Оценка недвижимости

Год постройки – 1996

Число этажей - 1

Общая площадь  – 14,1 м².

Строительный объем – 47м³.

Таблица

 

№ п/п	Наименование  конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов
1	Фундаменты	бутовый ленточный, гл. зал. до 1,0 м.
2	Стены и перегородки	кирпичные, т. ст. 0,22
3	Перекрытия	деревянные отепленное
4	Полы	Линолеум
5	Кровля	шифер по деревянным стропилам и обрешетке
6	Проемы	Окна-одинарные глухие, окрашены Двери-филенчатые окрашены
7	Отделочные работы	внутренние-оштукатурено, побелено
8	Внутренние сантехнические, электротехнические устройства	Электроосвещение-скрытая проводка, отопление-печное
9	Прочие работы	-

 

      Состояние объекта хорошее.

 

Здание склада, литер У

Год постройки – 1996

Число этажей - 1

Общая площадь – 13,2 м².

Строительный объем – 39 м³.

Таблица

 

№ п/п	Наименование  конструктивных элементов	Описание конструктивных элементов
1	Фундаменты	бутовый ленточный, гл. зал. до 1,0 м.
2	Стены и перегородки	шлакоблочные, т. ст. 0,19
3	Перекрытия	железобетонные
4	Полы	бетонные
5	Кровля	рубероид
6	Проемы	Окна-двойные створные, окрашены Двери-филенчатые окрашены
7	Отделочные работы	внутренние-оштукатурено
8	Внутренние сантехнические, электротехнические устройства	Электроосвещение-скрытая  проводка
9	Прочие работы	-

 

      Состояние объекта хорошее.

Также на участке расположены вспомогательные сооружения инфраструктуры: 

Основные технические  характеристики и описание строительных конструкций сооружений

Таблица

№ п/п	Наименование объекта оценки согласно техническому паспорту	Год построй-ки	Общая пло-щадь, м2	Объем    м3	Характеристика объекта	Износ по данным визуального осмотра в соответствии со шкалой экспертных оценок физического износа зданий, %
1	Навес, Г4	1995	65		фундамент- металлические  столбы; стены- без стен; кровля – шифер; полы-грунт	40
2	Навес,литер Г5	1998	134	-	фундамент- металлические  столбы; стены- без стен; кровля – шифер;  полы-грунт.	40
3	Насосная,литер Г6	1996	14	36	фундамент- бетонный ленточный; стены- кирпич; кровля – шифер; полы-бетон.	40
4	Беседка,литер Г10	1996	20	-	фундамент- металлические  столбы; стены- дощатый барьер; кровля – шифер; полы-асфальт.	40
5	Уборная,литер Г11	Нет дан-ных	2	5	яма  - бетонная; стены-кирпичные; кровля – шифер; полы – бетон; двери - простые	30
6	Навес,литер Г12	1995	4	-	фундамент- металлические  трубы; стены- нет; кровля – шифер; полы-грунт	40
7	Навес,литер Г13	1995	136	-	фундамент- металлические  столбы; стены- 2 стены шифер; кровля – шифер; полы-асфальт	40
8	Забор,1	Нет дан-ных	229	-	бетонный сплошной	30
9	Ворота,2		14,5	-	металлические	40
10	Мощение,V		4111	-	асфальтовое покрытие	40
11	Ворота,9		6,8	-	металлические	40
12	Забор,10		90,9	-	металлический  на металлических  стойках	20
13	Забор,11		90-,9	-	металлический  на металлических  стойках	20
14	Ворота,12		5,8	-	металлические	20
15	Забор,14		78,9	-	металлический  на металлическихстойках	20
16	Ворота,III		9,4	-	металлические	40
17	Артезианская скважина, XV		глубина 215м.	-		40

 

Техническое состояние объектов определено в соответствии с методическими рекомендациями и шкалой экспертных оценок, разработанными МИПК Российской экономической академией им. Г.В. Плеханова:

Определение физического  износа экспертным путем

Таблица

 

Физичес-кий  износ, %	Оценка  технического  состояния	Характеристика  технического состояния	Стоимость капремонта % от восстановительной стоимости
0-10	Отличное, новое	Повреждений нет. Могут  производиться текущие ремонты. Капитальные ремонты не требуются.	0
10-20	Очень хорошее	Видимых повреждений  нет. Имеются отдельные, устраняемые  при текущем ремонте дефекты, не влияющие на эксплуатацию.	до 10
21-40	Хорошее	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но в отдельных местах возможен ремонт.	15-35
41-60	Удовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна при условии  ремонта, который целесообразно произвести именно сейчас.	40-80
61-80	Неудовлетворительное	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а не несущих  – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивных элементов	90-120

 

 

Описание земельного участка

Таблица

 

