Оценка недвижимости

Однако анализ рынка недвижимости, проведенный Оценщиком, позволил сделать  следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Цены предложений и цены, указываемые в договорах купли-продажи, отличаются в несколько раз и даже десятков раз. В то же время фактически уплачиваемые суммы за объекты близки к ценам предложений. Информация о ценах сделок закрыта: Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отказывает в предоставлении цен свершившихся сделок, так как данная информация считается конфиденциальной. По тем же причинам невозможно получить интересующие сведения о свершившихся сделках в риэлтерских агентствах и у нотариусов. Оценщику доступны только цены предложения. Поэтому во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим отчетом, в соответствии со ст. 11, 14 Федерального закона от 29.07.1998 №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для сравнения и по которым известны цены предложения.

Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений  по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты сравнения затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью  сбора информации о совершенных  сделках, предложениях о продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью  повышения ее достоверности и  получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц сравнения  и проведение сравнительного  анализа для каждой выбранной единицы сравнения.

4. Сравнение оцениваемого объекта  и отобранных для сравнения  объектов  (проданных или продающихся на рынке) по отдельным элементам; корректировка цен объектов-аналогов.

5. Установление стоимости оцениваемого  объекта путем анализа сравнительных  характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

При сравнительном анализе стоимости объекта Оценщики опирались на цены-предложения объектов сравнения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущие рыночные предложения и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. При этом полученный результат будет представлять собой стоимость объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться:

1. вид права на недвижимость;

2. условия финансирования;

3. условия и время продажи;

4. местоположение;

5. физические характеристики (размеры,  уровень отделки, этажность).

6.наличие элементов инженерной  инфраструктуры.

На рынке коммерческой недвижимости, как правило, основными ценообразующими  факторами выступают: географическое, локальное и экономическое расположение объекта, физическое состояние конструкций  здания, качество отделочных работ, наличие  дополнительных улучшений и фактор размера собственности. Основываясь на этой информации, объекты-аналоги сравнивались с объектом оценки по данному набору элементов сравнения.

После определения элементов сравнения  по ним применяются корректировки  для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ. Корректировки по объектам вносились экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам недвижимости.

Алгоритм расчета  сравнительным подходом в настоящем  отчете построен следующим образом:

- из представленных предложений на продажу отбираем ряд объектов, которые в наибольшей степени приближаются по элементам сравнения к оцениваемому объекту;

- рассчитаем стоимость земельных  участков объектов-аналогов;

- скорректируем стоимость объектов-аналогов  на стоимости земельных участков;

- определяем стоимость 1 кв.м. зданий без учёта стоимости прав на земельный участок;

- производим дальнейшие необходимые корректировки;

- получаем скорректированную среднеарифметическую  стоимость 1 кв.м. объекта оценки;

- получаем стоимость улучшений  путем умножения скорректированной  среднеарифметической стоимости кв.м. объекта оценки на общую площадь зданий;

- находим итоговую стоимость объекта оценки (капитальных строений), путём суммирования полученной стоимости улучшений и стоимости прав на земельный участок.

Исходные данные для расчета  рыночной стоимости объекта оценки, представлены в нижеследующей таблице.

 

 

Исходные данные  для  расчета рыночной стоимости объектов недвижимости методом сравнения  продаж

Таблица

Элементы сравнения	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Источник информации	Документы, перечисленные в соответствующем разделе	http://gorklyuch.topmakler.ru/catalog/links1798886.htm#advertHere, +7-918-939-96-00, Алексей	http://www.kubanrealty.ru/real/id/813000419.html агентство «Солнышко»  +7-918-150-65-01	http://krasnodar.irr.ru/advert/61621881/,+7(861)27-99-777	http://realtor-agency.ru/22466/ 8-918-310-24-54, Владлен,  8-918-43-99-469  Дмитрий
Цена предложения, с учетом НДС, руб.	определяется	30 000 000	10 000 000	13 500 000	8 500 000
Продажа / предложение	-	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Общая площадь помещений, кв.м.	945,4	1 600	700	504	490
Оформленные права на здания и участок	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Юридические ограничения		нет	нет	нет	нет
Условия финансирования (условия продажи)		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Дата предложения (продажи)	Дата оценки – 27 апреля 2010г.	с июля 2009 г. по апрель 2010г.	февраль-апрель 2010г.	апрель 2010г.	ноябрь 2009г.-апрель 2010г.
Функциональное назначение зданий	коммерческие помещения  производствен-ной базы	Производственная база	Производственная база	Производственная база	Производственная база
Местоположение	Город Горячий Ключ	Город Горячий Ключ, 700м  от федеральной трассы «Дон»	Город Горячий Ключ	Город Горячий Ключ	Город Горячий Ключ
Физическое состояние	Удовлетворительное	хорошее	хорошее	удовлетворительное	Удовлетворитель-ное
Наличие коммуникаций	все коммуникации центральные	все коммуникации центральные	все коммуникации центральные	все коммуникации центральные	все коммуникации центральные
Площадь земельного участка, сот.	147,09	170,00	60,00	183,00	90,00
Дополнительные улучшения	нет	нет	нет	нет	нет

