Оценка недвижимости

4. Неизнашиваемость и вечность. Земля в отличие от других средств производства не подвержена моральному и физическому износу, в связи, с чем к стоимости земельных участков не применимы понятия «износа» и «амортизации» в отличие от стоимости улучшений.

5. Земля характеризуется постоянством  местоположения (неперемещаема), поэтому ее пространственные формы и многие свойства стабильны. Другие средства производства возможно перемещать по поверхности земли (движимое имущество) в процессе производственного использования. Здания, сооружения также могут быть демонтированы.

К стоимости земельных участков не применимы понятия физического и функционального износа и амортизации, в отличие от стоимости улучшений, которая в конце срока их эксплуатации равна нулю или может иметь отрицательное значение.

Затратный подход невозможно применить  для оценки земельных участков, которые являются природными объектами. Таким образом, при оценке стоимости земельного участка, затратный подход по вышеперечисленным причинам, не применяется.

 

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Основывается на принципе ожидания. Данный принцип основан на утверждении, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод.

В рамках каждого из подходов, в  зависимости от наличия улучшений  на участке, информации об объекте оценке и рынке недвижимости, применяются  различные методы определения рыночной стоимости. При достаточном количестве исходной информации оценщик должен проводить  оценку с применением нескольких методов, дальнейший сравнительный анализ которых позволяет взвесить все достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную стоимость оцениваемого объекта.

Доходный подход к оценке стоимости земель основан на определении будущего дохода на протяжении всего срока эксплуатации земельных участков. Величина доходов определяется:

- исходя из рыночных ставок  арендной платы на земли, аналогичные  оцениваемым, т.к. размер арендной платы отражает величину земельной ренты или дохода от арендатора от владения земельным участком.

- исходя из рыночных цен продаж  сельскохозяйственных культур (наиболее  эффективных для возделывания с точки зрения рынка в данном районе) и затрат на их возделывание;

- исходя из остатка дохода  от имущественного комплекса,  включающего земельный участок;

- исходя из дохода, получаемого  от продажи земельного участка  или при его залоге под ипотечный  кредит.

В основе доходного подхода к  оценке земель лежат принципы:

Принцип замещения – стоимость определяется на основе эффективных, обоснованных, приносящих доход капвложений в аналогичные земельные участки.

Принцип ожидания – текущая стоимость определяется с учетом фактора времени, т.е. приведения будущих доходов и других выгод к текущему времени.

Принцип спроса и предложения – цены на земельные участки определяются соотношением спроса и предложения на рынке земель.

Методы доходного подхода:

1). Метод прямой капитализации дохода. Применяется, если доход постоянный или равномерно изменяется. Стоимость определяется как частное от деления дохода на ставку капитализации. Используется в основном при оценке сельскохозяйственных земель путем капитализации земельной ренты и при оценке городских земель при наличии достоверных сведений об арендной плате за аналогичные земельные участки.

2). Метод остатка  для земли. Используется для земельных участков  застроенных или возможных для застройки коммерческими объектами, причем необходимо, чтобы сведения о стоимости строительства были свежими или достоверными. Экономический смысл данного метода заключается в том, что при распределении дохода приоритет отдается зданиям и сооружениям, возведенным на земле за счет труда, капитала и предпринимательских усилий, а остаток отдается земле. Суть метода: 1) в вычитании из общей суммы дохода (предполагаемого к получению или полученного) дохода, относящегося к зданиям и сооружениям, находящимся на земельных участках, 2) капитализации оставшегося дохода, относящегося к земле, для получения текущей стоимости земельных участков.

3). Метод предполагаемого  использования

Условие применения данного метода – возможность использования земельных участков способом, приносящим доход. Определяют структуру и сумму расходов, необходимых для эксплуатации земельных участков в соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков; величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельных участков; сумму и структуру операционных расходов, необходимых для получения данных доходов; ставку дисконтирования, соответствующую уровню риска инвестирования капитала в оцениваемые земельные участки. Стоимость определяется путем дисконтирования расходов и доходов, связанных с использованием земельных участков. Расчет доходов от сдачи недвижимости в аренду должен включать продажу объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Методы расчета ставки капитализации.

1) метод рыночной экстракции (выборки)  – основан на анализе рыночных  цен продажи и чистого операционного  дохода от земельных участков. Ставки капитализации по аналогам  рассчитываются как отношение  чистого операционного дохода (ЧОД) к цене продажи (Цпрод.)

2) метод кумулятивного построения. Сумма безрисковой ставки (например, ставка по депозитам банков  высшей категории надежности), надбавки  за региональный риск, надбавки  за риск ликвидности, может  быть надбавка за управление инвестициями (инвестиционный менеджмент).

В настоящем отчете методы доходного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка не применялся в виду отсутствия достоверной и полной информации о сдаче в аренду  земельных участков, расположенных в районе объекта оценки.

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход - способ оценки имущества, заключающийся в анализе цен недавно произведенных сделок и цен предложения объектов, аналогичных оцениваемому объекту. При этом исходят из принципа замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, с такой же полезностью, что и данный объект. Данный подход включает сбор информации о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Методы сравнительного подхода:

1). Метод сравнения  продаж.

Этапы:

1. Изучение и сегментирование  земельного рынка, определение  принадлежности оцениваемого участка к одному из сегментов.

2. Сбор информации о ценах  сделок с земельными участками  на соответствующем сегменте рынка, о ценах спроса и предложения. Выбирается 3-5 и более аналогов, если берутся цены предложения, то больше.

3. Проверка достоверности сведений, их соответствие типичным рыночным  условиям. Должны быть одинаковые  инвестиционные мотивы, формы финансирования, условия платежа, одинаковое назначение участков, близкое местоположение.

4. Сравнение выбранных аналогов  с оцениваемым земельным участком, внесение поправок в цены аналогов. Сравнение может проводиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

5. Анализ скорректированных цен  аналогов и выведение итоговой  величины рыночной стоимости.  Для выведения итоговой величины  обычно используется метод средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются в зависимости от

а) количества внесенных поправок (чем больше поправок, тем меньше удельный вес);

б) абсолютной величины поправок;

в) полноты и достоверности исходной информации.

2). Метод распределения. 

Основан на определении соотношения  между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Для каждого типа застройки в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью строений (принципы сбалансированности, предельной производительности). Используется, когда недостаточно продаж незастроенных земельных участков.

3) Метод выделения.

Метод используется для застроенных  земельных участков. Метод применяется  при наличии информации о сделках с едиными объектами недвижимости, аналогичными тому, в состав которого входит оцениваемый земельный участок. Улучшения земельных участков должны соответствовать его наиболее эффективному использованию. Этапы оценки:

- определение элементов сравнения  объекта недвижимости, в состав  которого входит оцениваемый  земельный участок, и объектов- аналогов;

- определение по каждому элементу корректировок цен-аналогов;

- корректировка цен аналогов  по элементам, по которым имеются  отличия от объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный  участок;

- расчет рыночной стоимости  единого объекта недвижимости, включающего  оцениваемый земельный участок, путем обобщения скорректированных цен аналогов;

- расчет затрат на замещение  (воспроизводство) улучшений земельных  участков;

- расчет рыночной стоимости  земельных участков путем вычитания  из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего земельные участки, затраты на воспроизводство или замещение расположенных на нем улучшений.

 

Оценщик проанализировал  возможность использования описанных  выше методов и пришел к следующему выводу:

Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка осуществлять сравнительным подходом, методом сравнения продаж, т.к. для использования других методов отсутствует необходимая для оценки достоверная информация.

 

 

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО  УЧАСТКА МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

 

Расчет рыночной стоимости земли  с использованием метода сравнения  продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может  использоваться для оценки земли, которая  фактически не застроена или рассматривается  как незастроенная для целей  оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым  осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

- определение по каждому из  элементов сравнения характера  и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из  элементов сравнения корректировок  цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из  элементов сравнения цен каждого  аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости  земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов, по которым имеется  достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении данного подхода необходимы достоверность и полнота информации.

К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное  использование,;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

-инфраструктура (наличие или близость  инженерных сетей и условия  подключения к ним, объекты  социальной инфраструктуры и  т.п.).

Характер и степень отличий  аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам  сравнения могут быть определены как для единицы измерения  аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога  в целом. Корректировки цен по элементам сравнения рассчитываются как в абсолютном так и в процентном выражении.

По результатам внесения корректировок  проводится анализ цен и определяется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка может быть определена как среднее арифметическое значение или средневзвешенное значение, либо как медианное значение.

Согласно Федеральному стандарту  оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256, аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, анализ рынка недвижимости, проведенный Оценщиками, позволил сделать следующие выводы: рынок недвижимости носит двойственный характер, существуют цены предложений по объектам недвижимости, но оформление сделок в подавляющем большинстве случаев происходит по значительно заниженной стоимости. Информация, подтверждающая фактическую цену сделок, отсутствует. Оценщику доступны только цены предложения. Поэтому, во избежание неоднозначного толкования или ввода в заблуждение настоящим отчетом, в соответствии со ст. 11, 14 Федерального закона от 29.07.1998г. №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода используются объекты, наиболее подходящие для сравнения и по которым известны цены предложения.