Оценка недвижимости

Введение

 

   Недвижимость - основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.  Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

   В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).  Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском праве в связи с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился. В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).  В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

              Классификация объектов недвижимости.

 

    Объектом  недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным  участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно  повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости.       

Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре  двух составляющих.        

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».        

2. Искусственные объекты  (постройки):       

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;       

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;        

в) общественные (специальные) здания и сооружения:       

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);       

- учебно-воспитательные (детские сады  и ясли, школы, училища, техникумы,  институты, дома детского творчества  и т.д.);       

- культурно-просветительские (музеи,  выставочные комплексы, парки  культуры и отдыха, дома культуры  и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);       

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд,  прокуратура, органы власти), памятники,  мемориальные сооружения, вокзалы,  порты и т.д.;       

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.       

Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных  типологических критериев.       

Искусственные объекты получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе».       

 

 

    Искусственные  объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте:консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:       

- при консервации — срок, на  который консервируется (временно  прекращается) строительство, условия  консервации, наименование организации,  на которую возлагаются подготовка  стройки к консервации, сохранность  построенных объектов и выполненных  работ;        

- при полном прекращении строительства  — порядок ликвидации и использования  уже построенных объектов или  их частей, смонтированных конструкций  и оборудования, реализации завезенных  на стройку материальных ценностей.       

Классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов  и структуры рынков, в рамках которых  производятся операции по купле-продаже  объектов и т.п.       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     Согласно  такой классификации объекты  недвижимости могут подразделяться по:        

 

1. Функциональному назначению:

 

- земельные участки, предназначенные  для застройки;

- природные комплексы (для  эксплуатации);

- постройки

• комнаты и квартиры;
• здания и помещения под магазины и офисы;
• частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
• производственные помещения, склады;
• прочие

 

     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  2. По происхождению:

 

 

  - Земельные массивы

- Отдельные земельные  участки.

- Комплексы зданий и  сооружений

- Жилые многоквартирные  дома

- Жилые одноквартирные  дома (особняки, коттеджи)

- Подъезд (секция).

- Этаж в подъезде.

- Квартира.

- Комната.

- Летняя дача

- Комплекс административных  зданий.

- Здание.

- Помещение или части  зданий (секции, этажи).       

 

 

    3. Готовность к эксплуатации

 

- Готовые объекты.

- Объекты, требующие капитального  ремонта или реконструкции.

- Объекты, требующие завершения  строительства. 

Существуют  и другие подходы к классификации.        

Вариант классификации, указанный в новом  стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.       

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две  категории:

•   неспециализированная недвижимость;
•   специализированная недвижимость.

 

     

 

 

  Специализированной  недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.       

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос  на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.       

Рынок недвижимости на Западе уже давно  сформирован, а принятая там классификация  объектов, используется долгое время  в неизменном виде и существенно  отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории  объектов (A,B,C).        

 
Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.        

 

   В свою очередь, она делится на:

 

 

       - недвижимость, которая предназначена  для ведения конкретного вида  бизнеса, т.е. специализированную. Такая  недвижимость продается вместе  со всем бизнесом. Это могут  быть корпуса заводов, специальные  складские помещения.       

 

      - здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.       

 

    Недвижимость  которая относится к категории  В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный  капитал.       

К недвижимости категории С могут  относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный  признак этой категории – это  избыточность недвижимости, т.е. это  объекты, не нужные для использования  в бизнесе в текущий период времени.       

Именно  использование различных классификаций  недвижимости по самым разнообразным  признакам и критериям повышает эффективность и объективность  процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций  облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны  по функциональным признакам. Такой  подход способствует объективной оценке недвижимости.        

Надо  отметить, что существуют некоторые  категории объектов, рынок которых  еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.       

Для целей анализа рынка и управления его созданием и развитием  объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы.   

 

 

Заключение

 

   Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Недвижимость можно рассматривать, как:

- потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности  в жилище, отдыхе, развлечениях и  т.д;

- фактор производства, выступающий  в форме основных производственных  фондов (здания, сооружения), а также  источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

   А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы:

 

1. Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2008. -492 с.

2. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб.пособие Л.Н.Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2010- 302 с.

3. Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предпиятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско- торговая корпорация: «Дашков и К», 2009.-256 с.

4. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2009