Количественные  и качественные характеристики земельного  участка	Показатели  количественных и качественных характеристик  земельного участка
Кадастровый номер	хх:хх:10 04 001:хххх
Категория земель	Земли поселений ( ныне земли населенных пунктов)
Разрешенное использование	для эксплуатации производственной базы
Фактическое использование	для эксплуатации производственной базы
Площадь, кв.м.	14 709
Местоположение	РФ, Краснодарский край, г. Горячий Ключ, ул. Ххххх,хх
Вид права на земельный  участок	собственность
Собственник	ХХХХХХХ
Правоустанавливающие,  правоудостоверяющие и иные документы  на земельный участок	свидетельство о государственной  регистрации права собственности на земельный участок, кадастровый номер хх:хх:00 00 000:хххх, серии хх-ХХ № хххххх от 10.02.хххх г.
Экологическая ситуация в районе расположения земельного участка	Объект оценки расположен вблизи трассы  и экологическая ситуация в его окружении характеризуется загрязнением атмосферы выхлопными газами, оседанием  на почве тяжелых металлов и шумовыми воздействиями.
Наличие элементов инженерной инфраструктуры	Электроснабжение, водоснабжение,  канализация
Транспортная доступность	Хорошая, обеспечивается маршрутами рейсовых автобусов, маршрутных такси
Рельеф участка	равнинный
Наличие подъездных путей	К участку подходит автомобильная  дорога с асфальтовым покрытием
Окружение земельного участка	придорожное кафе, автозаправочная  станция
Обременения или ограничения  в использовании земельного участка	Не  зарегистрированы

 

Текущее использование объектов недвижимости:

здания, строения и сооружения используются в качестве производственно- складских помещений (см. фотографии в приложении);

земельный участок используется для  размещения  и эксплуатации производственно-складских зданий и сооружений  производственной базы.

10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Одним из важнейших принципов, на котором  строится определение рыночной стоимости, является соблюдение условия наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

10.1 АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ  ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Результаты данного анализа будут использоваться при использовании всех методов оценки.

Для получения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования  учитываются четыре основных критерия:

Юридическая правомочность:

-рассмотрение только тех способов  использования земельного участка,  которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, а также другими законодательными актами.

Физическая возможность:

-рассмотрение физически реальных  для данной местности способов  использования.

Экономическая приемлемость:

-рассмотрение того, какое физически  возможное и юридически правомочное  использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность:

-рассмотрение того, какое из  экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В основе концепции рыночной стоимости  недвижимости лежит предпосылка  о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать создаваемую земельным участком стоимость. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать. Когда земельный участок с улучшениями (включая искусственные улучшения физических характеристик земельного участка и существующие строения) создает стоимость большую, чем стоимость земли без таких улучшений, то существующий профиль использования (в составе его юридических, физических и коммерческих характеристик) следует признать наилучшим и наиболее эффективным. Наоборот, если существующие улучшения уменьшают первоначальную стоимость земельного участка исходя из варианта его наилучшего и наиболее эффективного использования как условно свободного, то проводимый анализ должен рассмотреть целесообразность варианта сноса существующей застройки и возведение строений в соответствии с оптимальным назначением земельного участка. В силу этого анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта обычно предусматривает две стадии:

- анализ земельного участка  как неосвоенного с учетом возможности изменения его целевого назначения;

- анализ земельного участка  с существующими зданиями с  учетом возможностей их развития.

Для выявления оптимального варианта использования земельного участка  обычно используют как качественные способы анализа, так и количественные (наиболее распространен метод инвестиционного остатка).

 

Анализ земельного участка как неосвоенного с учетом возможности изменения его целевого назначения.

Анализ земельного участка как  свободного от застройки не проводится в связи с тем что, снос существующих улучшений представляется нецелесообразным как с позиции правовых аспектов, так и с точки зрения экономической эффективности.

Анализ земельного участка с существующими зданиями с учетом возможностей их развития.

Данный анализ предполагает сохранение на анализируемом участке существующего  строения. Вариант использования  участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

- сохранение существующего назначения  оцениваемой недвижимости;

- изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются  необходимость и возможность:

-сохранения существующего объема  и качества предоставляемых недвижимостью  услуг;

-проведения строительных работ  по реконструкции зданий для  повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

-проведения строительных работ  по расширению площадей за  счет дополнительной пристройки  или возведению дополнительных  этажей;

-уменьшения существующих площадей  за счет частичного сноса.

Законодательно разрешенное использование.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности права собственности на земельный участок, кадастровый номер хх:хх:00 00 000:хххх, серии хх-ХХ № хххх от 10.02.хххх г.разрешенным использованием земельного участка является его использование для эксплуатации производственной базы. Фактическое использование оцениваемого земельного участка соответствует его разрешенному использованию, таким образом, законодательно разрешенным вариантом использования земельного участка является его использование для эксплуатации производственной базы.

Физически и финансово  осуществимое использование.

На основании изучения конструкций  оцениваемого здания установлено, что  физически допустимы следующие  виды использования помещений:

 

Потенциально  возможные и целесообразные варианты использования земельного участка с существующими улучшениями

Использование для торговой деятельности

Использование в качестве производственно-складских зданий и помещений

Административное (офисное) использование