Определение рыночной стоимости земельного участка

                                            Содержание

Введение

     Глава 1. Теоретические аспекты оценки  земель.

1.1.Сущность земельного  участка как объекта недвижимости

1.2.Целевое назначение  земель в РФ

1.3.Земельные отношения  в России

1.4.Основы землеустройства

1.5.Классификация земель  по категориям как основа для  дифференцированного подхода к  оценке земель 

1.6.Факторы, определяющие  стоимость земли

      Глава 2. Методические основы оценки земли

2.1. Информационное обеспечение  оценки земли

2.2. Государственное регулирование  земельных отношений 

2.3. Принципы оценки земли

2.4. Подходы и методы  оценки земли

2.5. Процесс оценки земли

       Глава 3. Обоснование рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г Кызыл, ул. Заречная, 17

3.1. Обзор рынка недвижимости  г. Кызыла Республики Тыва

3.2. Характеристика земельного  участка

3.2.1. Общие сведения

3.2.2.Описание объекта оценки

3.3. Расчет рыночной стоимости  земельного участка

3.3.1. Сравнительный подход

3.2.2. Доходный подход

3.3.3. Затратный подход

3.4. Расчет кадастровой  стоимости земельного участка

3.5. Согласование результатов

 

 

 

 

 

            

 

 

                Глава 1. Теоретические аспекты оценки земель.

1.1.Сущность земельного участка как объекта недвижимости

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость. Рынок земли с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости – обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель. Индивидуальная или оценка единичных объектов на конкретную дату осуществляется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка, принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

 

                        1.2 Целевое назначение земель в РФ

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий, которым присвоены соответствующие коды: 
1. Земли сельскохозяйственного назначения — земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе этих земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель от воздействия вредных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. 
Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другие). 
2. Земли населенных пунктов — это земли, предназначенные для застройки и 
развития городских и сельских поселений. 
Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам. В эту категорию земель могут входить участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам. 
Земли поселений, занимая 4 % территории страны, обеспечивают 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование. Потребительские качества земель поселений России столь высоки, что при разработке грамотного процедурного механизма они могут принести в бюджет государства доходы, сопоставимые с доходами от экспорта ценнейших природных ресурсов. При этом вопрос о форме собственности городских земель является более острым, чем сельхозугодий или иных видов землепользования. Поэтому единственной социально приемлемой формой взаимоотношений такого большого количества людей на сравнительно небольшом пространстве (на земле, над землей и под землей) является договорная. 
3. Земли промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они используются или предназначены, разделены на земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и безопасности и земли для обеспечения космической деятельности. 
4. Земли особо охраняемых территорий — это земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное важное значение. 
5. Границы земель лесного фонда определяются путем их отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда заносятся в государственный земельный кадастр. Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется Земельным кодексом и лесным законодательством. 
6. Земли водного фонда — это земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов. 
Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований. 
Для охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются зоны охраны, в пределах которых вводится особый правовой режим использования земель. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством. 
7. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности и не предоставляются гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения, формируемого в соответствии с Земельным кодексом. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. 
Благодаря делению земель по целевому назначению использование земельного участка является относительно стабильным. 

 

 

 

 

                         1.3 Земельные отношения в России

Земельные отношения в Российской Федерации регулируются Земельным кодексом РФ, принятым 25.10.2001.                                                                        Субъектами земельных отношений в России являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также с рядом ограничений, закрепленных в Земельном кодексе РФ, иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица.                                      Объектами земельных отношений могут выступать

• земля как природный объект и природный ресурс
• земельные участки
• части земельных участков

Законодательство России предусматривает следующие виды прав на землю:

1. Право собственности:

• Право государственной собственности (федеральная, субъектов федерации).
• Право муниципальной собственности.
• Право частной собственности, а именно: право собственности граждан и юридических лиц.

Иностранные граждане и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.                                        Иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются в случаях, когда это допускается законодательством, в собственность только за плату.

2. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками      (субъекты права - государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления, а также ограниченно граждане и юридические лица РФ)

3. Пожизненное наследуемое владение земельными участками (субъекты права – граждане РФ)

 

4. Аренда земельных участков

Субъекты права – граждане и юридические лица РФ. Иностранные граждане могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды с ограничениями, предусмотренными Земельным кодексом РФ.

В аренду сдаются земли, находящиеся как в частной собственности, так и в государственной и муниципальной собственности.

5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

6. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

(субъекты права – граждане  и юридические лица РФ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                              1.4 Основы землеустройства

Землеустройство — это объективное свойство живой материи, выражающееся преобразование окружающей действительности для удовлетворения свой потребностей.

Землеустройство — совокупность соц-экономических и

Экологических мероприятиях, например:

По регулированию земельных отношений и рациональную организацию территорий административно территориальных образований, субъектов хозяйствования, которые осуществляются под влиянием общественных отношений и развития производительных сил.

Землеустройство — совокупность мероприятий направлений на рациональное использование охрану земель.

Социально — экономические мероприятия включают в себя:

Право возникшее между людьми в результате развития общества.

Экономические мероприятия комплекс природо-охранных и средосберегающих действий.

Земельные отношения — совокупность отношений, в которых выступают субъекты в результате использования земли.

Рациональная организация территории — это научное обоснование использования земель для получения максимальной выгоды с максимальным учётом экологических и социальных интересов общества.

Развитие производительных отношений.

Землеустройство как вид человеческой деятельности сложилось в результате научно технического процесса и постепенного усложнения социальных отношений в ходе эволюции социально экономических отношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

             1.5. Классификация земель по категориям как основа для дифференцированного подхода к оценке земель

         ЗК РФ в числе основных принципов земельного законодательства назвал деление земель по целевому назначению на категории. Согласно ст. 1 п. 1 правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. В ст. 7 ЗК РФ приводится разделение земель РФ на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для  обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и  земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых  территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод их из одной категории в другую и порядок перевода регламентируются как ЗК РФ, так и иными законами. В частности, ст. 8 ЗК РФ говорит, что решение о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, принимается Правительством РФ. Земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности переводятся в другую категорию по решению органов исполнительной власти субъектов РФ. В свою очередь, земли муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, могут быть переведены в другую категорию на основании решения органов местного самоуправления.

В отношении земель, находящихся в частной собственности, решение о переводе их в другую категорию принимается либо органами исполнительной власти субъектов РФ – для земель сельскохозяйственного назначения, либо органами местного самоуправления – для земель иного целевого назначения. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Правовой режим земель различных категорий формируется на основе глав XIV – XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав, использование и порядок предоставления земель той или иной категории, выделяются виды земель с особым режимом использования и охраны.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями – имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Кроме сельскохозяйственных угодий в состав земель рассматриваемой категории входят земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.