 Расчет рыночной стоимости объектов оценки методом сравнения продаж

Таблица

Элементы сравнения	Ед. измер.	Объект оценки	Объекты-аналоги
			1	2	3	4
Цена предложения, с учетом НДС	руб.	Определяется	30 000 000	10 000 000	13 500 000	8 500 000
Продажа / предложение		Продажа	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Скидка к цене предложения			-13%	-13%	-13%	-13%
Скорректированная стоимость объекта	руб.	Определяется	26 100 000	8 700 000	11 745 000	7 395 000
Общая площадь помещений	кв.м.	945,4	1 600	700	504	490
Площадь земельного участка	сот.	147,09	170	60	183	90
Стоимость земельного участка	руб./сот.		53 930	53 930	53 930	53 930
Местоположение земельного участка		Город Горячий Ключ	Город Горячий Ключ	Город Горячий Ключ	Город Горячий Ключ	Город Горячий Ключ
Корректировки на местоположение, %			0%	0%	0%	0%
Стоимость земли (всего участка)	руб.		9 168 100	3 235 800	9 869 190	4 853 700
Оформленные права на земельный участок		Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировки на оформленные права, %			0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость земельного участка	руб.		9 168 100	3 235 800	9 869 190	4 853 700
Стоимость зданий без  учета стоимости земельного участка, с учетом НДС	руб.		16 931 900	5 464 200	1 875 810	2 541 300
Стоимость за единицу площади здания, в т.ч. НДС	руб./кв.м.	Определяется	10 582	7 806	3 722	5 186
Корректировки
Юридические ограничения		Не зарегистрировано	Не зарегистрировано	Не зарегистрировано	Не зарегистрировано	Не зарегистрировано
Корректировки, %			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения	руб./кв.м.	Определяется	10 582	7 806	3 722	5 186
Условия финансирования (условия продажи)		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировки, %			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения	руб./кв.м.	Определяется	10 582	7 806	3 722	5 186
Дата предложения (продажи)		Дата оценки – 27 апреля 2010г.	с июля 2009 г. по апрель 2010г.	февраль-апрель 2010г.	апрель 2010г.	ноябрь 2009г.-апрель 2010г.
Корректировки, %			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения	руб./кв.м.	Определяется	10 582	7 806	3 722	5 186
Функциональное назначение		Производственная база	Производственная база	Производственная база	Производственная база	Производственная база
Корректировки, %			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения	руб./кв.м.	Определяется	10 582	7 806	3 722	5 186
Локальное расположение		Благоприятное	Благоприятное	Благоприятное	Благоприятное	Благоприятное
Корректировки, %			0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость	руб./кв.м.	Определяется	10 991	8 136	5 118	5 893
Физический износ (в среднем)		45%	30%	30%	50%	50%
Корректировки			-27%	-27%	9%	9%
Скорректированная стоимость	руб./кв.м.	Определяется	7 725	5 698	4 057	5 653
Общая площадь помещений	кв.м.	945,4	1 600,0	700,0	504,0	490,0
Корректировки, %			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения	руб./кв.м.	Определяется	7 725	5 698	4 057	5 653
Наличие коммуникаций		Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабже-ние, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация	Электроснабжение, водоснабжение, канализация
Корректировки			0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена предложения	руб./кв.м.	Определяется	7 725	5 698	4 057	5 653
Сумма поправок (по модулю)			33%	33%	21%	21%
Весовой коэффициент			1	1	2	2
Средневзвешенная цена предложения	руб./кв.м.		5 474
Стоимость улучшений  с учетом НДС	руб.		5 175 000
Стоимость земельного участка, руб.			7 930 000
Стоимость объекта  оценки, руб. с НДС			13 105 000

 

 

Пояснения к корректировкам

Корректировка на фактор продажа/предложение

При продаже аналогов №№ 1-4 предполагается типичная скидка, что уменьшает их стоимость по сравнению с оцениваемым объектом. Корректировка в данном случае принимается в размере 13%. Размер корректировки принят на основании рекомендуемых значений скидки на торг, опубликованных в аналитическом издании «Русской службы оценки» А.А. Марчук, Е.А. Бутова «Скидки на торг: реалии кризиса» (источник опубликования - http://www.rusvs.ru/, //www.appraiser.ru/).

Рекомендуемые значения скидки на торг (по данным «Русской службы оценки»)

Таблица

Численность населенного пункта, тыс. чел.	Жилая недвижимость		Торговая недвижимость		Офисная  недвижимость		Производственная  и складская недвижимость		Земельные участки
	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа
более 500	8%	11%	13%	15%	14%	15%	13%	15%	15%
250 - 500	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%
менее 250	6%	9%	11%	13%	12%	13%	11%	13%	13%

 

Юридические ограничения.

Не выявлено юридических ограничений, ограничивающих характер использования  оцениваемого объекта и объектов-аналогов - законодательных, правительственных, городских, муниципальных актов и требований нормативов. Отсутствует информация о предполагаемых изменениях нормативных актов в соответствующей части, которые существенно повлияли бы на характер использования. Учитывая вышеизложенное, корректировка отсутствует.

Корректировка на условия  финансирования (условия продажи).