Оценка недвижимости

 

Содержание

1. Сбор и анализ информации для проведения оценки объекта оценки (требования достаточности и достоверности), согласно ФСО №1 (Федеральным Стандартам Оценки).
2. Операции с недвижимостью и порядок их регистрации.
3. Земельный участок как основа недвижимости.
4. Действительная сделка, признаки, характеристика.
5. Оценка предприятия, объекты недвижимости предприятия, подходы к их оценке

 

1. Сбор и анализ информации для проведения оценки объекта оценки (требования достаточности и достоверности), согласно ФСО №1 (Федеральным Стандартам Оценки).

 

Сбор и анализ информации об объекте недвижимости  
Сбор и обработка следующей информации и документации: 

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета  и отчетности, относящихся к объекту  оценки;

информации о технических  и эксплуатационных характеристиках  объекта оценки;

информации, необходимой  для установления количественных и  качественных характеристик объекта  оценки с целью определения его  стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей  конъюнктуры и тенденций, а также  выбор аналогов объекта оценки и  его обоснование. 

Осмотр объекта и прилегающей  территории, описание юридического статуса  объекта недвижимости, физических и  экономических характеристик, месторасположение. 

Анализ и обработка  информации. 

Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой  для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения  стоимости объекта оценки, изучает  количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.

Данные, используемые для  оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующий природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

1. При выполнении в  процессе оценки предварительного  отбора, сбора и анализа предполагаемых  данных оценщик знакомится с  общим состоянием рынка и оцениваемой  собственностью.

2.Общеэкономические данные  собираются на уровне района, города,  региона и даже на  национальном и международном  уровнях в зависимости от рассматриваемой  собственности.  Для лучшего понимания ситуации с конкретным объектом оценки исследуются социальные, экономические,  политические и экологические факторы,  которые способны влиять на рыночную стоимость (или иной тип стоимости в соответствии с определением).  Следует также детально изучить любые другие специфические факторы.

3.Данные,  специфические  для оцениваемой собственности,  т.е.  те, которые имеют прямое  отношение к объекту ,  также должны быть собраны и исследованы.

Сюда входят данные о конкретном месторасположении объекта оценки, данные о затратах и амортизации,  данные о доходах и расходах,  данные о ставке капитализации и  доходности, история нахождения в  собственности и использования  и другая информация, которая признается значимой и обычно принимается в  расчет соответствующими покупателями и продавцами в их переговорах  и сделках.

4. При описании объекта оценки и проведении оценки оценщик опирается на документы,  удостоверяющие или устанавливающие права,  а также иные документы с исходными данными,  которые должны обеспечивать возможность полностью и однозначно идентифицировать объект оценки по всем характеристикам,  существенно влияющим на его стоимость,  включая пространственные,  объемно-планировочные и конструктивные характеристики,  содержать основания возникновения прав на объект недвижимости и/или его составные части и раскрывать особенности характеристик объекта оценки.

5. При сборе информации  об объекте оценщик проводит  его осмотр в период, возможно  близкий к дате оценки, с документированием  результатом осмотра.  В случае  невозможности проведения осмотра  объекта оценщик приводит в  отчете об оценке причины отказа  от осмотра и указывает на  возможное в этой связи снижение  достоверности итоговой величины  стоимости,  если в задании  на оценку не указана возможность  проведения оценки без осмотра  объекта оценки.

6. Оценщик осуществляет  сбор и анализ используемой  для установления стоимости объекта  оценки социально-экономической  информации на территории, соответствующей  позиционированию объекта на  рынке.  Оценщик выделяет рынок,  на котором может позиционироваться  объект оценки, и анализирует  этот рынок с тем, чтобы установить  основные ценообразующие факторы,  а также другую информацию,  оказывающую существенное влияние на стоимость объекта оценки.  Оценщик исследует рынок,  прежде всего,  в тех его сегментах,  к которым относятся текущие и предполагаемые функции использования оцениваемого объекта и/или его составных частей.

7. Анализ данных о спросе  и предложении,  характеризующих  наиболее вероятный рынок для  данной собственности, проводится  для того, чтобы получить перечень  объектов,  которые конкурируют  с оцениваемым объектом за  долю на рынке.  Также анализируются данные об объектах, которые могут быть приспособлены,  или о новых объектах имущества, которые будут построены и которые, соответственно, увеличат конкурентное предложение.  Анализ рынков проводится с целью установления рыночных тенденций,  связи между спросом и предложением и другой информации, специфической для рынка.

8. При описании факторов,  способных влиять на величину устанавливаемой стоимости,  оценщик анализирует конкурентную среду,  в которой находится и/или будет находиться в перспективе оцениваемый объект,  выявляет особенности окружения данного объекта,  в том числе характер окружающей застройки, развитость транспортной инфраструктуры, экологические факторы,  культурно-историческую ценность и/или ограничения,  перспективы развития объекта и его окружения,  указывая на характер влияния конкретного фактора на стоимость объекта оценки.

