Оценка недвижимости

Датой государственной регистрации  прав является день внесения соответствующих  записей о правах в ЕГРП.

Государственная регистрация  прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Государственная регистрация  возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной  регистрации прав.

Государственная регистрация  договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной  регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

 

 

 

3 Земельный участок как основа недвижимости

Земельный участок – это  часть поверхности земли, имеющая  фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном  кадастре и документах государственной  регистрации прав на землю. 

Земля как часть природы  является основой жизнедеятельности  человека. Как объект недвижимости, земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в  любой сфере деятельности человек  в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств  делает землю специфическим средством  производства,  функционирующим  во всех отраслях народного хозяйства. Понятие земли как источника  благосостояния человека и объекта  экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

Земельный участок может  быть делимым и неделимым.

Делимым является участок,  который может быть разделен на части,  причем каждая часть после раздела  образует самостоятельный земельный  участок,  разрешенное использование  которого может осуществляться без  перевода его в состав земель иной категории  (за исключением случаев,  установленных федеральным и  законами).

Неделимым признается земельный  участок,  который по своем у целевом у и хозяйственном у назначению и разрешенном у использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Правовой статус земельного участка включает: 

целевое назначение;

разрешенное использование;

форму законного владения.

На земельный участок  составляется паспорт, который содержит:

• экспликацию земель –  застроенную территорию, площади  под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами и т.д.;

• размер земельного налога  (в случае нахождения земельного участка  в

собственности) или арендной платы с единицы площади;

• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

• балансовую стоимость  строений, сооружений и насаждений;

• общую стоимость земельного участка и строений;

• размер налога на стоимость  объекта недвижимости;

• инженерно-технические  характеристики;

• экологические показатели;

• градостроительные характеристики –  функциональная зона,  планировочная  зона и др.;

• залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков – переход от одного лица к другому  посредством заключения договоров  и иных сделок – осуществляется в соответствии с Гражданским  и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота,  не допускается вообще,  а земли,  ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.

Продажа земельных участков,  а также выделение их для предпринимательской  деятельности и перевода из одной  категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и  субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся  в частной собственности, могут  быть изъяты для государственных  или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие  участков может быть произведено

только при условии  предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка  на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие  вы-

куп участка для государственных  или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств  земельный участок может быть временно изъят  (реквизирован). Собственникам  участков возмещаются убытки,  связанные  с изъятием.  При прекращении  действия чрезвычайных обстоятельств  собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка,  а в случае невозможности возмещения убытков – предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно  изымается у собственника в случае,  если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок  не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных  торгов любому лицу. 

В соответствии с законодательством  не допускается раздел городских  земель, земель фермерских хозяйств и  пр.

 

4. Действительная сделка, признаки, характеристика.

 

Легальное определение сделки даётся в статье 153 ГК РФ : «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Причём в данной статье нет указания на то, что субъектами сделок не могут быть иностранные граждане, лица без гражданства или юридические лица. Анализируя легальное определение сделки, можно выделить следующие её признаки:

 Сделка – это всегда  волевой акт, т.е. действие субъекта  права. 
Сделка всегда специально направлена на достижение определённой правовой цели, т.е. на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Сделка - это правомерное действие. 
Сделки всегда представляют собой волевые акты.  Они совершаются по воле участников гражданского оборота и являются актами осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Сущность сделки составляют внутренняя воля и волеизъявление сторон.

Внутреннюю волю можно  определить как намерение лица породить определённые юридические права и обязанности. Однако одной внутренней воли для совершения сделки недостаточно, необходимо довести её сведения других лиц. Способы, которыми внутренняя воля выражается вовне, называются волеизъявлением. Само волеизъявление, в свою очередь, делится на 3 группы:

Прямое – совершается в устной или письменной форме. 
Косвенное (конклюдентное) – от лица, желающего совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его намерение совершить сделку. Особенностью данного вида волеизъявления является то, что оно может быть осуществлено только для сделок, которые могут быть

совершены устно (п.2 ст.158 ГК).

Посредством молчания  – допускается только в случаях, напрямую предусмотренных законом или соглашением сторон. Стороны могут договориться о том, что молчание обоих участников договора после истечения срока его действия означает продление действия данного договора.

Для сделки критически важным является полное соответствие воли и  волеизъявления, иначе сделка может  вызвать споры между участниками.

Для понимания сущности сделки также необходимо уяснить содержание термина основание сделки. Под  этим термином понимается тот юридический  результат, который должен быть достигнут исполнением сделки. То есть основание сделки – это то, ради чего она заключается.

