Определение рыночной стоимости земельного участка

Метод распределения. Основан на принципах сбалансированности и вклада, которые утверждают, что существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом.

В зависимости от способа обработки первичной инфляции о продажах аналогов, возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.

Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, а затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости. В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, а затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка.

Один из основных недостатков этого метода – сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений) и др. факторов. Данный метод не дает достоверных результатов.

Метод можно рекомендовать для оценки рыночной стоимости земли, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в качестве проверочного при наличии оценок, полученных другими методами.

Затратный подход – история возникновения стоимости с точки зрения технологии создания объекта оценки. Основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней индентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений.

То есть сумма издержек на создание индентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода. Используются в методах: остатка и выделения.

             Для оценки рыночной стоимости объектов оценки необходимо, прежде всего, оценить наиболее эффективное использование.

Наиболее эффективное использование определяется, как наиболее вероятное использование имущества, являющегося физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществляемыми с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.  Как видим из приведенного выше определения, наиболее эффективное использование недвижимости определяется анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

• Наибольшая вероятность использования;
• физическая возможность;
• разумная оправданность;
• юридическая законность;
• финансовая осуществимость;
• максимальная доходность.

                             2.5. Процесс оценки земли.

 

Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. Процесс оценки может быть разделен на шесть этапов:

1. Определение задачи.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор и проверка информации.

4. Расчет стоимости оцениваемого  участка земли.

5. Согласование результатов  и заключение о величине оценочной  стоимости.

6. Оформление отчета о  результате оценки стоимости.

Этап 1. Определение задачи.

Обычно цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Полезность, замещение и ожидание являются теми основополагающими принципами, которые помогают аналитику понять содержание поставленной задачи.

Этап 2. Составление плана оценки.

Обычно оценщик разрабатывает план, чтобы определить, какие данные будут необходимы для решения поставленной задачи. План составляется во избежании ненужного дублирования, непродуктивных затрат и потери времени. Оценщик попытается сконцентрировать свое внимание на тех факторах, которые имеют значение для решения данной задачи.

Этап 3. Сбор и проверка информации.

Надежность выводов оценщика зависит от качества и объема данных, использованных им в работе. Если данные не точны или плохого качества, оценщику будет очень трудно подготовить обоснованное заключение. Оценщику следует попытаться собрать наилучшую информацию из той, которая доступна. Он должен предпринять вес разумные шаги для того, чтобы подтвердить точность и надежность данных, использованных в отчете или в анализе.

Исходная информация для оценки подразделяется на 3 вида:

- общие данные;

- специальные (специфические);

- сравнительные.

Общие данные – это показатели, описывающие экономические, социальные и политические (административные) факторы, тенденции развития (маркетинг, анализ рынка) на уровне региона, города или микрорайона (ближайшего окружения).

Сравнительные данные:

- характеристика сделок  купли-продажи (условия, цены и др.);

- затраты по объекту  на содержание, налоги;

- характеристика доходности (если есть коммерческая деятельность);

- какие ставки процента  характеризуют эту недвижимость или какая годовая рента.

Этап 4. Расчет стоимости оцениваемого участка земли.

Собранные данные должны быть проанализированы в контексте подходов, применяемых к оценке (рассматриваются ниже).

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы полагаются на данные, собранные на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величиной стоимости. Однако рынки недвижимости не являются совершенными. Часто предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы. Производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Этап 5. Согласование.

Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверяет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Этап 6. Отчет о результате оценки стоимости.

В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, который он затем передает клиенту. В зависимости от первоначальной договоренности с клиентом этот отчет может быть простым письмом, составленным по полной стандартной форме, или представляет собой подробный письменный доклад.

Форма отчета:

– устный;

– краткое письмо;

– стандартный на бланке;

– полный письменный отчет со всеми приложениями.

Полный отчет состоит из двух частей: официальных данных и пояснительной записки.

Структурными элементами официальной части являются:

– титульный лист;

– содержание;

– сопроводительное письмо;

– задание на оценку;

– сводная ведомость результатов оценки;

– список исполнителей;

– заявление о соответствии этическим нормам оценки.

Структурными элементами пояснительной части являются:

– идентификация цели оценки;

– верификация прав собственности;

– нормативные документы;

– данные объекта оценки;

– анализ экономической ситуации;

– анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;

– обоснование методов оценки и выполнение расчетов;

– допущения и ограничивающие условия;

– согласование результатов и заключение об оценочной стоимости;

– список использованных источников.

В западной практике оценивания собственности, в том числе земельной, сложились определенные подходы или методы, широко используемые и в отечественной теории и практике оценки. Все их условно можно объединить в три класса: сравнительные (аналоговые), доходные и затратные (нормативные). Эти подходы используются для оценки любой недвижимости, в том числе и земельных участков различного назначения.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основан метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В зарубежной практике в основе оценки стоимости земли лежит анализ рынка, который включает в себя стратификацию, определение единицы сравнения и, собственно, анализ рыночной информации.

Под стратификацией подразумевается классификация данных по сделкам купли продажи и другой рыночной информации на некоторые однородные группы. При оценке земли страта должна объединять в себе подверженные влиянию рынка географические территории, отражать различия в зонировании и других регуляторах землепользования, а также возможные варианты землепользования. В пределах страт (классов) анализируются и оцениваются землевладения по общим единицам сравнения. Выбранные единицы должны соответствовать базовым параметрам, по которым проводится анализ и продажа землевладения на данном рынке. В результате стратифицирования и выражения цен относительно общих единиц сравнения определяются характер и изменения стоимости землевладений. Для выявления и наглядного представления этих тенденций, как правило, используются три основных способа: нанесение рыночной информации на карту стоимости, расчет описательных характеристик и графическое изображение данных о стоимости земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Обоснование рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г Кызыл, ул.Заречная, 17