Определение рыночной стоимости земельного участка

 

        4.Затраты  на воспроизводство/замещение объекта  оценки:

• укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
• сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
• индексы цен в строительстве;
• удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;
• стоимость инженерных систем на единицу площади здании, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, пожаротушения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;
• прочая информация.

         Внутренняя информация в данном  контексте представляет собой  совокупность характеристик самого  объекта оценки.

         К такой информации относятся  данные:

• о юридическом положении объекта;
• о физических характеристиках объекта;
• о состоянии земельного участка;
• о сооружениях, входящих в состав недвижимости;
• об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в состав последнего;
• о районе расположения оцениваемого объекта и его непосредственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

 

 

 

 

         Основные источники информации:

1. Интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представителями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;
2. Внутренняя документация;
3. Осмотр и техническая экспертиза объекта.

         Внутренняя информация в наибольшей  степени отвечает требованиям  достоверности.

         Перед проведением осмотра объекта  рекомендуется ознакомиться с  имеющейся внутренней документацией.

        

Внутренняя документация включает:

• Юридическое описание объекта недвижимости и земельного участка (договора аренды земельного участка);
• Технические паспорта (паспорт Бюро технической инвентаризации) и сохранившиеся сметно-финансовые расчеты;
• Данные о частичном выбытии, демонтаже, капитальных вложениях.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   2.2. Государственное  регулирование земельных отношений

Государственное регулирование земельных отношений это объективная необходимость, которая предопределена особой многофункциональной ролью земли и ее незаменимостью. Государственное регулирование земельных отношений направленно на организацию рационального использования земли и ее охрану путем установления определенных правил и норм владения, использования и распоряжения земельными ресурсами страны.

Существуют два вида государственного регулирования земельных отношений:

1. Регулирование государством в качестве суверена, обладающим территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности – здесь применяются методы власти и подчинения, в виде законодательных и иных нормативных актах подлежащих исполнению;
2. Хозяйственное регулирование – государственные органы действуют как хозяйственные субъекты, то есть предоставляют земельные участки физическим и юридическим лицам, ведут учет, оценку, охрану земель и т.д.

Государственное регулирование земельных отношений ставит перед собой следующие цели:

• обеспечение государственных и общественных потребностей и приоритетов развития;
• защита окружающей среды и пользования природными ресурсами;
• обеспечение безопасности и обороны страны:
• рациональное использование земель.

Государственное регулирование земель подразделяется на общее (осуществляемое государственными органами общей и специальной компетенции и распространяющееся на все категории земель и всех субъектов земельных отношений) и отраслевое (осуществляемое министерствами и комитетами и федеральными службами, основываясь на принципе подведомственности предприятий и организаций, которым предоставлены земли во владение и пользование).

Существуют следующие принципы земельного законодательства

Основные принципы земельного законодательства.

Принцип	Содержание
Земля – основа жизни и деятельности человека	Регулирование земельных отношений осуществляется с учетом земли как: природного охраняемого объекта – части природы; средства производства хозяйственной и иной деятельности; недвижимого имущества; объекта права собственности и иных прав на землю.
Приоритет охраны земли как части окружающей среды и средства производства перед использованием ее как недвижимости	Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно, если это не нанесет ущерба окружающей среде.
Приоритет охраны жизни и здоровья человека	Использование и охрана земель должны обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье.
Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов	Все прочно связанные объекты с земельными участками следуют их судьбе, за исключением, установленными федеральными законами.
Приоритет сохранения особо ценных земель	Изъятие земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда (леса первой группы), особо охраняемых природных территорий и других особо ценных земель для иных целей ограничивается или запрещается федеральными законами.
Платность землепользования земель	Любое использование земли осуществляется за плату за исключением, установленным законом.
7. Деление земель на категории	Правовой режим земель определяется исходя из их функционального назначения (категории) и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и требованиями законов.
Дифференциация правового режима земель	Правовой режим должен учитывать природные, социальные, экономические и иные факторы.
Сочетание интересов общества и законных интересов граждан	Регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при гарантии каждому гражданину свободно владеть пользоваться и распоряжаться своими земельными участками.
Разграничение государственной собственности на землю	Правовые основы и порядок разграничения устанавливаются федеральными законами о собственности на землю: Российской Федерации; субъектов РФ; муниципальных образований.
Участие граждан и их объединений	Имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может воздействовать на состояние земель при их использовании и охране.