Мотив – ещё один элемент  психического отношения человека к  совершаемому им действию, который  может иметь значение для сделки. По общему правилу причина, ради которой  заключается сделка,  её цель, не оказывает влияния на её действительность. Однако законодательством предусмотрены некоторые исключения из этого общего правила: ст.169 ГК содержит определение недействительной сделки, совершённой с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности. То есть такая сделка будет считаться недействительной.

Условия действительности сделок

Действительность сделки означает признание за ней качеств  юридического факта, порождающего тот  правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством посредством  следующей системы условий.

Законность содержания.

Законность содержания сделки означает ее соответствие требованиям  законодательства. Содержание сделки должно соответствовать требованиям  ГК РФ, принятых в соответствии с  ним федеральных законов, указам Президента РФ и других правовых актов, принятых в установленном порядке. В случаях коллизии между нормами, содержащимися в вышеперечисленных правовых актах, законность содержания сделок должна определяться с учетом иерархической подчиненности правовых актов, установленной ст. 3 ГК. Законность содержания сделки предполагает ее соответствие не только нормам гражданского права, но и его принципам. 
При решении вопроса о законности содержания сделки следует иметь в виду, что новейшее гражданское законодательство РФ допускает аналогию закона и аналогию права (ст. 6 ГК). Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии закона, порождают гражданско-правовые последствия потому, что их содержание не противоречит существу гражданского законодательства, регулирующего сходные отношения. Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии права, подлежат правовой защите потому, что их содержание соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости. Иначе говоря, содержание сделок, признаваемых таковыми по аналогии закона или аналогии права, является тоже законным, так как санкционировано общими нормами гражданского законодательства.

 

 

5. Оценка предприятия, объекты недвижимости предприятия, подходы к их оценке.

 

Основы оценки стоимости  предприятия 

Понятие, цели и организация  оценки стоимости предприятия (бизнеса), подготовка информации, необходимой  для оценки бизнеса ; основные подходы  и методы оценки стоимости предприятия .  Доходный подход: метод дисконтированных денежных потоков; метод капитализации доходов. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия: метод сделок, метод рынка капитала, метод отраслевых коэффициентов. Затратный подход; метод стоимости чистых активов; метод ликвидационной стоимости. Итоговое заключение об оценке стоимости предприятия; оценка контрольного и неконтрольного пакетов акций; согласование результатов оценки; Отчет об оценке стоимости предприятия; особенности оценки стоимости предприятия (бизнеса) для конкретных целей. Особенности оценки предприятий в целях инвестирования. Особенности оценки предприятий в целях налогообложения. Особенности оценки финансово-кредитных институтов. Особенности оценки стоимости предприятия в целях реструктуризации.

Требования к информации, необходимой для оценки предприятий, формулируются в начальной стадии процесса оценки. Указываются ограничительные  условия и состав информационного  обеспечения, который должен быть представлен  заказчиком эксперту-оценщику к определенному  согласованному обеими сторонами сроку.

Оценщик должен посетить сооружения компании и каждый объект имущества, включенный в оценку, и проверить  все соответствующие данные, в  том числе титульные документы  и всякий раз, когда это возможно, проверить всю информацию, полученную от своего клиента. Оценщик должен указать документы, являющиеся источниками информации и сохранить всю информацию и рабочие материалы, на которые он полагался при выработке допущений и в расчетах различными методами оценки.

От заказчика оценщик  должен получить все возможные документы  и другую информацию, необходимую  для оценки:

1) информацию о предприятии  общего характера:

2) информация о бизнесе  и специфике деятельности предприятия:

3) Определение эффективности  на уровне отрасли:

Информация, необходимая  для анализа предприятия в  целях его оценки делится на внешнюю и внутреннюю.

Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом. 

Внутренняя дает представление о деятельности оцениваемого предприятия.

Таким образом, ГК РФ рассматривает  предприятие прежде всего как объект, состоящий из имущества, т. е. материальных активов, а также нематериальных активов, права на которые могут быть подтверждены. Кроме того, ГК устанавливает для сделок с предприятиями такой же порядок регистрации, что и для недвижимости. Статья 131 ГК РФ содержит правила государственной регистрации недвижимости, которые распространяются на любую недвижимость независимо от того, идет ли речь о недвижимом имуществе по природе или о таком, которое отнесено к недвижимости самим ГК или иными законами.

Три основных подхода к  оценке предприятия

Подходы к оценке – краткая  характеристика

Выбор метода оценки во многом зависит от того, в каком финансовом состоянии находится предприятие  в данный момент и каковы его перспективы. В зависимости от состояния и  перспектив развития бизнеса расчет стоимости компании может основываться на применении следующих подходов:

Затратный подход

Доходный подход

Сравнительный подход

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость предприятия  с точки зрения понесенных издержек. Стоимость предприятия признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств.