Определение рыночной стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость, определяемая в ходе оценки земель сельскохозяйственного назначения, имеет особое значение, так как непосредственно влияет на особенности использования сельскохозяйственных земель, в том числе для несельскохозяйственных нужд. Например, согласно ст. 79 ЗК РФ, для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель более высокого качества. Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных, предусмотренных законодательством случаях.

Землями поселений, согласно ст. 83 ЗК РФ, признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Порядок использования и кадастровая оценка земель поселений определяются в соответствии с зонированием их территорий, т. е. делением на территориальные зоны. Ст. 85 ЗК РФ и ст. 40 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены следующие виды территориальных зон в границах населенных пунктов:

– жилые;

– общественно-деловые;

– производственные;

– инженерных и транспортных инфраструктур;

– рекреационным;

– сельскохозяйственного использования;

– специального назначения;

– водных объектов;

– иные территориальные зоны.

К одним из важных, новых для российского земельного законодательства правовых норм, содержащихся в ЗК РФ, относятся положения о пригородных зонах (ст. 86), которые служат резервом для развития города и характеризуются особым режимом использования земель.

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и иного специального назначения, согласно ст. 87 ЗК РФ признаются земли, расположенные за чертой поселений и предназначенные для обеспечения соответствующих видов деятельности. Земли данной категории в зависимости от характера специальных задач, для решения которых они используются или предназначены, подразделяются на ряд подкатегорий (земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта и т. д.) с особенностями правового режима, устанавливаемыми ст. 88 – 93 ЗК РФ и иными нормативными актами. Например, ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте» от 25.08.95 № 153-ФЗ определяет понятия полосы отвода – земли железнодорожного транспорта, занимаемые земляным полотном, искусственными сооружениями, зданиями и устройствами, обеспечивающими функционирование железнодорожного транспорта – и охранных зон – земельных участков, необходимых для обеспечения сохранности, прочности и устойчивости сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (ст. 94 ЗК РФ).

 

 

 

                 1.6 Факторы, определяющие стоимость земли

При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

– местоположение и окружение;

– целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

– физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

– транспортная доступность;

– инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

– условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

– условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);

– обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

– изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять четыре основные категории факторов, влияющих на стоимость земли:

– экономические;

– социальные;

– юридические, административные или политические;

–физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы определяются общим состоянием мировой, национальной или региональной экономики. Экономическими факторами спроса являются уровень занятости, величина заработной платы и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставка процента, издержки, связанные с оформлением продаж. Экономические факторы предложения представлены площадью земель, предлагаемых к продаже, затратами на освоение или производство строительных работ, затратами, связанными с обеспечением финансирования и налогообложением.

Социальные факторы основаны на базовых потребностях людей в

приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. Стоимость земельных участков зависит также от других факторов социального характера – возрастной структуры, уровня образования населения, чувства собственности. Юридические, административные и политические факторы влияют на спрос как положительно, так и отрицательно. Политика предоставления разного рода льгот способствует эффективному землепользованию и стимулирует освоение земельных участков. На уровне государства экономическая, фискальная и кредитно-денежная политика могут стимулировать, либо подавлять экономическое развитие в целом и спрос на землю в частности. Органы государственной власти и местного самоуправления часто осуществляют программы стимулирования или ограничения освоения земли через такие механизмы, как налогообложение, зонирование, контроль землепользования и ставок арендной платы.

К факторам данного группы относятся также качество услуг, предоставляемых местной администрацией, например, дороги, школы, общественный транспорт, состояние городских служб.

В совокупности физических факторов, факторов окружающей среды и местоположения разграничивают характеристики собственно участка (размер, топография, иные физические параметры) и показатели местоположения, описывающие участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов и т. п.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

               Глава 2. Методические основы оценки земли

        2.1. Информационное обеспечение оценки земли

         Процесс оценки представляет  собой совокупность приемов, обеспечивающих  сбор и анализ данных, проведение  расчетов стоимости имущества  и оформление результатов.

         Какой бы подход к оценке  ни применялся, все расчетные  процедуры базируются на анализе  исходной информации. Наличие необходимой  информации позволяет оценщику  комплексно подойти к процессу  оценки и точно обосновать  итоговую величину стоимости. Поэтому  с точки зрения оценщика информация  обладает наибольшей ценностью.

Для определения объема требующейся информации необходимо:

• изучить договор об оценке (техническое задание на проведение работ);
• провести интервью с заказчиком и собственником;
• провести осмотр и техническую экспертизу объекта.

         Договор об оценке является  основанием для проведения оценки  объекта. Техническое задание определяет  цель оценки, объем работ.

         В интервью с заказчиком оценщик  получает устное описание объекта  оценки, специфики его постройки  и функционирования, описание окружения  объекта, что позволяет составить  приблизительный перечень необходимых  исходных данных.

         Визуальный осмотр и техническая  экспертиза дают наиболее обширную  информацию о состоянии оцениваемого  объекта и позволяют точно  определить объем необходимой  информации для последующих работ.

         Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

 

 

 

 

На макроэкономическом уровне исследуются:

     Экономические показатели:

• темпы экономического роста;
• уровень инфляции;
• индекс деловой активности;
• инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;
• изменение ставок процента и кросс-курса национальной валюты;
• уровень доходов населения и другие факторы.

2.Политические  и социальные факторы:

• стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
• доверие правительству;
• приближение выборов и прогнозируемость их результата и др.

         Основные источники информации:

1. программы правительства и прогнозы;
2. данные государственных организаций (например, Росстата);
3. исследования международных финансовых организаций (таких, как Всемирный банк, Международный валютный фонд);
4. аналитические обзоры информационных агентств (информационное агентство АК&М, РосБизнесКонсальтинг,Финмаркет);
5. электронные информационно-поисковые системы;
6. периодическая экономическая печать.

         После проведения анализа макроэкономической  информации оценщику предстоит  проанализировать конъюнктуру и  перспективы развития рынка недвижимости. Исследование конъюнктуры и перспектив  развития рынка недвижимости  представляет собой процесс сбора  как внешней информации (общей  информации о рынке недвижимости), так и внутренней (непосредственно  имеющей отношение к объекту  оценки).

    

    Сбор и анализ  внешней информации предполагает  соблюдение определенной последовательности:

• сбор общей информации;
• сбор специальной информации.

         Общая информация необходима  для изучения состояния и общих  тенденций функционирования экономики  и рынка недвижимости. Она представляет  собой информацию описательного  характера и не используется  непосредственно для определения  величины рыночной стоимости.

         Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых  для расчетов в том или ином  методе.

         Для анализа рыночных тенденций  и динамики цен важно провести  сегментацию рынка.

         Для комплексного информационного  обеспечения процесса оценки  и проведения расчетов необходимо  собрать и проанализировать данные как рынка недвижимости, так и смежных рынков. К числу таких данных относятся:

         1.Общее состояние и динамика  цен на рынке недвижимости.

         2.Нормативно-правовая база, регулирующая  отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю/земельного  налога.

         3.Рыночная ситуация на определенном  сегменте рынка:

• состояние и перспективы развития сегмента рынка;
• цены и условия осуществления сделки аренды/купли-продажи сопоставимых объектов, их подробное описание;
• уровень эксплуатационных затрат;
• среднерыночный уровень занятости на рынке недвижимости;
• уровень возможных прочих доходов;
• налоговое окружение;