 

 

 

 

 

Функции государственного регулирования земельных отношений определяются Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом и другими нормативными актами в соответствии с экономическими, социальными требованиями к организации использования и охраны земель:

1. Учетная функция:

• экологический мониторинг;

• ведение земельного кадастра;
• всеобщность учета всех земель не зависит от форм собственности и использования;
• системность учета;
• дифференцированность учета земель;
• достоверность учета;
• непрерывность учета;
• единство методики учета;
• гарантированность учета.

0. Распределительная функция:

• проведение землеустроительных работ;
• изъятие земель, используемых с нарушениями закона;
• принудительный выкуп земель для общественных нужд;
• предоставление земель в собственность, аренду, пользование.

0. Рационального использования земель:

• экономическое и налоговое стимулирование;
• ответственность за нарушение земельного законодательства;
• введение нормативов деятельности на земельных участках;
• меры по рекультивации земель;
• выделение территорий с особым режимом использования.

0. Охранная функция:

• в отношении объектов землепользования;
• в отношении субъектов земельных отношений;
• устранение коллизий и реализации прав и обязанностей землевладельцев.

0. Контроль за использованием и охраной земель:

• проверки, экспертизы проектов использования земель;
• мониторинг использования земель;
• соблюдение целевого характера использования земель;
• предотвращение и пресечение нарушений земельного законодательства.

Функции государственного регулирования земельных отношений различаются между собой субъектами их осуществления, местом и значением в системе регулирования, а также юридическими последствиями:

1. Российская Федерация:

• установление основ федеральной политики по регулированию земельных отношений;

• установление ограничений прав собственников, пользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, а также их обороноспособности;
• государственное управление мониторингом земель, земельным контролем, землеустройством и ведением государственного земельного кадастра;
• установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа для государственных и муниципальных нужд;
• изъятия для нужд Российской Федерации, в том числе путем выкупа;
• разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель;
• иные полномочия по Конституции Российской Федерации, земельному кодексу и федеральным законам;
• управление и распоряжение землями федеральной собственности.

 

0. Субъекты Российской Федерации:

• изъятия, в том числе путем выкупа земель для своих нужд;

• разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель в границах субъекта Российской Федерации;
• иное полномочие, не отнесенное к Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления;
• управление или распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

0. Органы местного самоуправления:

• изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд;
• установление с учетом законов и правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений;
• разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;
• иные полномочия на решение вопросов использования и охраны земель местного значения;
• управление и распоряжение муниципальными земельными участками.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                           2.3. Принципы оценки земель

          В теории оценки недвижимости выделяют следующие группы принципов оценки:

1) пользователя;

2) связанные с требованиями  к земельному участку и зданиям  и сооружениям, которые на нем  находятся;

3) связанные с рыночной средой;

4) наилучшего и наиболее  эффективного использования объекта  недвижимости и земельного участка.

К принципам пользователя относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Каждый из этих принципов напрямую относится в первую очередь к зданиям, строениям, сооружениям и лишь косвенно затрагивает земельные участки.

Непосредственно «привязаны» к земле принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся. К этой группе оценочных принципов относятся принципы:

– остаточной продуктивности земли;

– предельной продуктивности (принцип вклада);

– возрастающей и уменьшающейся доходности;

– оптимальной величины;

– оптимального разделения имущественных прав;

– сбалансированности.

Согласно принципу остаточной продуктивности в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Теория остаточной продуктивности базируется на четырех составляющих производства (капитал, труд, управление, земля), необходимых для осуществления любого вида деятельности.

Каждая из составляющих производства должна быть покрыта из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, сначала оплачиваются эти три составляющие производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.