Анализ достаточности и достоверности информации (ФСО-1, п. 19). Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

 

2 Операции с недвижимостью  и порядок их регистрации.

В норме пункта 1 статьи 130 ГК РФ законодатель определил понятие  недвижимого имущества: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения».

 К недвижимым вещам  в соответствии с ГК РФ относятся  также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом  к недвижимому имуществу может  быть отнесено иное имущество.

Все виды операций с недвижимостью (жилой или коммерческой) можно  классифицировать на такие типы сделок, как купля-продажа, аренда, обмен  и дарение – все они имеют  особенный порядок оформления и  отличаются по содержимому договоров. 

Однако, несмотря на отличия  всех этих операций, их всех связывает  общее правило государственной  регистрации: договора в письменной форме обязательно должны иметь  нотариальное подтверждение. 

Купля-продажа 
Сущность данной операции заключается в передаче одним лицом объекта недвижимости другому лицу за определенную сумму денег. При этом все условия сделки фиксируются в договоре. Независимо от того, жилая это или коммерческая недвижимость, в пакете документов должны находиться подтверждения прав собственности продавца. Что касается частных домов или квартир, в которых либо прописаны недееспособные граждане, либо частью имущества владеет несовершеннолетний ребенок, то их владелец не может самостоятельно продать объект недвижимости без предварительного разрешения от органов опеки и попечительства. Для продажи жилой недвижимости, которая была приобретена владельцем, состоявшим в браке, необходимо предоставить согласие супруга на совершение сделки.

Аренда 
К еще одному виду операций, который заключается в передаче одним лицом собственности во временное владение и пользование другому лицу, относится аренда офиса, квартиры, склада или другого объекта недвижимости. Такие услуги владелец собственности предоставляет за определенную арендную плату. В договоре к данному виду сделки необходимо четко определить недвижимое имущество, сдаваемое в аренду.

Обмен 
Данная операция заключается в обмене одного объекта недвижимости на аналогичный объект (например, квартиры на квартиры) или же другое имущество (квартира на машину). В договоре обязательно указывается стоимость имущества, а пакет документов нужен такой же, как и при купле-продаже. 

Дарение 
Суть операции заключается в дарении одним лицом объекта недвижимости другому лицу безвозмездно. Стандартный договор обычно не содержит никаких условий сделки, кроме как возможность дарителя отменить операцию (до момента регистрации перехода прав к другому лицу).

 Порядок регистрации прав на недвижимое имущество

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения  этих прав, их возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции. Регистрации  подлежат: право собственности, право  хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, доверительное  управление, аренда, а также иные права в случаях, предусмотренных  Гражданским Кодексом и иными  законами. Государственной регистрации подлежат также сделки с недвижимым имуществом.

Порядок государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

Права на недвижимое имущество  и сделки с ним подлежат государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним (Единый государственный  реестр прав).

Единый государственный  реестр прав (ЕГРП)

ЕГРП прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Неотъемлемой частью ЕГРП прав являются дела, включающие в  себя правоустанавливающие документы  на недвижимое имущество, и книги  учета документов.

Разделы Единого государственного реестра прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов подлежат постоянному хранению. Их уничтожение, а равно изъятие  их них каких-либо документов или  их частей не допускается. Порядок и  сроки хранения учреждением юстиции  по регистрации прав разделов Единого  государственного реестра прав, дел  правоустанавливающих документов и  книг учета документов, а также  порядок их передачи на постоянное хранение в государственные архивы определяется Правительством Российской Федерации. Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о  правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении  таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре  кадастровым номером объекта  недвижимого имущества.

Идентификация земельного участка  в Едином государственном реестре  прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему  органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

ЕГРП ведется на бумажных носителях информации, а в тех  районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

При несоответствии записей  на бумажном и магнитном носителях  приоритет имеет запись на бумажном носителе. При несоответствии записей  в Едином государственном реестре  прав и правоустанавливающего документа  приоритет имеет правоустанавливающий документ.

Внесение изменений в  записи Единого государственного реестра  прав, не соответствующие правоустанавливающему  документу, осуществляется в порядке, установленным ст. 21 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Порядок государственной  регистрации

Государственная регистрация  прав проводится не позднее чем в  месячный срок со дня подачи заявления  и документов, необходимых для  государственной регистрации.

Государственная регистрация  договора об отчуждения объекта недвижимости и последующего перехода права на данный объект недвижимости при одновременной  подаче заявлений и документов, необходимых  для государственной регистрации  указанных договора и перехода права, проводится в месячный срок, если иное не предусмотрено федеральным законом  или договором.