объектах - аналогов;

Ценовая информация - это данные о цене заключенных сделок, а также ценах спроса и предложения на сопоставимые объекты недвижимости. Наиболее надежной является фактическая цена сделки, тем не менее цена, устанавливаемая продавцом и покупателем на начальном этапе т.е. до совершения сделки, может использоваться оценщиками при условии ее корректировки на коэффициент, учитывающий изменение ценны в процессе торга между продавцом и покупателем. Дальнейшее использование ценовой информации требует учета таких факторов, как условия финансирования сделки, объем передаваемых прав и ограничений на объект, типичность мотивации сделки и дата ее совершения. Данные о физических и экономических характеристиках оцениваемой недвижимости объектов аналогов и их окружения представлены информацией о местоположении недвижимости, физическом состоянии, соответствии функциональных параметров рыночным требованиям, а также экономическими параметрами. Для эффективного применения сравнительного подхода оценщику необходимо постоянно формировать базу данных, в которой должна системно накапливаться вся информация о сделках с объектами недвижимости. Источниками получения такой информации являются продавцы, покупателей, регистрационная плата, налоговые органы, электронные и печатные периодические издания, риэлтерские и нотариальные конторы, управляющие недвижимостью, и банки. Большая часть информации содержится в электронных и печатных источниках, однако полученная при личных контактах и интервью с продавцами и покупателями, непосредственном знакомстве с документацией по объекту является наиболее ценной.

Собранная информация нуждается в перепроверке и тщательном анализе. Процесс дальнейшего использования ценовой информации требует понимания инвестиционной мотивации покупателя. Например, приобретаемый объект может иметь для покупателя особые предпочтения в местоположении, так как позволяет расширить границы уже имеющего участка. Либо ценность недвижимости заключалась непосредственно в земельном участке, так как физическое состояние расположенных на нем зданий не позволяло их эффективно использовать, а представило, по сути, наличие права на застройку и т.д. В таком случае можно говорить о не типичности действий продавца и покупателя и идентификации цены сделки не как рыночной, а как инвестиционной. Полученная информация должна быть перепроверена и ее точность подтверждена другими источниками прямо или косвенно. Например, если информация о доходах объекта вызывает сомнения, то ее соответствие можно определить на основе анализа аналогичных показателей по сходным объектам недвижимости, причем в данном случае наличие ценовой информации не обязательно. Рыночная цена формируется под воздействием факторов, в разной степени влияющих на ее величину. Для оценки вклада каждого фактора используются методы количественного и качественного анализа. Методы количественного анализа для расчета поправок опираются на математические модели. Методы качественного анализа используются при недостаточности данных для математического расчета поправок, в этом случае оценщик анализирует влияние на цену какого-либо параметра методом прямого анализа рыночных данных и тенденций для принятия необходимого решения.

  Методы оценки недвижимости  сравнительного подхода.

1. Метод сравнительного анализа  продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

• Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;

• Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;

• Составления списка объектов - аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;

• Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов - аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта - аналога;

• Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментации рынка недвижимости. Накопление базы данных должно являться постоянной работой оценщика. В базе данных может накапливаться информация по ранее оцениваемым объектам либо аналогам, отобранным для целей оценки. Кроме того в настоящее время печатные и электронные источники регулярно публикуют обзоры состояния рынка недвижимости с выделением сегментов различного назначения. Обзор рыночной информации необходим для качественной оценки рыночной стоимости доходным и затратным подходами. Сегментация рынка недвижимости, или разбиение его на отдельные секторы, начинается с выделения объектов аналогичного назначения. Затем объекты недвижимости сходно назначения разбиваются на классы для отбора аналогов, максимально сходных с оцениваемым. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов.

При согласовании скорректированных цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной. Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных поправок и обоснованность расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

2. Метод соотнесения цены и  дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предложении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующих фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В данном методе используются экономические единицы сравнения:

· потенциальный валовой доход;

· действительный валовой доход;

· чистый операционный доход.

В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации. Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации имеют сходную принципиальную основу, поэтому требует единого подхода к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости.

1. Одинаковое назначение объектов  или принадлежность к одному  и тому же сегменту рынка  недвижимости.

2. Сопоставимый вид используемого дохода:

· потенциальный валовой доход;

· действительный валовой доход;

· чистый операционный доход;

· денежный поток на собственный капитал;

3. Совпадение времени поступления  дохода:

· прогнозный годовой доход;

· фактический доход за последний отчетный год;

· среднегодовой доход за последние несколько лет;

 

 

 

 

 

 

1.3. Особенности и условия применения  затратного подхода к оценке  коммерческих объектов.

   Затратный подход рассматривает  стоимость предприятия с точки  зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. Поэтому перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.    

 Затратный подход к оценке  предприятия объединяет следующие  методики: метод стоимости чистых  активов; замещения; расчет ликвидационной  стоимости предприятий. Все эти  методики оценки объединены в  затратный подход по одному  признаку: они основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство аналогичного предприятия (методика замещения) и вычитании задолженностей предприятия. Все методики затратного подхода базируются на одной информационной базе – балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия: метод стоимости чистых активов – рыночную стоимость; методика замещения – стоимость замещения; методика ликвидационной стоимости – ликвидационную стоимость предприятия. Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения и необходимы для принятия различных управленческих решений. Например, при продаже предприятия рыночную стоимость определяют с использованием методики накопления активов; при обосновании строительства нового предприятия применяется методика замещения; при налогообложении имущества предприятия чаще используется методика определения скорректированной балансовой стоимости; при ликвидации предприятия методика ликвидационной стоимости позволяет определить его ликвидационную стоимость.