Оценка недвижимости

 

Анализ максимальной эффективности.

Критерием максимальной эффективности  является положительный возврат  инвестируемого капитала, т. е. возврат равный или больший расходов на компенсацию инвестиционных затрат, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, расходы и т. д. Величина чистого дохода по допустимому варианту использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Ниже приведен качественный анализ вариантов использования помещений, позволяющий выявить наиболее целесообразные из всех физически и финансово возможных.

Метод заключается в анализе  основных параметров, характеризующих объект, то есть в присвоении каждому параметру определенного балла (от 1 до 5), и нахождению суммарного балла; чем выше балл, тем большее преимущество отдается размещению на участке того или иного функционального типа объекта недвижимости. Процесс представлен в нижеприведенной таблице.

 

Качественный анализ вариантов  использования оцениваемых  помещений

Критерии	Значение балла (1 - неудовл.,  5 - отлично)
	1	2	3	4	5	1	2	3	4	5	1	2	3	4	5
Наименование  объекта оценки	Офис					Магазин					производственно-складские здания
Местоположение					1		1						1
Окружение					1		1								1
Транспортная доступность					1				1					1
Рыночная среда					1			1							1
Наличие инженерных систем				1					1					1
Особенности зданий (общая  площадь, тип планировки  и т. п.)		1						1						1
Потенциал роста			1						1					1
Уровень предпринимательского дохода			1						1					1
Количество наблюдений	0	1	2	1	4	0	2	2	4	0	0	0	1	5	2
Взвешенный итог	0	2	6	4	20	0	4	6	16	0	0	0	3	20	10
Сумма взвешенных итогов (суммарный балл)	32					26					33

 

Результаты качественного  анализа

Варианты  использования  земельного участка с имеющимися на нем улучшениями	Суммарный балл по качественному анализу
Административное (офисное) использование	32
Использование для торговой деятельности	26
Использование в качестве производственно-складских зданий	33

 

По результатам качественного  анализа было выявлено, что наиболее оптимальным как с физически  осуществимой позиции, так и инвестиционно-привлекательной, является использование объекта оценки, как объекта для производственно-складской деятельности.

Вывод:

основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, его  правовой режим, физические характеристики, текущее состояние и возможности  коммерческого использования, мы пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования оцениваемого объекта является использование в качестве объекта для производственно-складской деятельности. В дальнейшем, при расчете рыночной стоимости, мы будем исходить из предположения об эксплуатации объектов согласно наилучшему использованию.

10.2. ВЫБОР МЕТОДОВ И  ПРИНЦИПОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Для оценки стоимости имущества  применяются общепринятые в оценке подходы: доходный, затратный, сравнительный.

Затратный подход – способ оценки имущества, реализующий принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект аналогичной полезности. Затратный подход исходит из принципа замещения, гласящего, что благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму, большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход показывает оценку стоимости затрат на замещение (воспроизводство) зданий (строений, сооружений) за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объект-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объект отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Основывается на принципе ожидания. Данный принцип основан на утверждении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В рамках каждого из подходов, в  зависимости от наличия улучшений  на участке, информации об объекте оценке и рынке недвижимости, применяются различные методы определения рыночной стоимости. При достаточном количестве исходной информации оценщик должен проводить оценку с применением нескольких методов, дальнейший сравнительный анализ которых позволяет взвесить все достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Оценщик проанализировал возможность  использования описанных выше подходов к оценке, для определения рыночной стоимости недвижимого имущества и пришел к следующему выводу:

Расчет рыночной стоимости  оцениваемого имущества осуществлять для  оцениваемых объектов тремя  подходами -  сравнительным,  доходным, затратным.

10.3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ  СТОИМОСТИ

10.3.1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Основным принципом, на котором  основывается затратный подход к  оценке, является принцип замещения, который гласит, что осведомленный  покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма денег, которую нужно  будет потратить на приобретение земельного участка и строительство на нем зданий и сооружений, аналогичных по своим потребительским характеристикам оцениваемому имуществу.

 

        Основные этапы  при применении данного подхода  к определению стоимости: 

• Определение рыночной стоимости земельного участка с учетом прав на него.
• Расчет затрат на замещение (воспроизводство) объекта.
• Определение величины прибыли предпринимателя.
• Определение величины физического, функционального и внешнего износов (накопленного износа).
• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем вычитания из затрат на замещение (воспроизводство) объекта недвижимости величины накопленного износа и прибавления стоимости земельного участка

 

10.3.1.2 Определение рыночной стоимости земельного участка.

 

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок, без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Как известно, земля – базовая  составляющая любой недвижимости. В  настоящее время в большинстве  сделок, связанных с объектом недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за совокупными ценами отдельного комплекса.

Для оценки земельных участков можно выделить два основных квалификационных признака:

- текущее использование земельного участка – режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода;

- земельный участок в обороте – режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или обеспечения залога.

В настоящем отчете расчет рыночной стоимости  земельного участка выполнен в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р (в ред. Распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002г. №2314-р), согласно которым:

• Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

• Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения  на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

• Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объектов эквивалентной полезности (принцип замещения).

• Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания).

• Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и  определяется на конкретную дату (принцип  изменения).

• Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения  его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

• Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип  внешнего влияния).

• Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его  наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При проведении оценки Оценщик обязан использовать три подхода или  обосновать отказ от использования:

-затратный, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат;

-доходный, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя;

-сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки;

Выбор того или иного подхода  для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Земельный участок, в соответствии со ст.1 Земельного кодекса РФ, является:

- природным объектом;

- основой осуществления хозяйственной  и иной деятельности;

- недвижимым имуществом;

- объектом права собственности  и иных прав на землю.

Этой же статьей Земельного кодекса  РФ предусмотрено, что все, что возведено  на земельном участке, следует расценивать  как неотделимый элемент единого  объекта недвижимости, т.е. заложен принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По мере углубления рыночных отношений  в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом гражданского оборота, и как любой  товар земля должна иметь рыночную стоимость.

Земля, прежде всего, будучи природным  ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и недвижимостью обладает рядом специфических особенностей, которые необходимо учитывать в процессе оценки стоимости:

1. Земля не является результатом  человеческого труда, как другие  средства производства, она – продукт природы. Следовательно, на ее появление как товара никаких затрат не требовалось, ее «произвела» природа. Таким образом, можно сделать вывод о неприменимости к земле подхода, основанного на анализе затрат.

2. Во всех отраслях народного  хозяйства земля является пространственным операционным базисом, то есть местом, на котором совершается процесс труда.

3. Земля пространственно (по  площади) ограничена и ничем  не заменима. Другие же средства производства по мере развития производительных сил могут количественно и качественно изменяться. Ограниченность земельных ресурсов обусловливает необходимость бережного отношения к ней и рационального использования.